序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)服務(wù)市場調(diào)研，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 服務(wù)營銷 服務(wù)營銷策略

隨著房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的逐漸激烈，服務(wù)營銷將作為一種新興的營銷手段在房地產(chǎn)業(yè)商戰(zhàn)中發(fā)揮著越來越重要的作用。雖然我國房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)營銷發(fā)展還不成熟，各種的理論和技術(shù)還都不健全，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果率先肯定服務(wù)管理營銷理念，貫徹落實服務(wù)營銷策略，將會在以后的房市競爭中其獲得更大的市場競爭優(yōu)勢，因此，在房地產(chǎn)業(yè)中開展服務(wù)營銷策略具有十分重要的作用。

一、實施全程服務(wù)營銷

房地產(chǎn)全程服務(wù)營銷就是市場服務(wù)營銷貫徹房地產(chǎn)策劃、、銷售全過程?？梢哉f房地產(chǎn)服務(wù)營銷的目的主要在于深度市場調(diào)研和策劃前期市場，實行全程服務(wù)營銷，刺激顧客循環(huán)消費。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)開展服務(wù)必須考慮顧客的需求，以及顧客所處的生命周期階段，從而采取相應(yīng)的營銷策略。

在初始階段，服務(wù)營銷的目標(biāo)是提高潛在顧客的興趣。服務(wù)營銷者可以利用傳統(tǒng)產(chǎn)品營銷的策略，例如媒體廣告、宣傳手冊、公共關(guān)系、人員推銷等手段，并注意服務(wù)具有的不可感知性的特點。在進入到購買階段以后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該讓潛在客戶意識到接受企業(yè)的服務(wù)的選擇是有價值的。當(dāng)潛在客戶接觸服務(wù)企業(yè)時，經(jīng)常帶著問題或者需求，服務(wù)提供者需要將注意力集中到顧客的相應(yīng)的問題或特定需求上，同時提出與之相對應(yīng)的服務(wù)產(chǎn)品或解決方案。另外，由于服務(wù)不可存儲的特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法通過庫存手段來適應(yīng)需求的波動，只能采取需求管理策略。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分了解消費者需求的基礎(chǔ)上，不斷適應(yīng)消費者的需求，對市場進行細分并找出本企業(yè)的目標(biāo)市場。

對顧客的需求管理除了要了解客戶需求和適應(yīng)客戶需求以外，還應(yīng)該主動引導(dǎo)客戶的需求，找出并實施引導(dǎo)方案。房地產(chǎn)業(yè)近些年來涌出很多概念地產(chǎn)，如旅游概念主題、體育概念主題、休閑概念主題等，使房產(chǎn)不再僅僅是居住的房屋，而且也變成一種體現(xiàn)人們休閑、愛好、生活理想以及個人地位的物質(zhì)實體。概念地產(chǎn)的營銷方式實際上就是讓消費者先具備了對某種消費的理念，進而再推出符合這種理念的產(chǎn)品從而取得成功。利用房地產(chǎn)的廣告、情境模擬、展臺布置、終端促銷等從行為上引導(dǎo)客戶進行產(chǎn)品消費。

二、提高市場服務(wù)營銷人員的素質(zhì)

面對房地產(chǎn)市場服務(wù)營銷人員的素質(zhì)偏低的普遍現(xiàn)象，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面進行培養(yǎng)和提高，作為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)營銷人員，良好的“悟性”和自我激勵能力是兩個必備的基本素質(zhì)，當(dāng)然交際能力，談話技巧，工作經(jīng)驗，教育背景等也是必不可少的條件。

這兩個基本素質(zhì)的交互作用來決定了一名優(yōu)秀房地產(chǎn)營銷人員的銷售能力。這兩個基本素質(zhì)在交互作用的同時，彼此相互加強。一名卓越的地產(chǎn)營銷人員必須具有強烈的自我激勵能力，再加上自身良好的“悟性”，才能不斷完成銷售的目標(biāo)。只有同時具備兩個基本素質(zhì)的銷售員，才是每一個房地產(chǎn)業(yè)公司需求的人才，才具有第一流人才的潛力，加以正確的指導(dǎo)和訓(xùn)練，他們一定能夠有杰出的表現(xiàn)。

三、開展多元化的服務(wù)營銷組合策略

房地產(chǎn)服務(wù)營銷組合策略是未達到最佳的促銷效果，從而將廣告、人員推銷、公共關(guān)系、銷售促進四種方式有效地組合在一起。由于房地產(chǎn)建設(shè)的周期比較長，企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境很可能發(fā)生變化，因此企業(yè)應(yīng)隨之調(diào)整所選擇的營銷組合策略。促銷組合中的各種促銷方式產(chǎn)生相互推動作用，各種促銷方式互相配合，能彌補彼此之間的缺點的同時疊加其優(yōu)點，從而產(chǎn)生良好的促銷效果。因此，房地產(chǎn)組合策略是一種多層次的營銷策略。

房地產(chǎn)業(yè)在選擇服務(wù)營銷組合時應(yīng)考慮以下因素：一是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性。因為面對不同的目標(biāo)顧客，所以應(yīng)采用不同的促銷組合。例如別墅主要針對高收入講究舒適、享受的人群，就應(yīng)該采用人員推銷的策略；而普通住宅就主要采取廣告、公關(guān)、銷售促進等促銷手段。二是房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)市場競爭的現(xiàn)狀。開發(fā)企業(yè)在確定服務(wù)營銷方案時，不僅要考慮市場的現(xiàn)狀，也要考查競爭者的服務(wù)策略，這樣才能達到良好的促銷效果。三是企業(yè)的服務(wù)營銷費用。服務(wù)營銷費用制約著服務(wù)營銷方式的選擇，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)營銷預(yù)算，恰當(dāng)?shù)剡x擇營銷方式，以達到預(yù)期的效果。

四、根據(jù)顧客關(guān)系生命周期實施服務(wù)營銷

顧客關(guān)系生命周期中的不同階段會對企業(yè)營銷活動的成效產(chǎn)生影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)顧客所處的生命周期階段，并結(jié)合服務(wù)營銷的特性，從營銷的角度利用好企業(yè)的各方面資源，從而讓顧客感到滿意，爭取讓顧客進入下一個階段或進行循環(huán)消費?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)開展服務(wù)營銷必須制定對應(yīng)的階段的服務(wù)營銷策略，對處在不同生命周期階段的顧客采取不同的營銷策略。

打好服務(wù)牌，綜合利用服務(wù)營銷策略，使服務(wù)營銷真正“服務(wù)”于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走向更加成熟和理性，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

參考文獻

[1]彭加亮.房地產(chǎn)市場營銷[M].高等教育出版社，2006（01）.

[2]朱文揮，左仁淑，于瑞龍.基于顧客關(guān)系生命周期的服務(wù)營銷策略[J].營銷策略，2005（07）：44-46.

