序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

針對建筑產(chǎn)值增速低于省平均水平的問題,經(jīng)綜合分析,主要有以下原因:

一是我市建筑企業(yè)資質(zhì)等級普遍較低，市場競爭力不強。我市目前有170余家建筑業(yè)企業(yè)，其中：一級企業(yè)3家，二級企業(yè)28家，大多都是三級或勞務(wù)分包企業(yè)。而全省有特級企業(yè)2家，一級企業(yè)170家，二級企業(yè)2100余家，我市建筑企業(yè)資質(zhì)等級水平明顯落后于省內(nèi)的其它城市。

二是我市建筑企業(yè)占有本市建筑市場的份額低，對外承包工程規(guī)模較小。建筑業(yè)產(chǎn)值是按照企業(yè)注冊地（含外地企業(yè)設(shè)立的經(jīng)工商、稅務(wù)登記的分支機構(gòu)）進(jìn)行統(tǒng)計，外地施工企業(yè)的產(chǎn)值是不計入我市建筑業(yè)總產(chǎn)值的。按相關(guān)規(guī)定，外地施工企業(yè)在我市承接工程只實行中標(biāo)后的備案制度，入市門檻低，導(dǎo)致今年外地施工企業(yè)大量涌入建筑市場，且這些外地企業(yè)大多資質(zhì)等級高，承攬的多為規(guī)模大的項目，如S305改造工程、檀木林國賓府、龍城國際、南湖體育中心場館等。根據(jù)建設(shè)工程招投標(biāo)管理站的統(tǒng)計，年、年、年外地企業(yè)在本市承攬工程的中標(biāo)金額分別占全市招標(biāo)項目總金額的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年遞增的趨勢。特別今年外地企業(yè)中標(biāo)項目的金額比去年猛增約14個百分點，導(dǎo)致我市建筑業(yè)產(chǎn)值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少數(shù)總包企業(yè)在外地承接工程，且總承攬任務(wù)偏少。

三是年“5·12”地震造成重災(zāi)區(qū)當(dāng)年的建筑業(yè)產(chǎn)值較少，而今年的災(zāi)后重建和擴大內(nèi)需等項目的實施，使得年全省建筑業(yè)產(chǎn)值大幅增加，主要貢獻(xiàn)地區(qū)為、、、等重災(zāi)區(qū)，因而我市建筑業(yè)產(chǎn)值增速低于全省平均水平。

下一步工作措施:

1、著力將建筑業(yè)放到突出的位置抓好抓實。把做大做強建筑業(yè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，整合各種資源，出臺相關(guān)扶持政策，抓緊培育和完善建筑生產(chǎn)要素市場體系，加強對建筑企業(yè)改革的指導(dǎo)，加大服務(wù)力度，加快建筑隊伍的教育培訓(xùn)、鼓勵建筑企業(yè)科技創(chuàng)新和對外承包工程，充分發(fā)揮建筑業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

2、加快調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。積極實施大建筑業(yè)戰(zhàn)略，著力進(jìn)行經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵建筑企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建材生產(chǎn)經(jīng)營和其它新興三產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。要加大對具有一、二級總承包資質(zhì)企業(yè)的扶持力度，盡快催生一批更高資質(zhì)等級的建筑企業(yè)，打造建筑業(yè)龍頭企業(yè)，最近我局就新審批了有較好前景的華西能源工業(yè)股份有限公司的電力工程總承包資質(zhì)。合理發(fā)展專業(yè)承包企業(yè)，優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)品附加值和技術(shù)含量高的專業(yè)承包企業(yè)，引導(dǎo)和支持中小建筑業(yè)企業(yè)向?qū)I(yè)化、技術(shù)型方向發(fā)展，大力發(fā)展勞務(wù)分包企業(yè)。