篇2

17年過去了,作為太立德仁公關(guān)傳播機構(gòu)的創(chuàng)始人,羅壹雄帶領(lǐng)太立德仁成為國內(nèi)房地產(chǎn)公關(guān)市場的領(lǐng)頭羊,其在地產(chǎn)領(lǐng)域的客戶包括萬科、華潤、融科、星河灣、金地、綠地、綠城、世茂、保利等著名企業(yè)和明星項目。

> 地產(chǎn)公關(guān)第一桶金

時至今日,四個平均年齡20多歲的年輕人,在一間不足20平方米的辦公室里忙碌的場景,對羅壹雄來說,仍然歷歷在目。

1992年,剛畢業(yè)不久的羅壹雄南下深圳創(chuàng)業(yè),曾在中國時裝表演團受過專業(yè)時裝表演訓(xùn)練,并擔(dān)任過重慶職業(yè)模特隊教練的羅壹雄通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn),在物質(zhì)生活水平逐漸提高的深圳,人們對提升自我形象方面有了更高的需求,而當(dāng)時的深圳卻沒有一家專門從事儀表、儀態(tài)培訓(xùn)的公司。憑著敏銳的市場觸覺,羅壹雄決定創(chuàng)辦一家以儀態(tài)培訓(xùn)和活動承辦為主的文化公司。

1993年,兩位股東因嫌公司掙錢太慢而撤資;1996年,公司運營處于低谷,那是羅壹雄最困難的時期,公司只剩下一位員工,賬上也只剩下幾萬塊錢。他唯一的信念是,“即使像螞蟻一樣活著,也要在深圳待下去,絕不退縮?！?/p>

經(jīng)過再次市場調(diào)研后,羅壹雄決定將公司業(yè)務(wù)集中于承接各種活動上。重新定位業(yè)務(wù)戰(zhàn)略之后,羅壹雄的公司漸漸有了起色。

1999年可謂羅壹雄事業(yè)上的轉(zhuǎn)捩點。一次偶然的機會,羅壹雄承接了深圳萬科四季花城的開盤項目,太立德仁從此進入地產(chǎn)公關(guān)領(lǐng)域。

曾任萬科深圳地產(chǎn)營銷負責(zé)人的周鷹,談起那次與羅壹雄的合作時說:“可以說,那時候羅壹雄是以個人的能力和表現(xiàn)獲得了我們的認(rèn)可,首先他能站在公司和項目的角度思考問題,同時也是一個真正做事――行動派的人?！?/p>

現(xiàn)在回憶起來,深圳萬科四季花城的開盤活動自然有很多不足之處,羅壹雄卻仍對它充滿感情,畢竟那是處于起步階段的地產(chǎn)公關(guān)給他帶來的“第一桶金”――無論是從資金還是從今后的發(fā)展方向上。

萬科四季花城的樓盤位于深圳郊區(qū),當(dāng)時連大巴都不通,羅壹雄一反當(dāng)時開盤活動在項目主體所在地舉行的常規(guī),轉(zhuǎn)而把開盤活動的主會場選擇在當(dāng)時深圳最為繁華的區(qū)域――深圳大劇院廣場。通過前期的戶外廣告宣傳,并借助繁華地段,吸引了大量目標(biāo)客戶前來咨詢,并帶他們乘坐巴士去樓盤現(xiàn)場參觀。事后,據(jù)羅壹雄統(tǒng)計,當(dāng)天白天從主會場坐巴士去現(xiàn)場參觀者達4000人,晚上則在大劇院廣場舉行面向市民的大型晚會,以此營造口碑、提高萬科四季花城的知名度。羅壹雄說,萬科四季花城的開盤活動,開創(chuàng)了國內(nèi)房地產(chǎn)開盤活動異地舉行的先河。

在地產(chǎn)公關(guān)剛剛起步的1999年,周鷹這樣評價羅壹雄及他的太立德仁:“太立德仁抓住了一個契機,積累了房地產(chǎn)公關(guān)的最初經(jīng)驗,并以一個較高的起點開始了地產(chǎn)公關(guān)事業(yè)?！?/p>

> 移師北京專注地產(chǎn)

羅壹雄介紹,中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展順序,大體是由南向北、自東向西的梯次發(fā)展。南方城市中,廣州、深圳的房地產(chǎn)起步早,發(fā)展快,很快就成為全國房地產(chǎn)業(yè)的根據(jù)地,國內(nèi)的第一套樣板房、第一本樓書,當(dāng)年都是從深圳開始的。然而地產(chǎn)公關(guān)的長足發(fā)展,卻不在廣州、深圳等南方城市,而是國內(nèi)公共關(guān)系市場最為成熟的北京。目前來看,也只有北京擁有最多的優(yōu)秀地產(chǎn)公關(guān)公司。

正是基于這樣的認(rèn)知與判斷,羅壹雄決定移師北京,開始地產(chǎn)公關(guān)領(lǐng)域的二次創(chuàng)業(yè)。2002年初,羅壹雄將公司總部從深圳遷往北京。行前,他特地剃了一個光頭,寓意自己從頭再來。

創(chuàng)業(yè)初期總是艱辛的。剛到北京時,羅壹雄帶著公司成員在偌大的北京城里穿梭,白天見客戶,晚上回到辦公室寫方案。為了節(jié)約成本、提高效率,羅壹雄摒棄了一次只見一個客戶的做法,而是同時約五六位客戶一起吃飯,他稱之為“為大家創(chuàng)造一個橫向交流的平臺”,結(jié)果受到了大部分客戶的歡迎。

2002年4月,太立德仁競標(biāo)山水文園開盤項目成功。北京協(xié)眾國際投資顧問有限公司總經(jīng)理趙亞莎,曾任山水文園策劃總監(jiān)、北辰置地策劃總監(jiān)、凱瑞置地營銷總監(jiān),回憶起當(dāng)年山水文園開盤項目時,她說:“2002年4月21日,山水文園開盤,通過競標(biāo),最后決定將項目交給太立德仁操作時,只剩下8天時間。當(dāng)時是羅壹雄的真誠和信心打動了我們,他說因為剛到北京沒有太多資源,但在深圳積累了一定的經(jīng)驗,包括與萬科的合作,所以他誠懇希望給予他個人信任?！?/p>

趙亞莎還記得當(dāng)時的開盤項目中有一個景觀水池,羅壹雄提出做海豚表演,大家都覺得懸,羅壹雄卻非常較真兒,堅持認(rèn)為海豚表演是最能出效果的“演出”。然而,專家評估認(rèn)為,因水池太淺,無法進行海豚表演。羅壹雄遂把目標(biāo)轉(zhuǎn)向海獅或海象,他和團隊成員跑到動物園聯(lián)系,結(jié)果海獅感冒了,海象不對外租借。最后,較真兒的羅壹雄還是借來了一對鴛鴦,在池中“表演”鴛鴦戲水。

2002年底,太立德仁承接了北京華潤翡翠城的開盤項目,活動前期投放了大量報紙及戶外廣告?；顒赢?dāng)天,他們請來了臺灣著名歌星羅大佑,吸引了4000多人到活動現(xiàn)場。

憑借這幾個成功的地產(chǎn)公關(guān)項目,太立德仁進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域一線公關(guān)公司的陣營。

穩(wěn)固在房地產(chǎn)行業(yè)的地位后,太立德仁積極拓展其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域,通過山姆會員店進駐北京、拜耳制藥海南經(jīng)銷商大會、拜耳制藥新品上海推介會、虎牌啤酒北方區(qū)上市等公關(guān)項目,將觸角伸入汽車、消費品、醫(yī)藥、IT、體育等行業(yè)。

如今的太立德仁,已在地產(chǎn)公關(guān)業(yè)扮演著領(lǐng)軍者的角色,與萬科、華潤、融科、星河灣、金地、綠地、綠城、世茂、保利等品牌開發(fā)商都有緊密的全國性合作。2005年,在第五屆中國優(yōu)秀環(huán)境樓盤推介活動中,太立德仁獲2005年度中國地產(chǎn)最佳公關(guān)顧問公司稱號;2007年,太立德仁被中國少年兒童基金會評為公益愛心企業(yè);2009年,太立德仁獲中國房地產(chǎn)總評榜中國最佳地產(chǎn)公關(guān)機構(gòu)稱號。

> 致力網(wǎng)絡(luò)與“跨界”