3、優(yōu)化建筑市場環(huán)境。結(jié)合建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理行動，加強建筑市場規(guī)范和監(jiān)管，認(rèn)真解決工程項目招投標(biāo)和建設(shè)中的墊資、拖欠工程款、轉(zhuǎn)包、亂掛靠、“陰陽合同”、“惡性競標(biāo)”等問題。完善激勵機制，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和清出，加快建筑企業(yè)信用體系建設(shè)，建立健全安全生產(chǎn)工程投標(biāo)擔(dān)保、支付擔(dān)保、履行擔(dān)保等制度，建立健全失信懲戒機制。進(jìn)一步健全勞動合同、工資支付保障、工資支付監(jiān)管等制度。加強外進(jìn)隊伍管理，完善外進(jìn)企業(yè)管理辦法，落實外地施工企業(yè)、監(jiān)理招標(biāo)企業(yè)進(jìn)入我市建筑市場備案登記制度，為本地建筑業(yè)企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境。

年房地產(chǎn)開發(fā)市場情況分析

基本情況:

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅增長。年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資25.152億元，同比增加7.363億元，同比增長41.4%；增速同比加快11.3個百分點。年1-10月全國房地產(chǎn)投資同比增長18.9%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全國水平22.2個百分點。年1-9月全省房地產(chǎn)投資同比增長4.3%，我市的房地產(chǎn)投資同比增幅高于全省水平37.1個百分點。其中，1-10月累計完成住宅開發(fā)投資18.7214億元，同比增加6.847億元，同比增長57.7%。

2、商品房在建規(guī)模同比增大。年1-10月，我市累計商品房施工面積324.97萬㎡，同比增長7.4％。其中，1-10月累計住宅施工面積271.36萬M2，同比增長8.5％。

3、商品房新開工面積同比增長。年1-10月，累計商品房新開工面積136.51萬㎡，同比增加30.07萬㎡，同比增長28.2％。增速同比放慢3.2個百分點。其中，1-10月累計住宅新開工面積108.57萬M2，同比增加17.75萬㎡，同比增長19.5％。

4、商品房竣工面積同比下降。年1-10月，累計商品房竣工面積70.23萬M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累計住宅竣工面積62.15萬M2，同比下降6.2％。

5、商品房銷售額同比大幅增加。年1-10月，累計商品房銷售額28.18億元，同比增長77.3﹪。其中，1-10月累計住宅銷售額25.48億元，同比增長80.6﹪。

6、銷售面積同比增加。年1-10月，累計商品房銷售面積110.61萬㎡，同比增加33.33萬㎡，同比增長43.1﹪，增速同比加快57.7個百分點。其中，1-10月累計住宅銷售面積103.89萬M2，同比增加30.75萬㎡，同比增長42﹪。

7、商品房銷售價格上漲。年10月末，我市商品房銷售均價2548元/㎡，同比上漲23.75﹪，環(huán)比基本持平。10月末，住宅銷售均價2452元/㎡，同比上漲26.92﹪，環(huán)比基本持平。全國70個大中城市商品房銷售價格指數(shù)同比上漲3.9%，環(huán)比上漲0.7%。

8、商品房空置面積同比增大，但空置一年以上商品房面積同比下降。年10月末，我市商品房空置面積46.96萬㎡，同比增長12.3﹪。其中，住宅空置面積22.69萬㎡，同比增長102.3﹪。

年10月末，我市空置一年以上的商品房面積22.82萬㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面積7.61萬㎡，同比下降20.65﹪。

9、土地出讓規(guī)模同比大幅增長。年1-10月出讓經(jīng)營性用地僅16宗、62.13公頃（931.99畝）、土地成交價款81147萬元，比9月份出讓經(jīng)營性用地2宗、2.99公頃（44.83畝）、土地成交價款5288萬元，呈大幅增長態(tài)勢。

從以上特點可以看出：我市房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅開發(fā)投資的同比大幅增長，商品房在建規(guī)模同比增大及新開工面積的同比增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)市場在消化生產(chǎn)成本上漲因素的同時，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模在進(jìn)一步增大。以住宅開發(fā)為主的開發(fā)市場格局沒有變，住房需求和消費主導(dǎo)了我市房地產(chǎn)開發(fā)市場。我市房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇。

存在的主要問題:

1、房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)有待提高。質(zhì)感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鮮明、環(huán)境舒適、韻律優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)宜居樓盤較少。

2、土地出讓成交量較小，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。

3、商品房價格上漲較快，匯東個別樓盤銷售價格已接近或突破4000元/平米，我們應(yīng)給予特別關(guān)注。

下一步工作措施:

一是加快房地產(chǎn)項目推進(jìn)速度，破解拆遷難等難題，力促已開工房地產(chǎn)項目加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，未開工項目盡早開工。

篇2

一、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的主要特點

(一)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？焖贁U張。目前，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場在過去理性降溫的基礎(chǔ)上，逐步呈現(xiàn)商家增多、開發(fā)面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境，強勢推進(jìn)招商引資的政策推動下，開發(fā)商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規(guī)模顯著提升。截止今年6月，在新區(qū)投資的房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達(dá)到348731平方米。其中，僅迅邦置業(yè)一家就完成投資2570萬元。據(jù)統(tǒng)計，目前全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占全縣固定資產(chǎn)投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。

(二)商品房銷售形勢火爆。經(jīng)歷年的回落后，近兩年由于開發(fā)商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區(qū)商品房銷售大幅升溫。年，新區(qū)竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現(xiàn)了商品房市場“供小于求”的現(xiàn)象?！晷聟^(qū)商品房供求關(guān)系見下表：

新區(qū)商品房供求關(guān)系

(三)商品房價格迅速攀升。城市化進(jìn)程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區(qū)房價的大幅上漲。目前，新區(qū)的房價已全線突破千元大關(guān)，且平均房價高于市其他縣市區(qū)。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)檔次不斷提高。目前我縣房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由過去本土建筑企業(yè)的小型開發(fā)，發(fā)展到大集團(tuán)企業(yè)的規(guī)模開發(fā)。如偉星房產(chǎn)由浙江偉星集團(tuán)巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設(shè)；年初由武漢迅邦集團(tuán)投資建設(shè)的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當(dāng)品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的花園小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量得到顯著提升。

(五)對消費及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯。新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的活躍，促進(jìn)了我縣商品流通領(lǐng)域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達(dá)到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產(chǎn)市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產(chǎn)品等相關(guān)行業(yè)發(fā)展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據(jù)統(tǒng)計，我縣年6月CPI達(dá)到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達(dá)了國際警戒線。

二、新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析

(一)地方經(jīng)濟的發(fā)展，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進(jìn)“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略，工商經(jīng)濟發(fā)展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壯大，全縣經(jīng)濟社會呈現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展的良好勢頭。年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮(zhèn)居民可支配收入8545.82元?？h域經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，居民可支配收入水平的提升，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺。

(二)政策的引導(dǎo)，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，加大招商引資力度，吸引了一批省內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發(fā)系列優(yōu)惠政策的出臺，引導(dǎo)居民在住房上加大投資力度，出現(xiàn)了預(yù)購現(xiàn)房與期房同步上升的現(xiàn)象，很大程度上加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，致使房地產(chǎn)開發(fā)商投入不斷增加，建設(shè)規(guī)模不斷擴大。

(三)管理的規(guī)范，為新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前，我縣房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和管理機制已基本健全，房地產(chǎn)市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產(chǎn)資源，加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)范化管理打下了良好基礎(chǔ)。

三、目前新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題

(一)規(guī)劃執(zhí)行隨意性較大，商品房定位過高?？h委、縣政府在新區(qū)建設(shè)規(guī)劃中，對區(qū)內(nèi)功能劃分有明確的規(guī)定。但受房地產(chǎn)業(yè)高利潤驅(qū)使，投資商在新區(qū)置地后，多數(shù)首先投入商品房開發(fā)，致使商品房開發(fā)成為目前新區(qū)的主要建設(shè)項目，不按功能規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，在一定程度上降低了規(guī)劃的嚴(yán)肅性。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求利潤最大化，加上職能部門調(diào)控手段較弱，致使新區(qū)商品房開發(fā)定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)的經(jīng)濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數(shù)群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。