從事地產(chǎn)公關(guān)10年來,羅壹雄經(jīng)歷了地產(chǎn)公關(guān)從起步到發(fā)展的每一步,太立德仁也隨之發(fā)展壯大。在羅壹雄看來,如今的地產(chǎn)公關(guān)與其發(fā)軔時發(fā)生了巨大變化,用最通俗的話來說,就是“以前就項目做項目,現(xiàn)在則強調(diào)品牌化”,從之前的單純造勢,銷售是自然而然的結(jié)果,到現(xiàn)在強調(diào)資源整合以及活動與項目的黏合性,公關(guān)活動要體現(xiàn)項目特質(zhì),不能被其他項目覆蓋。公關(guān)活動也從零散變得系統(tǒng)化。一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)年初就開始做全年房地產(chǎn)項目推廣的整體布局和細節(jié)安排,從項目立項的新聞會、動工儀式、推介會、內(nèi)部認(rèn)購、售樓中心啟用、開盤、樣板社區(qū)開放、不定期潛在客戶的維護和老客戶答謝,到年底的感恩活動,以及項目品牌相關(guān)的活動等;而為開發(fā)商提供專業(yè)服務(wù)的公關(guān)公司,則需進行前期調(diào)研、客群定位、客群走訪、競品調(diào)研等工作,為開發(fā)商進行精準(zhǔn)的策略分析,并根據(jù)開發(fā)商的商業(yè)目標(biāo)和推廣策略,制定出可執(zhí)行的傳播和活動規(guī)劃。

對于這些,羅壹雄和他的太立德仁早已駕輕就熟。然而,他并不滿足于在地產(chǎn)公關(guān)領(lǐng)域取得的成就,而是致力于把太立德仁打造成為公關(guān)活動、網(wǎng)絡(luò)傳播等整合推廣服務(wù)的領(lǐng)先者。

太立德仁的公司網(wǎng)站上有一幅醒目的切?格瓦拉的頭像。羅壹雄說,切?格瓦拉是世界著名的革命家,雖然已離世多年,但他的戰(zhàn)斗和勇于創(chuàng)新的精神卻激勵著一代又一代人。被太立德仁放在網(wǎng)站上的那張切?格瓦拉戴著貝雷帽的照片,是由攝影師阿爾瓦羅?科達拍攝的20世紀(jì)最著名的人像照之一,被稱為“世界上最有革命性、最有戰(zhàn)斗性的頭像”。而切?格瓦拉所代表的創(chuàng)新精神,則是太立德仁所信仰和追求的。

在太立德仁的發(fā)展規(guī)劃中,地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公關(guān)和“跨界公關(guān)”便是這種創(chuàng)新精神的體現(xiàn)。

2009年1月,太立德仁與沃華傳媒達成戰(zhàn)略合作,成立國內(nèi)首家專注于地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公關(guān)解決方案服務(wù)的“太立渥華網(wǎng)絡(luò)公關(guān)顧問機構(gòu)”,正式進軍地產(chǎn)數(shù)字營銷領(lǐng)域。

中國國際公共關(guān)系協(xié)會(CIPRA)的《2008年度中國公共關(guān)系行業(yè)調(diào)查報告》顯示,快速消費品、汽車、IT、互聯(lián)網(wǎng)和通訊五大行業(yè)已成為當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)公關(guān)業(yè)務(wù)前五位的服務(wù)行業(yè),網(wǎng)絡(luò)公關(guān)更是2008年公關(guān)行業(yè)各類服務(wù)模式中業(yè)務(wù)增長比例的冠軍,已占公關(guān)服務(wù)市場的6.3%,僅次于傳播顧問、媒體執(zhí)行、活動管理等三大傳統(tǒng)公關(guān)服務(wù)手段。

雖然網(wǎng)絡(luò)公關(guān)在快速消費品、汽車、IT等行業(yè)已有較多成熟模式,但太立德仁進行“地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公關(guān)”卻是一次全新的探索。沃華傳媒集團執(zhí)行董事、太立渥華首席執(zhí)行官田大勇認(rèn)為:“地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公關(guān)現(xiàn)階段主要應(yīng)用于一些地產(chǎn)企業(yè)的品牌推廣、活動推廣、促銷推廣、溝通平臺建設(shè)、口碑營銷等領(lǐng)域,未來會延展至更多直接推動線上、線下銷售的電子商務(wù)服務(wù)。地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公關(guān)將有效解決產(chǎn)品信息不對稱、消費決策參考意見單一以及消費者溝通不暢等問題,同時將有效提升地產(chǎn)企業(yè)營銷投入的ROI,最終甚至影響地產(chǎn)行業(yè)的品牌競爭格局和市場競爭格局?！?/p>

除了網(wǎng)絡(luò)公關(guān),太立德仁目前專注的另一個創(chuàng)新性計劃則是進行“地產(chǎn)跨界公關(guān)”。

“跨界(Crossover)營銷”的概念已不是新鮮事物,2004年巴黎車展上,奔馳展示了由喬治?阿瑪尼設(shè)計的高級特別版CLK敞篷跑車,此后奔馳生產(chǎn)了100輛限量版喬治?阿瑪尼CLK,喬治?阿瑪尼則成為這款車的第一個擁有者。2005年在上海舉行的國際頂級私人物品展(Top Marques)上,凱迪拉克超級豪華跑車XLR,在正式展示活動之前的新聞會上作為首發(fā)車亮相。這些都是跨界營銷的經(jīng)典案例。

將“跨界營銷”的概念應(yīng)用于地產(chǎn)公關(guān),是羅壹雄為太立德仁設(shè)立的一個重要發(fā)展方向?！翱缃绶康禺a(chǎn)銷售”的概念,是由星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕第一個提出,作為星河灣地產(chǎn)的合作公關(guān)公司,太立德仁也從被引領(lǐng)到主動整合,進行地產(chǎn)跨界公關(guān)。

羅壹雄認(rèn)為,“跨界公關(guān)”能將兩個或兩個以上的品牌“集合”在一起,從各自的側(cè)面來詮釋目標(biāo)消費群體的特征,跨界更多地代表的是一種新銳的生活態(tài)度和審美方式的融合。太立德仁進行地產(chǎn)跨界公關(guān)的優(yōu)勢在于其擁有全國范圍的社區(qū)客戶名單,并掌握了各個社區(qū)的業(yè)主人數(shù)、業(yè)主消費習(xí)慣和層次。對于其他行業(yè)來說,這無疑是一個精準(zhǔn)而明確的客戶群分類,太立德仁正是利用了其在地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢,與汽車、手機、快速消費品、奢侈品等行業(yè)進行整合。

篇3

關(guān)鍵詞：住房租賃 供應(yīng) 需求 現(xiàn)狀 建議

在房地產(chǎn)市場進入投資時代以后，住房租賃市場的投資潛力如何、現(xiàn)狀如何、發(fā)展趨勢如何，這些問題不僅僅是房產(chǎn)投資者所關(guān)心的，也是眾多購房、租房者和政府行業(yè)主管部門所關(guān)注的熱點。要鞏固和提高房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，僅僅依靠房地產(chǎn)投資和開發(fā)市場是不可持續(xù)的，住房租賃是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，要進一步加快房屋租賃市場的發(fā)展。本文以東南沿海地區(qū)房地產(chǎn)租賃市場為例，加以闡述分析。

住房租賃市場需求分析

城市化水平不斷提高

東南沿海地區(qū)各經(jīng)濟發(fā)達城市聚集了大量的中高等院校，學(xué)生租賃市場異?；钴S。當(dāng)前不少城市還出臺畢業(yè)留城的優(yōu)惠政策，直接刺激了住房租賃市場的火爆。另一方面，近幾年內(nèi)，東南沿海地區(qū)很多城市陸續(xù)成為投資熱土，社會經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進一步加強，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進人才引進和人口流動，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求。