(二)開發(fā)商壟斷定價，炒房現(xiàn)象升溫。調(diào)查中一位開發(fā)商表示，樓盤開發(fā)建筑成本僅占房價的25％，開發(fā)商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關(guān)職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產(chǎn)開發(fā)商為提高利潤，聯(lián)合對商品房進(jìn)行壟斷定價。目前，我縣房地產(chǎn)市場價格在很大程度上由少數(shù)開發(fā)商操縱，市場無法用供求關(guān)系衡量。同時，房地產(chǎn)市場價格的不斷上升，使居民產(chǎn)生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區(qū)房地產(chǎn)市場秩序。

(三)住房產(chǎn)權(quán)制度不健全，中介服務(wù)體系有待完善。目前，居民在新區(qū)購買住房一般只可獲得房屋所有權(quán)證，不能發(fā)放土地使用權(quán)證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務(wù)比較滯后，正規(guī)中介服務(wù)機構(gòu)數(shù)量不多，規(guī)模不大，發(fā)展速度明顯落后于房地產(chǎn)開發(fā)的速度，潛伏在房地產(chǎn)市場背后的矛盾與問題不斷積聚。

四、進(jìn)一步規(guī)范新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點建議

(一)科學(xué)規(guī)劃，推動房地產(chǎn)有序開發(fā)。年，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)合理規(guī)劃，科學(xué)建設(shè)，適度消費，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保型建筑。我縣新區(qū)經(jīng)過近幾年的建設(shè)，現(xiàn)已基本成型，區(qū)位功能比較齊全，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吸引力日益增強。當(dāng)前，規(guī)劃部門要加強新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，減少重復(fù)性、浪費性投資建設(shè)，擴大經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例，提高城市整體功能和建設(shè)水平。

篇3

關(guān)鍵詞：限購；房地產(chǎn)業(yè)；市場集中度

1 限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的現(xiàn)狀

國家于2009年12月14日重啟房地產(chǎn)調(diào)控，出臺了上調(diào)利率、提高存準(zhǔn)率、限購等政策來整治房地產(chǎn)行業(yè)，只不過我國房地產(chǎn)業(yè)仍得到了很大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度有所提高，只不過與美國房地產(chǎn)業(yè)cr3達(dá)45%、香港房地產(chǎn)業(yè)cr10達(dá)80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產(chǎn)企業(yè)（萬科地產(chǎn)）的市場份額僅為2.20%，遵照貝恩市場結(jié)構(gòu)劃分的原則，我國房地產(chǎn)業(yè)仍為競爭性（原子型）產(chǎn)業(yè)。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因主要有以下幾個：

（1）必要資本壁壘失效。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業(yè)平均規(guī)模超過20億元相比，資本壁壘相對較低，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營特征、建筑施工單位墊付資金、消費者預(yù)付等使得我國房地產(chǎn)業(yè)必要資本壁壘失效。

（2）行業(yè)技術(shù)壁壘失效。在技術(shù)方面，項目的開發(fā)設(shè)計到竣工有專門中介機構(gòu)全程規(guī)劃，房屋的建造由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，開發(fā)企業(yè)僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入不存在技術(shù)壁壘。

（3）規(guī)模經(jīng)濟壁壘失效。我國房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模偏小、大企業(yè)市場份額微不足道的特征，與在位企業(yè)相比，新進(jìn)企業(yè)并不具有劣勢，其在很大程度上削弱了該行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟壁壘，另外，市場規(guī)模的擴大為小企業(yè)提供了廣闊的生存空間。

（4）產(chǎn)品差異化壁壘失效。目前消費者對房屋的居住面積、質(zhì)量和戶型均有一定的要求，只不過在同質(zhì)化消費、產(chǎn)品差異不大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘也是失效的。

3 提高我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的對策建議

為了改變房地產(chǎn)業(yè)集中度低、規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)狀，提高市場結(jié)構(gòu)效率以及市場集中度，我們提出以下幾點建議：

（1）優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。建議提高房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本、經(jīng)濟、管理以及工程技術(shù)人員的最低要求，提升開發(fā)企業(yè)在項目投資中自有資金比例，取消商品房預(yù)售制度；建議政府部門采取行政手段強制信譽低、違規(guī)嚴(yán)重的企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。

（2）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)兼并、重組、參組控股中小型房地產(chǎn)企業(yè)，組建競爭力強、實力雄厚的大型企業(yè)（企業(yè)集團(tuán)），優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)行業(yè)規(guī)?；?jīng)營；鼓勵區(qū)域擴張，使開發(fā)企業(yè)通過全國范圍內(nèi)或跨區(qū)域開發(fā)進(jìn)而擴大企業(yè)規(guī)模。

（3）注重人才培養(yǎng)。建議開發(fā)企業(yè)加強對專業(yè)人才的培養(yǎng)，進(jìn)一步完善人才培養(yǎng)體系，構(gòu)建高效的人才激勵機制，提升企業(yè)管理水平。

（4）樹立企業(yè)品牌。建議開發(fā)企業(yè)加強產(chǎn)品和經(jīng)營管理創(chuàng)新，力求規(guī)劃設(shè)計精益求精，提升房屋的綜合質(zhì)量水平；塑造良好的企業(yè)形象，建設(shè)卓越的企業(yè)文化；加強企業(yè)的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關(guān)品牌信息；提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，營造優(yōu)雅和舒適的生活環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

關(guān)鍵詞：房價 供給 開發(fā)投資 實證研究 啟示

一、近年來沈陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）房價情況

2012年沈陽市房地產(chǎn)樣本均價6340元，與2011年持平，較2010年上漲10%。2012年末，沈陽市房地產(chǎn)樣本均價出現(xiàn)翹尾，達(dá)到7512元/平方米，較11月增長19%，但從沈陽新建商品住宅價格指數(shù)看，并未捕捉到住宅價格上漲的情況。從商品房和住宅銷售面積和銷售額的關(guān)系看，銷售額增長幅度略高于銷售面積，說明沈陽房價存在平穩(wěn)上升的趨勢。

（二）建設(shè)完工情況及其供給結(jié)構(gòu)分析

1、新開工面積與施工面積情況。2012年，沈陽市房地產(chǎn)和住宅新開工面積保持高速增長，施工面積增速較2011年下降顯著。2012年，沈陽市房屋新開工面積累計3803萬平方米，同比增長30.6%，增幅遠(yuǎn)超去年同期，其中，住宅新開工面積累計2875.5萬平方米，同比增長26.43%；房屋施工面積累計10982.5萬平方米，同比上升5.91%，增幅較2011年同期下降12.5個百分點，其中住宅施工面積為8022.6萬平方米，同比上升3.65%，增幅較2011年同期下降14.6個百分點。房屋新開工面積和施工面積均反映未來市場的潛在供應(yīng)量，新開工面積增速攀升主要受房地產(chǎn)市場回暖影響，也反映市場對未來供求的預(yù)期，施工面積增速放緩主要是由于受2011年新開工面積下降和經(jīng)濟下行條件下部分工程停建的影響。總體上看，沈陽房地產(chǎn)市場處于回暖復(fù)蘇的階段，未來市場房屋供給將處于相對寬松的狀態(tài)。

2、竣工面積情況。2012年，沈陽市房屋竣工面積保持適度規(guī)模，住宅竣工面積增速略有回落。2012年，沈陽市房屋竣工面積達(dá)到1204.6萬平方米，同比上升18.96%，增幅較2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面積達(dá)到998.8萬平方米，同比上升22.49%，增速略有放緩，但仍然保持較快速的增長。房屋竣工面積代表已建成投入市場的有效供應(yīng)量，目前有效供給高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆發(fā)式增長的情況下，市場住宅供給仍然較為充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面積增加迅猛，待售住房仍然需要一定時間消化。

（三）開發(fā)投資情況

2012年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資相對平穩(wěn)，但低于歷史高位，有回落趨勢。2012年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成1839.6億元，同比增長16.3%，增幅與去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分別下降16.55和4.9個百分點，主要是受經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)政策的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資1839.6億元中，住宅開發(fā)投資累計完成1254.9億元，同比上升5.99%，增幅較去年同期下降21個百分點，下降較為明顯，主要原因是由于前期住宅地產(chǎn)開發(fā)量較大，部分竣工住宅尚未出售，銷售壓力較大；此外，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性，開發(fā)周期一般為2-3年，前期大量投入可能成為本期投入下降影響因素之一。從房地產(chǎn)和住宅投資整體規(guī)模和同比增速判斷，沈陽市房地產(chǎn)市場還保持著較為平穩(wěn)、健康的發(fā)展態(tài)勢，并沒有出現(xiàn)投資顯著下降的情況，房地產(chǎn)市場規(guī)模適度。