房地產(chǎn)買賣市場有效需求不足

總體上來說，當(dāng)前城市居民的居住面積還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。

為了適應(yīng)住房需求的急劇增加，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。而住房買賣市場的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房價格與居民收入的關(guān)系決定，無購買力的住房愿望將不對住房買賣市場發(fā)生作用。如果房價高于收入6倍或以上將難以形成買方市場。當(dāng)前對普通工薪階層而言，房價與收入的差距遠遠超過了這個比例，使其購房的愿望難以實現(xiàn)。

住房分配貨幣化制度

住房分配貨幣化促進了住房租賃市場有效需求的形成。一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房要么租房，市場上存在著大量的需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，使住房消費成為可能。

住房租賃供給市場分析

在目前的出租房屋總量中，主要有私房入市租賃、公房出租和空置房的租賃三塊。

近年來居民對房地產(chǎn)投資的需求被不斷激發(fā)出來，從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展總趨勢來看：購房出租、以租養(yǎng)房、待機出售已經(jīng)成為一種新的較為穩(wěn)妥的投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，形成了龐大的私房出租房源。

隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房龐大卻靜止的市場開始逐漸流動起來，蟄伏的巨大商機得以逐步釋放，其中一部分就形成了出租房的房源。

從房地產(chǎn)的增量市場來看，目前基本上是購銷兩旺的局面，但從住房的存量市場來看，卻存在著入住率不高的空置現(xiàn)象。同時，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭出現(xiàn)了空置的房屋。這些空置房也成了租賃房市場上的主力軍。

在當(dāng)前的二手房市場中，面對高價而迷離的市場，買賣雙方僵持不下，因此另辟市場，二手房中分流出大量閑置房源進入租賃市場，導(dǎo)致買賣和租賃業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢，不少賣家當(dāng)時就掛出“可租可售”的牌子，租賃市場越來越熱鬧。

當(dāng)前住房租賃市場發(fā)展存在的問題

目前住房租賃市場的潛力是巨大的，也是可發(fā)掘的。但是，東南沿海地區(qū)各城市普遍存在住房租賃市場與房地產(chǎn)市場發(fā)展不協(xié)調(diào)、與經(jīng)濟發(fā)展步伐不一致的問題，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并分析這些問題，規(guī)范住房租賃市場。

住房租賃市場結(jié)構(gòu)單一

隨著國際化進程的日益推進，眾多國內(nèi)外知名企業(yè)落戶東南沿海各經(jīng)濟發(fā)達的城市，出現(xiàn)了一批尋覓高檔租賃房源的群體。這部分人的層次較高，習(xí)慣租用豪華裝修、生活舒適、地理位置優(yōu)越的居室，他們將成為消化高檔租賃住宅的大客戶。

但是，當(dāng)前各大城市的租賃市場結(jié)構(gòu)卻不是很完善，仍處在市場搭建階段。各城市出租房源差距沒有拉開，所定位的出租對象也沒有明顯的分類，面積小、結(jié)構(gòu)老化，不能很好甚至無法滿足這個高端租賃市場的需求。構(gòu)建一個高中低檔并存、結(jié)構(gòu)完善的住房租賃市場是一個迫在眉睫的問題，否則將不僅約束房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也可能會間接地制約經(jīng)濟的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式單一

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的居住房屋基本都用于出售，鮮有房地產(chǎn)企業(yè)購置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企業(yè)財務(wù)狀況制約。開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)的商品房，資金回收期較長，企業(yè)無法擴大再生產(chǎn)；二是企業(yè)投資回報率過低。據(jù)測算，企業(yè)出租商品住宅所得的租金收益在償還建設(shè)期間的銀行貸款，扣除房屋的折舊，企業(yè)正常運行、房屋養(yǎng)護等開支以及企業(yè)應(yīng)繳稅收后，相比出售而言利潤較低。

住房租賃專業(yè)化、集約化程度較差

目前，個人出租的居住房屋，無論是自行出租或委托房地產(chǎn)中介出租，基本都處于自發(fā)的、零星分散的、無序流動的狀態(tài)，專業(yè)化、集約化程度較差。個人房屋自行出租缺乏統(tǒng)一的交易平臺和相應(yīng)的信息指導(dǎo)，法規(guī)意識薄弱，行為不規(guī)范，租賃糾紛時有發(fā)生。

房產(chǎn)中介素質(zhì)偏低

目前房產(chǎn)租賃中介由于市場準(zhǔn)入門檻較低而導(dǎo)致了中介過多過濫，規(guī)模偏小，資信較差。再加上為了各自的經(jīng)營利益，短期行為嚴(yán)重，相互間壟斷市場信息，缺乏必要的信息溝通和業(yè)務(wù)協(xié)作，而導(dǎo)致了房產(chǎn)租賃中介市場運作無序、經(jīng)營混亂，企業(yè)信用現(xiàn)狀不容樂觀的局面，難以為消費者提供滿意的服務(wù)。

加強住房租賃市場的建設(shè)

住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮螅珔s由于存在的諸多問題影響了發(fā)展，因此要加快住房租賃市場的發(fā)展，除了讓市場經(jīng)濟這只無形的手發(fā)揮調(diào)節(jié)功能調(diào)整市場之外，政府部門，行業(yè)主管部門也應(yīng)該采取積極的措施。

改變社會對住房租賃市場的認(rèn)識

中國兩千年封建社會帶來根深蒂固的小農(nóng)觀念，使很多消費者存在著只注重名義上的所有權(quán)而不重視經(jīng)濟上的使用權(quán)的觀點。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場以買賣為主要交易方式的非均衡性發(fā)展態(tài)勢，從市場外部抑制了房產(chǎn)租賃的發(fā)展，導(dǎo)致買賣和租賃一重一輕的“跛形”經(jīng)濟運行格局。

雖然房地產(chǎn)界對發(fā)展房產(chǎn)租賃已取得了初步的認(rèn)識，但由于培育發(fā)展房產(chǎn)租賃業(yè)涉及面廣，規(guī)范管理難度大，政府部門在一定程度上還存在著畏難情緒，導(dǎo)致在認(rèn)可房產(chǎn)租賃業(yè)的同時，卻未必能夠?qū)⑵浼{入重點優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)來扶持。因此，為了全面貫徹“三個代表”重要思想，體現(xiàn)“執(zhí)政為民”，更好提高人民生活水平，政府部門、行業(yè)主管部門應(yīng)加強宣傳，改變社會對住房租賃市場的認(rèn)識，并且采取措施積極引導(dǎo)。

進一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)

住房租賃市場的健康發(fā)展有賴于一套完備的法律法規(guī)，尤其在初期，制度建設(shè)更為重要。但是我國至今還沒有頒布專門的房產(chǎn)租賃方面的法律，在全國范圍內(nèi)現(xiàn)有的也只是《城市房地產(chǎn)管理法》中對房產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定。在地方政府方面，雖然也有一些省市頒布了房產(chǎn)租賃相關(guān)的法律法規(guī)，但是仍然存在可操作性不強，缺少實施細則的配合等問題。

當(dāng)前，應(yīng)進一步加強完善房屋租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，可以從以下幾個方面入手：盡快出臺專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)中介方面的法律法規(guī)；房屋租賃相關(guān)政策法規(guī)之間存在一些沖突和矛盾，應(yīng)盡快予以清除，以免執(zhí)行租賃政策法規(guī)中出現(xiàn)問題；根據(jù)居民的住房狀況和收入水平，從新建和存量住宅、銷售和租賃兩個方面綜合研究，進一步完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要突出住房租賃的重點，努力構(gòu)建一個涵蓋新建商品住宅(包括中低價值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租賃體系，并在此基礎(chǔ)上研究制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，以實現(xiàn)房屋銷售和租賃并舉的市場。

加強住房租賃市場的監(jiān)管力度

住房租賃市場發(fā)育滯后，租賃信息不暢，租賃行為不合規(guī)范，不僅影響到租賃市場的形象，也危及租賃市場的健康發(fā)展。為此在大力加強信息咨詢、評估、、律師、公證、物業(yè)管理等房產(chǎn)中介市場的建設(shè)的同時，更應(yīng)加強住房租賃服務(wù)市場的監(jiān)管，以規(guī)范房屋租賃服務(wù)市場行為，培育和發(fā)展房屋租賃市場：大力培育有形市場，構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺；盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對成交房屋租金進行整理歸納，定期公布市場房屋租金價格，為專營房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，并通過指導(dǎo)租金加強市場的預(yù)警預(yù)報，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；加強收取租賃稅費，嚴(yán)格按有關(guān)政策規(guī)定，對租賃活動所涉及的稅費加強征收，并且大力宣傳，以此鼓勵居民主動辦理出租房登記，接受管理，繳納各種稅費；同時要考慮降低稅收，為以后的房東主動申報稅款打好基礎(chǔ)；政府、行業(yè)主管部門可以建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場。

倡導(dǎo)誠信中介

篇4

內(nèi)容摘要：服務(wù)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的增長點之一，欠發(fā)達地區(qū)深化對服務(wù)業(yè)的理解非常重要，避免服務(wù)業(yè)就是吃喝玩樂的錯誤認(rèn)識。伴隨著工業(yè)的快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)也需要提高服務(wù)質(zhì)量，拓展服務(wù)內(nèi)容。醫(yī)療、教育、物流、金融、旅游、法律、會計等服務(wù)業(yè)，有的是為自然人服務(wù)的，有的是為法人服務(wù)的，需要根據(jù)各自的特點仔細安排。

關(guān)鍵詞：服務(wù)業(yè)廣西北部灣啟示

雖然從產(chǎn)業(yè)投資上，北部灣重視發(fā)展旅游業(yè)、物流業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，但是，對服務(wù)業(yè)的完整理解依然有利于北部灣在發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)的同時，也同時建立起較為匹配的服務(wù)業(yè)，從而直接從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟步入后工業(yè)時代。

服務(wù)業(yè)的不同分類方法

服務(wù)業(yè)是北部灣的弱項，對服務(wù)業(yè)的研究有利于北部灣深化對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的認(rèn)識。服務(wù)業(yè)要求最低的“入門口”，與人口密度、城市化水平、服務(wù)產(chǎn)品輸出、GDP等密切相關(guān)。服務(wù)業(yè)對城市化和工業(yè)化的水平有著較強的依賴，在自然經(jīng)濟條件下，服務(wù)業(yè)只能在局部地區(qū)和局部時段有一定優(yōu)勢，難以作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在國民生產(chǎn)總值中所占的比例也較低。一定范圍內(nèi)相對密集的人口，相對集中的企業(yè)群，相對收入較高的購買力強的人群，這些都是服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本條件。一國的服務(wù)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的產(chǎn)值和就業(yè)人口中的比例均超過50%以上，該國就被認(rèn)為進入了服務(wù)經(jīng)濟社會。

基層對服務(wù)業(yè)的認(rèn)識存在誤區(qū)，基層提供服務(wù)業(yè)的能力也存在不足。一般來說，較低級的服務(wù)業(yè)有：餐飲、按摩、洗浴、卡拉OK、小賣部、集貿(mào)市場等。有些地方剩余勞動力都開飯店，結(jié)果沒有顧客；集貿(mào)市場里賣服裝的很多，結(jié)果服裝賣不出去；到處是賣煙的小煙攤，或者小賣部；到處是按摩中心，結(jié)果也沒有顧客。所以，為了更好地認(rèn)識服務(wù)業(yè)，先得理解服務(wù)業(yè)的分類，看看到底服務(wù)業(yè)有哪些。

（一）分類方式一：傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)

傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)可以分為主體行業(yè)和一般行業(yè)。運輸業(yè)、郵電業(yè)、商業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)等屬于前者。家政和傳統(tǒng)商業(yè)屬于后者。新興服務(wù)業(yè)主要有:信息服務(wù)業(yè)、咨詢業(yè)、廣告業(yè)、技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃業(yè)、旅游業(yè)、廣播電視業(yè)、民間體育業(yè)、家教業(yè)、新型娛樂業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、人才交流業(yè)等。其中主體行業(yè)有信息服務(wù)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、廣告服務(wù)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)等。

對于廣西北部灣來說，新興服務(wù)業(yè)的市場還比較小。新興服務(wù)業(yè)在大都市有著較充分的發(fā)育。北京的新興服務(wù)業(yè)像廣告業(yè)、都市旅游、藝術(shù)品買賣、廣播電視、技術(shù)服務(wù)等十分發(fā)達。另外，北京的飲食、金融、商業(yè)也十分發(fā)達。但是，這些服務(wù)業(yè)在廣西北部灣則發(fā)育得十分有限。畢竟，沒有發(fā)達的第一與第二產(chǎn)業(yè)，就沒有相對密度較高、收入較高的購買人群。

（二）分類方式二：流通服務(wù)、生產(chǎn)者服務(wù)、社會服務(wù)、個人服務(wù)

流通服務(wù)。交通、倉儲業(yè)、通訊業(yè)、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)(不含飲食業(yè))、廣告業(yè)以及其它銷售服務(wù)。流通服務(wù)業(yè)是最大的服務(wù)業(yè)，幾乎占總就業(yè)人口的1/5還多，大約是生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的兩倍。

生產(chǎn)服務(wù)。銀行、信托及其他金融業(yè)、保險業(yè)、房地產(chǎn)、工程和建筑服務(wù)業(yè)、會計和出版業(yè)、法律服務(wù)。生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)擁有日益增多的專家人才和科技精英，作為知識技術(shù)密集型服務(wù)的投入，這個過程推動生產(chǎn)向規(guī)模經(jīng)濟和更高的效率發(fā)展。所以，生產(chǎn)者服務(wù)被認(rèn)為是新興經(jīng)濟的關(guān)鍵服務(wù)。

社會服務(wù)。醫(yī)療和保健業(yè)、醫(yī)院、教育、福利和宗教服務(wù)、非營利機構(gòu)、政府、郵政、其他專業(yè)化服務(wù)和社會服務(wù)。社會服務(wù)的發(fā)展是在一定生產(chǎn)力發(fā)展水平上的產(chǎn)物。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，政府管理經(jīng)濟和社會的職能迅速擴張，政府以及各種非營利性的公共事業(yè)單位向社會民眾提供著更多更廣泛的服務(wù)。這表明公共服務(wù)中有相當(dāng)一部分是為維持制度運行而產(chǎn)生的。

個人服務(wù)、旅館和飲食業(yè)、修理服務(wù)、洗衣服務(wù)、理發(fā)與美容、娛樂和休閑、其它個人服務(wù)。個人服務(wù)主要來自最終需求，它們大多是傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，一般具有規(guī)模小、分散經(jīng)營、人力資本和物質(zhì)資本投入少、技術(shù)含量低等特點。在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，個人服務(wù)有不斷下降、社會服務(wù)有不斷上升的趨勢。