二、實證研究結(jié)果及分析

本文以沈陽市2005-2012年住宅市場相關(guān)數(shù)據(jù)為研究樣本，采取供給價格彈性法、格蘭杰因果檢驗法、相關(guān)系數(shù)檢驗法進(jìn)行實證研究。

（一）供給價格彈性法。選取住宅銷售價格指數(shù)同比作為住宅價格變化量，以住宅開發(fā)投資同比增速、住宅施工面積同比增速（住宅未來供給1）和住宅新開工面積同比增速（住宅未來供給2）及住宅竣工累計同比增速作為住宅供給變化量，計算住宅供給價格彈性如圖1。從結(jié)果上看，供給與價格之間存在著較強的正相關(guān)關(guān)系。從2012年3月份開始，價格與住宅開發(fā)投資、住宅施工面積、住宅竣工面積出現(xiàn)了負(fù)相關(guān)關(guān)系，這主要是受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房價漲幅有所下降，房地產(chǎn)無法短時間減少當(dāng)期投資和施工面積，而新開工面積出現(xiàn)顯著下滑。

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圖 1 2005-2012年住宅供給價格彈性

（二）格蘭杰因果檢驗法。對經(jīng)過調(diào)整后的平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗，結(jié)果如表1。結(jié)果表明，住宅價格變化（dresiprice）是新開工面積（dnewstart）、施工面積（dconstr）、住宅開發(fā)投資額（Residinvest）的格蘭杰因果關(guān)系，但并不是竣工面積（dfinished）的格蘭杰因果關(guān)系。這可能是由于開發(fā)商對新開工和施工具有較強的調(diào)控能力，但是對于竣工面積，由于很多開發(fā)商與購買者簽訂了交房合同，即便在形勢不好的時候，也不能輕易延緩交工。

表1 住宅價格與住宅供給的格蘭杰因果檢驗

（三）相關(guān)系數(shù)檢驗法。運用SPSS軟件計算相關(guān)系數(shù)，結(jié)果如表2，表明住宅價格變化直接影響新開工面積、施工面積及住宅開發(fā)投資額，并與其保持較高的正相關(guān)性，但是對于竣工面積的影響卻是負(fù)向的。這也反映出市場現(xiàn)象：在房價上漲、房市良好時，房地產(chǎn)商往往并不著急賣房，逐步向市場釋放房源，以期獲得更高價格；相反，在房市萎靡、房價下行時，又通過大量釋放低價房源回籠資金，緩解資金壓力。

表2 住宅價格與住宅供給的相關(guān)系數(shù)矩陣

三種研究方法結(jié)果表明：房價與住宅新開工面積、施工面積、開發(fā)投資之間存在一定的相關(guān)關(guān)系。目前，沈陽市住宅市場價格穩(wěn)中有升，可以看作全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的典型，但這種受房產(chǎn)價格影響的住宅開發(fā)市場進(jìn)一步發(fā)展可能引發(fā)如下問題：

（一）開發(fā)投資增幅加快，占GDP比重進(jìn)一步提高。采用支出法核算GDP，年內(nèi)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品的市場價值，主要包括居民消費、企業(yè)投資、政府購買和出口，其中住宅建筑投資就屬于企業(yè)投資范疇。據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年沈陽市住宅開發(fā)投資環(huán)比增幅為5.6%；2011沈陽市住宅開發(fā)投資環(huán)比增幅為25.9%。與此同時，房地產(chǎn)投資占GDP比重也呈上升趨勢，2010年以來沈陽市住宅開發(fā)投資占GDP比重分別為20%、21.3%、20.2%。

（二）住房空置率大幅提高。目前，市場各方對住房空置率的定義大不相同，統(tǒng)計方法也千差萬別，對沈陽市住房空置率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也很難取得，但空置問題卻在一定程度上存在。有關(guān)資料顯示，上海、北京、深圳等一級城市房屋空置問題嚴(yán)重，達(dá)到了40%，許多小區(qū)的入住率甚至不到50%。還有資料顯示，一線城市住宅平均黑燈率超過3成，海南受投資影響，黑燈率達(dá)到70%。而國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，房屋空置率在4%-5%之間為合理區(qū)間，在10%-20%之間為危險區(qū)，超過20%則為嚴(yán)重積壓狀態(tài)。

（三）商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸投放逐年增加。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是靠銀行貸款與自籌資金，房地產(chǎn)業(yè)的自有資金比例較低，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售整個過程。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2009年以來沈陽市房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比例分別為18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地產(chǎn)景氣度下降，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險。

三、啟示

從合理引導(dǎo)房價，以促進(jìn)房地產(chǎn)住宅供給、開發(fā)投資市場健康、理性發(fā)展的角度出發(fā)，得到以下啟示：

（一）加大貨幣信貸導(dǎo)向力度，通過調(diào)整信貸投放引導(dǎo)住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持，國家在房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)向上，可參考居民住房貸款的差別化信貸政策，對90平方米以下中小戶型占比較高的房地產(chǎn)項目予以優(yōu)惠信貸條件，而對別墅等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)適當(dāng)提高信貸融資成本，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大中小戶型房屋的建設(shè)，進(jìn)而優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

（二）地方政府適當(dāng)改變角色定位?，F(xiàn)行的考核指標(biāo)和方法使地方政府更加注重GDP，對于地方政府來說，將土地以高價賣給開發(fā)商，政府便可獲得較高的GDP，隨之而來的就有較好的政績。土地價格越高，房屋成本也會隨之增長，房價自然會水漲船高。所以，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)改變政績考核方法，將考核指標(biāo)體系逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┕卜?wù)能力與效果方面。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)檔案 數(shù)字化 信息共享 管理

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模的迅速壯大，房地產(chǎn)檔案管理工作逐漸成為影響房地產(chǎn)實現(xiàn)動態(tài)、科學(xué)、系統(tǒng)化管理的重要因素?；诂F(xiàn)代的計算機技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建數(shù)字化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，將房地產(chǎn)信息采集、信息存儲、信息傳輸和管理實現(xiàn)自動化管理，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)和計算機行業(yè)研究的熱點，也是房地產(chǎn)檔案信息管理和共享的發(fā)展趨勢[1]。本文基于筆者多年的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理建設(shè)經(jīng)驗，詳細(xì)的分析房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建的要點，闡述房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的重要意義。

二、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建

（一）制定房地產(chǎn)檔案管理信息化規(guī)范

房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)建立過程中，實施信息化規(guī)范工作非常重要。不同的省份、地市在實施房地產(chǎn)開發(fā)過程中，盡管已經(jīng)參考國家的房地產(chǎn)開發(fā)檔案管理規(guī)范，但是由于關(guān)注細(xì)節(jié)不同，也會存在很大的差異[2]。因此，各省份應(yīng)當(dāng)積極的貫徹落實國家房地產(chǎn)檔案信息化管理規(guī)范，詳細(xì)地學(xué)習(xí)每類業(yè)務(wù)的歸檔范圍、文件材料的規(guī)格、保存的年限、鑒定銷毀制度，同時在工作過程中，不斷的進(jìn)行創(chuàng)新研究，學(xué)習(xí)計算機管理技術(shù)，了解房地產(chǎn)測繪、法律等相關(guān)知識，確保在每一類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理過程中都能夠熟練掌握操作規(guī)程和技巧，以避免導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案在實施信息化規(guī)范過程出現(xiàn)錯誤，造成工作進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)返工。