按照分類方式二，北京流通服務(wù)、生產(chǎn)者服務(wù)、社會服務(wù)、個人服務(wù)等都是發(fā)育較為充分的。對廣西北部灣來說，交通、倉儲等流通服務(wù)業(yè)在最近幾年發(fā)展較為迅速。生產(chǎn)服務(wù)類似金融、保險、會計、出版等行業(yè)發(fā)育不充分，但是，房地產(chǎn)與工程業(yè)發(fā)展卻較好。社會服務(wù)業(yè)中，醫(yī)療、教育等雖然有了長足進步，但與北京等大城市差距較大。這些方面還有發(fā)展空間。

（三）分類方式三：國際服務(wù)貿(mào)易的分類方法

商業(yè)服務(wù)業(yè)。專業(yè)：包括法律、會計和審計、稅收、建筑、工程、城建、醫(yī)療等服務(wù)。除了專業(yè)服務(wù)，還有計算機及相關(guān)服務(wù)、研究與開發(fā)服務(wù)、房地產(chǎn)服務(wù)、設(shè)備租賃服務(wù)、其他的商業(yè)服務(wù)。其它商業(yè)服務(wù)包括：廣告服務(wù)；市場調(diào)研與民意測驗服務(wù)；管理咨詢服務(wù)；與咨詢?nèi)藛T有關(guān)的服務(wù)；技術(shù)測驗與分析服務(wù)；與農(nóng)業(yè)、狩獵、林業(yè)有關(guān)的服務(wù)；人員的安排與補充服務(wù)；安全調(diào)查；有關(guān)的科學(xué)技術(shù)咨詢服務(wù)；建筑物清洗服務(wù)；照相服務(wù)；包裝服務(wù)；印刷、出版服務(wù)；會議服務(wù)及其他。

其它十大類：通信服務(wù)業(yè)、建筑及有關(guān)工程服務(wù)業(yè)、銷售服務(wù)業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、環(huán)境服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、健康與社會服務(wù)業(yè)、與旅游有關(guān)的服務(wù)、文化娛樂及體育服務(wù)業(yè)、交通運輸服務(wù)業(yè)。

分類方式三借鑒意義不大。

北部灣服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的簡單分析

（一）從分類方式二展開的分析

按照分類方式二，流通服務(wù)業(yè)促進就業(yè)，廣西北部灣也有一定優(yōu)勢。交通倉儲隨著港口、“鐵公機”等的發(fā)展而迅速發(fā)展。而批發(fā)業(yè)則離不開專業(yè)批發(fā)市場，如糧油、藥材、水果、花卉等批發(fā)市場，再如鋼材、建材、家具、家紡、服裝、家電等批發(fā)市場。零售業(yè)則包括百貨商場、超市、小型專業(yè)市場等。廣西北部灣要重點發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場，這些市場有著一定的區(qū)域輻射能力，能夠吸引區(qū)外交易商參與。所謂“大工業(yè)、大流通”必須建立專業(yè)批發(fā)市場。而且，可以大力發(fā)展虛擬交易市場，即通過計算機交易平臺來輔助交易實現(xiàn)。

按照分類方式二，廣西北部灣的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)方面的金融、會計、出版等行業(yè)還有發(fā)展空間。特別是金融業(yè)，直接金融較為落后。這些共識已經(jīng)達成。首先是生機勃勃的經(jīng)濟受需求刺激，茁壯成長。其次，競爭促進企業(yè)效率的提高，企業(yè)要尋求更高效的外部服務(wù)。當(dāng)這些需求達到一定規(guī)模時，為生產(chǎn)服務(wù)的服務(wù)市場就會逐漸形成。現(xiàn)在的主要困難是，廣西北部灣的園區(qū)投資不少是從外部引入的，良好的企業(yè)生態(tài)并沒有形成。廣西北部灣的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

按照分類方式二，廣西北部灣的社會服務(wù)業(yè)包含的醫(yī)療、教育既是直接為個人服務(wù)，也是間接為企業(yè)服務(wù)的。至于個人服務(wù)業(yè)則可以提高個人的生活質(zhì)量，是社會進步的重要方面。

（二）從企業(yè)角度展開的分析

北部灣地區(qū)的工業(yè)企業(yè)往往是“橄欖型”的結(jié)構(gòu)，在企業(yè)整個經(jīng)濟活動中，從事研究開發(fā)的人少，從事制造的人多，從事銷售及售后服務(wù)的人少。近年來，很多企業(yè)在向“啞鈴型”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?！靶鹿I(yè)化理論”重視服務(wù)業(yè)生產(chǎn)率提高對整體經(jīng)濟增長的重要意義，實際把服務(wù)業(yè)看作了一種未來的工業(yè)。

隨著信息社會的逐漸成形，創(chuàng)新型中小企業(yè)可以獲得一定時段的競爭優(yōu)勢。除了傳統(tǒng)壟斷性行業(yè)，在機械、電子、航空等領(lǐng)域都存在著大量高精尖科技的中小企業(yè)。這些企業(yè)獲得的高額利潤是其分工細化的動力。中小企業(yè)從組織管理和成本壓縮角度，需要大量從外部購買專業(yè)服務(wù)。如果沒有大量中小企業(yè)，企業(yè)服務(wù)的外部市場就沒有形成的必要和可能。大企業(yè)通常配備齊全，封閉，且不愿意從外部獲得服務(wù)。

（三）廣西北部灣服務(wù)業(yè)發(fā)展方向

大旅游產(chǎn)業(yè)。南寧、南海、防城港、欽州的旅游業(yè)資源經(jīng)過整合，能夠為國內(nèi)外提供多樣的、個性化的服務(wù)。

大文化產(chǎn)業(yè)。如文化娛樂、體育健身、衛(wèi)生保健等產(chǎn)業(yè)都是新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。

物流業(yè)。港口物流、機場物流等需要與商業(yè)結(jié)合，與保稅區(qū)建設(shè)結(jié)合起來。

社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)、飲食服務(wù)業(yè)等也是很多地方的經(jīng)濟增長點。

農(nóng)業(yè)服務(wù)特別是農(nóng)產(chǎn)品流通和營銷很不發(fā)達，是目前制約農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民收入提高和收入實現(xiàn)的薄弱環(huán)節(jié)，也是具有很大潛力的產(chǎn)業(yè)。

（四）從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度認(rèn)識服務(wù)業(yè)的發(fā)展

配第―克拉克定理。農(nóng)業(yè)勞動力的比重基本與經(jīng)濟發(fā)展水平成反比。盡管制造業(yè)的勞動力比重在發(fā)達國家普遍比發(fā)展中國家高，但就個別國家來說情況有很大差異。例如，法國、英國等老牌資本主義國家最高40%，而美國最高30%以下。這是因為美國的生產(chǎn)率高。交通業(yè)的勞動力比重與一個經(jīng)濟的開放程度和運輸技術(shù)有關(guān)。與經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)程度最密切的是商業(yè)和金融業(yè)。美國的小企業(yè)集中在建筑業(yè)中，而日本就集中于商業(yè)，日本小企業(yè)的40%左右在商業(yè)領(lǐng)域。美國還有一個特點是它的專業(yè)服務(wù)業(yè)的就業(yè)比重特別大。發(fā)展中國家服務(wù)業(yè)中，商業(yè)就業(yè)人數(shù)所占的比重最大。