（二）完善房地產(chǎn)檔案信息

由于房地產(chǎn)檔案保存的時間長，處于一個流動的狀態(tài)，因此房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)也需要處于動態(tài)的存儲狀態(tài)，以便能夠?qū)崟r的補充、完善房地產(chǎn)檔案信息，確保房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)容的正確性、完整性。完善房地產(chǎn)檔案信息包括的內(nèi)容很多，比如開發(fā)設(shè)計商品房預(yù)售管理系統(tǒng)，管理預(yù)售許可信息及預(yù)售資金，防止房地產(chǎn)項目成為爛尾項目；構(gòu)建住房保障系統(tǒng)，確保房地產(chǎn)信息能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理；構(gòu)建商品房維修管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)實施狀態(tài)的更新，保證房產(chǎn)使用的唯一性、準(zhǔn)確性[3]。這些子系統(tǒng)都可以為房地產(chǎn)檔案數(shù)字管理提供基礎(chǔ)的資料，以便能夠更加及時的同步信息，保證房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)一致性和完整性，更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的動態(tài)管理。

（三）加強軟硬件資源建設(shè)

構(gòu)建一個完善的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，需要投入巨大的人力、物力和財力，因此需要認(rèn)真分析自身房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)狀，結(jié)合自身的需求，開發(fā)一個功能完善的分布式的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)。開發(fā)系統(tǒng)之后，需要購買網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、防火墻服務(wù)器、計算機終端，同時部署一個標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)運行機房，配備防塵器、防雷器、空調(diào)、消防器材等設(shè)備，以便保證房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)運行環(huán)境的溫濕度、消防安全等，并且部署配置一個健全的、易于擴展的局域網(wǎng)，甚至廣域網(wǎng)，以便能夠使得人們在外界進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行訪問，實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理信息的共享性。

三、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理意義

（一）圖文結(jié)合，形象化管理房地產(chǎn)檔案

房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，存儲房地產(chǎn)檔案的相關(guān)戶型圖，甚至可以保存房產(chǎn)信息的實景圖，也即是拍攝的全景照片等，這些檔案均可通過電子輸入設(shè)備輸入到房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，并且可以使用相關(guān)的數(shù)據(jù)采集器，將房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行實時更新，圖文結(jié)合，更加形象化、直觀化的管理房地產(chǎn)檔案，實現(xiàn)以圖管房、以房管檔的數(shù)字化管理模式，更加有利于房產(chǎn)的交易、買賣等工作。

（二）共享房地產(chǎn)檔案信息

目前，人類社會已經(jīng)快速進(jìn)入信息化共享時代，因此房地產(chǎn)檔案信息在獲得許可的情況下，可以通過房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)進(jìn)行共享，這樣可以很方便的為房地產(chǎn)業(yè)主查詢相關(guān)的房地產(chǎn)信息，比如只需要在房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)輸入業(yè)主的身份證號，即可全面獲得房產(chǎn)的自然狀況，所有人的相關(guān)信息，房屋的使用年限，房屋的現(xiàn)行狀態(tài)等，并且可以方便地查閱房屋變遷狀態(tài)，給業(yè)主或者政府機關(guān)查閱信息時提供快速、準(zhǔn)確的服務(wù)。

（三）模糊化檢索，提升信息獲取效率

隨著分布式管理技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)在查詢過程中可以更加方便的實現(xiàn)模糊智能化檢索功能。由于房產(chǎn)業(yè)主或者政府監(jiān)管部門需要查詢一類房地產(chǎn)檔案管理信息時，同時又無法獲取清晰的關(guān)鍵詞，可以利用模糊智能查詢的功能，有效的提升房地產(chǎn)檔案檢索的效率，并且快速提升房地產(chǎn)信息獲取效率。同時能夠更好的保證房地產(chǎn)檔案管理的準(zhǔn)確性、完整性，確保政府能夠更加快速地實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控策略，確保房地產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)項目的增多，房產(chǎn)數(shù)量急劇上升，房地產(chǎn)檔案項目管理日趨復(fù)雜，并且房地產(chǎn)檔案管理關(guān)系到人民群眾的切身利益，尤其是在新時期，房產(chǎn)價值不菲，房地產(chǎn)檔案管理工作也變得更加重要。計算機技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)的實現(xiàn)提供了重要的技術(shù)支撐，實現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理大幅度的提高房地產(chǎn)檔案管理的效率和信息共享性。

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