發(fā)展中國家服務(wù)業(yè)產(chǎn)出比重的上升，在人均收入水平很低時主要依靠商業(yè)、旅館和飯店業(yè)的推動；當(dāng)人均收入水平上升到600-1000美元的階段時，主要靠運輸、倉儲和郵電業(yè)、金融保險、不動產(chǎn)和工商服務(wù)業(yè)的推動；當(dāng)人均收入進一步上升到2000美元以上的較高水平時，金融保險、不動產(chǎn)和工商服務(wù)業(yè)的推動作用繼續(xù)增大。上述規(guī)律符合中國的事實。當(dāng)然，由于通貨膨脹、匯率等的變化，其數(shù)據(jù)可能不再精確是2000美元。但其服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級卻是共同規(guī)律。

結(jié)論

運輸、通訊、銀行、教育、保健和公用事業(yè)等服務(wù)業(yè)是每個國家基礎(chǔ)設(shè)施的主要組成部分。擁有上述服務(wù)業(yè)部門有助于解決“瓶頸”問題，形成經(jīng)濟發(fā)展的前提條件。

服務(wù)業(yè)要大量應(yīng)用新技術(shù)，促進多項技術(shù)之間的相互溝通和發(fā)展，并指引新技術(shù)發(fā)展的方向。例如運輸和倉儲業(yè)就直接融合了運輸工具、倉儲管理和FRID技術(shù)、GPS位置定位技術(shù)、其它信息技術(shù)等多個領(lǐng)域。廣西北部灣必須大力提高服務(wù)業(yè)的科技含量，以提高服務(wù)質(zhì)量和效率，降低服務(wù)成本。服務(wù)業(yè)也類似于公共品，其成本的降低和效率的提高，可以大大反作用于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

服務(wù)業(yè)產(chǎn)出的增長主要是金融、保險、房地產(chǎn)、貿(mào)易、個人服務(wù)、教育、衛(wèi)生和社會服務(wù)等。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要制定十二五規(guī)劃，通過內(nèi)引外聯(lián)等方式來提高服務(wù)水平。醫(yī)療水平的提高需要引進大量醫(yī)療設(shè)備和培養(yǎng)一流的醫(yī)生。貿(mào)易方面需要大量東南亞語種的復(fù)合型人才、銀行的大力支持和有貿(mào)易經(jīng)驗的人才。教育方面要增加投入，改革運行機制，引進一流人才。

北部灣地區(qū)服務(wù)業(yè)將對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生重大推動作用，不容忽視。教育、醫(yī)療、娛樂、旅游、房地產(chǎn)等新興服務(wù)業(yè)隨人均收入水平的上升而不斷上升，反應(yīng)了人們消費需求的變化。生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，包括金融、交通、通訊、商業(yè)及零售業(yè)等，反映的是生產(chǎn)技術(shù)的變革。此外，北部灣旅游業(yè)的主要游客來自珠三角和東盟，要通過品牌設(shè)計、打造與競爭，將品牌擴展到全國各地。

篇5

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我國是當(dāng)今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新統(tǒng)計，2014年底，我國60歲及以上人口數(shù)量已經(jīng)達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數(shù)量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯(lián)合國的人口老齡化標(biāo)準(zhǔn)，我國人口老齡化程度十分嚴(yán)重。

根據(jù)民政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.5張，與政府在《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

面對日益嚴(yán)峻的老齡化問題和潛力巨大的養(yǎng)老服務(wù)市場，我國“十二五”綱要規(guī)劃提出，構(gòu)建“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐”的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規(guī)，推動民間資本、社會力量進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，致使近年民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的熱情空前高漲，養(yǎng)老服務(wù)成為投資新熱點。

同時，與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發(fā)模式。本文在現(xiàn)有的養(yǎng)老市場背景下，綜述相關(guān)研究和實踐，提出一類新的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式與融資框架建議――PPP模式，為有關(guān)企業(yè)投資開發(fā)提供參考。

二、文獻綜述

“養(yǎng)老地產(chǎn)”從字面上看，可理解為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。這種模式將房地產(chǎn)開發(fā)項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養(yǎng)老地產(chǎn)由適老化住宅拓展而來，最初只是將養(yǎng)老主題融入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，但發(fā)展至今已融入了商業(yè)地產(chǎn)運營、養(yǎng)老服務(wù)和金融創(chuàng)新等屬性，形成養(yǎng)老地產(chǎn)的廣義概念。目前國際上對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在三個方面，即國內(nèi)外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先進經(jīng)驗分析、人口老齡化下的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)研究和關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據(jù)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及結(jié)合典型案例，并從老齡化社會、老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、房地業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型角度，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的特性，介紹了國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，闡述了當(dāng)前亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯來看，養(yǎng)老服務(wù)社會化、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化與養(yǎng)老服務(wù)高端化是催生中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在動力，養(yǎng)老地產(chǎn)金融化是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展依托和現(xiàn)實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種融合復(fù)合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)，盡管在中國仍處于初級發(fā)展階段，但其系統(tǒng)性和復(fù)合度很高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關(guān)系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產(chǎn)品和服務(wù)而建立的一套利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關(guān)系來提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創(chuàng)新和經(jīng)驗，提高基礎(chǔ)設(shè)施和管理的水平，以達到增值基礎(chǔ)設(shè)施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風(fēng)險因素的識別及分類、風(fēng)險評估、風(fēng)險分擔(dān)原則、分擔(dān)模式和在公共設(shè)施的應(yīng)用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認(rèn)為無論是在發(fā)達國家或發(fā)展中國家，PPP模式的應(yīng)用越來越廣泛，風(fēng)險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關(guān)鍵。張桂玲（2014）認(rèn)為將PPP模式應(yīng)用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是十分重要的，孫學(xué)工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認(rèn)為PPP在我國公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個行業(yè)得到較為廣泛的應(yīng)用，但現(xiàn)有PPP模式不適應(yīng)新形勢發(fā)展要求，應(yīng)迫切需要進行相應(yīng)改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務(wù)時引入私人部門的案例，其得出的結(jié)論是當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該結(jié)合自身特點，城市的自然條件、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分析

（一）開發(fā)模式

當(dāng)前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續(xù)照護退休社區(qū)）模式，但在開發(fā)規(guī)模、功能定位和建造選址上有所區(qū)別。我國早期的開發(fā)項目是模仿美國的大規(guī)模、低密度社區(qū)，以輔助生活區(qū)、家庭照料社區(qū)等為主，設(shè)置一定比例的護理型公寓和醫(yī)療護理設(shè)施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現(xiàn)了一些規(guī)模較小、定位高端的獨立生活型機構(gòu)，以老年公寓、老年聚集區(qū)為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內(nèi)也出現(xiàn)了將生態(tài)和養(yǎng)老結(jié)合打造的旅游養(yǎng)老、集中商品住宅社區(qū)小戶型社區(qū)養(yǎng)老、主打養(yǎng)生牌的溫泉養(yǎng)老等不同的新型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，如無錫九如城等養(yǎng)老綜合體。

（二）盈利模式

目前國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。

（1）出售。一般而言，銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)更偏向于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，出售對象可以為是產(chǎn)權(quán)也可以是使用權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤。

（2）長期持有。長期持有自主運營，養(yǎng)老社區(qū)將只租不售。目前很多開發(fā)商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據(jù)不同的養(yǎng)老服務(wù)等級每月再繳納相應(yīng)費用，當(dāng)老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產(chǎn)銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標(biāo)客戶使資金快速回籠，也為多地養(yǎng)老的開展提供了客源基礎(chǔ)。

（3）出售+持有。養(yǎng)老住宅的開發(fā)需要社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展，盈利模式就需要將產(chǎn)品銷售和運營服務(wù)二者并重。“銷售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質(zhì)量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續(xù)持有護理型公寓和醫(yī)療護理設(shè)施，典型案例是北京太陽城。

（三）融資方式

養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)很難取得銀行貸款。

第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養(yǎng)老服務(wù)作為社會福利事業(yè)，由于其回報率較低，往往由政府撥發(fā)一定比例的財政支出來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

第二種方式，由開發(fā)商單獨投資，作為地產(chǎn)項目來開發(fā)銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司，但開發(fā)成本過高，風(fēng)險性大，國內(nèi)較少。

第三種方式，開發(fā)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我國主要的養(yǎng)老服務(wù)形式以機構(gòu)養(yǎng)老為主，屬于我國的福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院為主，但準(zhǔn)入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎(chǔ)公共建設(shè)項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。社會資本作為當(dāng)今中國經(jīng)濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以讓更有活力的私營機構(gòu)作為主導(dǎo)進行建設(shè)，使之成為政府機構(gòu)養(yǎng)老的有效補充。

PPP強調(diào)公共部門和私營機構(gòu)為提供公共服務(wù)組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔(dān)風(fēng)險，實現(xiàn)各相關(guān)方共贏。企業(yè)通過獲得政府授予的特許經(jīng)營權(quán)，提供基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)的建設(shè)與服務(wù)，通過運營回收投資并獲得合理收益。養(yǎng)老地產(chǎn)本身具有的公益性，以及投資回收期長、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定或增長的特點，滿足了PPP應(yīng)用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導(dǎo)企業(yè)加大養(yǎng)老服務(wù)的供給，滿足不同層次的養(yǎng)老需求；另一方面，企業(yè)可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務(wù)壓力，專注于提升養(yǎng)老服務(wù)和管理的專業(yè)化水平。同時，應(yīng)用PPP模式也將大力推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與改革。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的構(gòu)成

（1）項目發(fā)起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯(lián)合體。由于養(yǎng)老地產(chǎn)屬于公益性項目，發(fā)起人應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和良好的信譽。

（2）項目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目必須得到政府批準(zhǔn)，并在特許協(xié)議中與項目公司明確各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。

（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協(xié)議。一些國家政府的出口信貸機構(gòu)、商業(yè)銀行和一些金融機構(gòu)，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構(gòu)組成一個銀團對項目提供資金支持。

（4）項目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票或公司債券等來募集資金。

（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責(zé)項目工程的設(shè)計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設(shè)款項的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項目有現(xiàn)金流入的時期內(nèi)分期支付。

（6）項目公司在養(yǎng)老地產(chǎn)建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養(yǎng)老地產(chǎn)的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。

（7）保險公司。保險公司是分擔(dān)項目風(fēng)險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險，并為他們投保。

（三）模式優(yōu)缺點分析

養(yǎng)老地產(chǎn)這一大型公益性項目的開發(fā)，單靠政府或企業(yè)自身，往往會面臨開發(fā)成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)可以提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本，產(chǎn)生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和信譽，加快了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而社會資本的加入也提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)營效率，增強了資本增值能力。

另外，采用PPP項目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，利用由多個銀行和金融機構(gòu)組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風(fēng)險。采用PPP模式融資建設(shè)大規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項目，還可以創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的服務(wù)中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護中心，提高了養(yǎng)老服務(wù)的多樣性。

但是，采用PPP模式建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，才能確保養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的正常開展。

五、我國養(yǎng)老需求現(xiàn)狀下的PPP模式開發(fā)建議

（一）加快模式應(yīng)用，滿足巨大的市場需求，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量

根據(jù)民政局2014年公報數(shù)據(jù)顯示，2014年底全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施94110個，其中各類養(yǎng)老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數(shù)量21242萬差距巨大；同時數(shù)據(jù)顯示2014年底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，與政府在《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養(yǎng)老機構(gòu)床位使用率不到65%，公辦機構(gòu)的“一床難求”和民辦機構(gòu)的“慘淡經(jīng)營”形成鮮明對比。公辦養(yǎng)老院往往因服務(wù)好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養(yǎng)老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務(wù)困境。根據(jù) 《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》，“公辦養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障孤老優(yōu)撫對象和經(jīng)濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務(wù)需求”；《民政部關(guān)于開展公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養(yǎng)老機構(gòu)“托底”的職能定位。也就是說，公辦養(yǎng)老院本應(yīng)保障低端養(yǎng)老需求，而現(xiàn)在承擔(dān)了過多社會養(yǎng)老責(zé)任，中端養(yǎng)老市場仍舊供給不足。同時，現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)還存在城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，功能過于單一和設(shè)施相對簡陋等問題。

因此，面對廣闊的養(yǎng)老市場，我們應(yīng)加快PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)用，利用PPP模式降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，同時當(dāng)前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應(yīng)用PPP模式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，注意養(yǎng)老產(chǎn)品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養(yǎng)老市場的需求，注意城鄉(xiāng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，確保城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)的共同發(fā)展。

（二）提升模式內(nèi)涵，注重產(chǎn)品多樣化發(fā)展，滿足不同養(yǎng)老偏好

中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據(jù)預(yù)測，2050 年我國老年人口撫養(yǎng)比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養(yǎng)。而社會中的老年人口數(shù)量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養(yǎng)老市場的規(guī)模，而具體的養(yǎng)老需求分析仍需要依賴微觀調(diào)研結(jié)果。結(jié)合近年來全國各地的調(diào)研結(jié)果，可以將當(dāng)前我國養(yǎng)老需求特點和PPP模式應(yīng)用的建議總結(jié)如下：

（1）大部分老人仍傾向于居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老市場潛力巨大。2010年遠洋地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)表示，15%被訪者考慮過入住養(yǎng)老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養(yǎng)老機構(gòu)。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養(yǎng)老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構(gòu)養(yǎng)老市場仍大有可為。

同時，PPP模式在居家養(yǎng)老服務(wù)上依舊可以發(fā)揮巨大的作用。面對居家養(yǎng)老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當(dāng)下應(yīng)用PPP模式的政府購買第三方居家養(yǎng)老服務(wù)的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養(yǎng)老這一市場提供了很好的借鑒意義。

（2）社區(qū)尺度上存在明顯空間差異，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，養(yǎng)老需求在社區(qū)尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區(qū)和單位大院的老年人對機構(gòu)養(yǎng)老更加熱衷；新建商品房社區(qū)內(nèi)的老人更加傾向于服務(wù)質(zhì)量和環(huán)境較好的民辦養(yǎng)老機構(gòu)；企事業(yè)單位退休職工集中的混合社區(qū)青睞中等收費水平的民辦養(yǎng)老機構(gòu)；習(xí)慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養(yǎng)老機構(gòu)。

針對不同社區(qū)的養(yǎng)老人群，我國養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的開發(fā)中，應(yīng)該盡量兼顧到以上各類養(yǎng)老人群的需求，以PPP模式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該是只針對低端、中端或高端中某一類養(yǎng)老市場的單個養(yǎng)老產(chǎn)品，而應(yīng)該是覆蓋多個層次的養(yǎng)老綜合體。

（3）健康狀況和文化程度影響?zhàn)B老方式選擇，養(yǎng)老服務(wù)物質(zhì)精神共結(jié)合。相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響?zhàn)B老方式的選擇。2007年的調(diào)研結(jié)果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養(yǎng)老機構(gòu)進行養(yǎng)老。而這一類人群的養(yǎng)老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現(xiàn)等養(yǎng)老需求，這些都是我們PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中必須給予足夠重視的，要確保養(yǎng)老服務(wù)的物質(zhì)保障基礎(chǔ)之上滿足更高層次的精神需求，當(dāng)然這一需求的實現(xiàn)，也將不斷推動我國養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展和改革。

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