序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)評估行業(yè)前景，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；常規(guī)問題；解決措施

1引言

房地產(chǎn)評估工作服務(wù)于房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)交易主要包括房屋租賃、房產(chǎn)投資、房屋貸款抵押等。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于迅猛發(fā)展的階段，地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量越來越多，隨之而來的就是房地產(chǎn)交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產(chǎn)評估工作的開展越來越受重視，房地產(chǎn)評估的結(jié)果已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的最重要依據(jù)。近年來，我國出現(xiàn)了不少的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從事房地產(chǎn)評估工作的人員已經(jīng)超過700萬，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)評估業(yè)的快速發(fā)展[1]。雖然房地產(chǎn)評估業(yè)擁有十分廣闊的發(fā)展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設(shè)的問題，以及從業(yè)人員素質(zhì)的問題等。房地產(chǎn)評估的重點(diǎn)在于保障評估結(jié)果的真實(shí)性、客觀性和有效性。因此，要從行業(yè)發(fā)展的角度入手，重點(diǎn)解決房地產(chǎn)評估工作中存在的常規(guī)問題。

2房地產(chǎn)評估存在的常規(guī)問題

2.1房地產(chǎn)評估法律法規(guī)不夠健全

目前，我國的房地產(chǎn)評估工作主要依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》中的評估許可和標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，但是只是來表明房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規(guī)則[2]。這就導(dǎo)致在房地產(chǎn)評估的流程上存在一定的不確定性和不規(guī)范性，尚未形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，使得具體的評估行為難以進(jìn)行有效的法律界定和法律保護(hù)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)評估師缺乏獨(dú)立性，可能與房地產(chǎn)開發(fā)商沆瀣一氣，導(dǎo)致評估結(jié)果失真。

2.2房地產(chǎn)評估方式單一

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產(chǎn)評估方式大多是進(jìn)行內(nèi)部的評估，很少考慮到外部因素對房地產(chǎn)價值的影響。內(nèi)部評估多是采取利潤法，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位條件、設(shè)計(jì)風(fēng)格、公共設(shè)施等來對房地產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)的價值評估，從用戶利益的角度入手進(jìn)行評價。但是房地產(chǎn)評估還要考慮到外部的市場風(fēng)險、競爭風(fēng)險、政策風(fēng)險等，否則會嚴(yán)重影響評估的科學(xué)性和有效性。

2.3房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)有待提升

隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，更要重視行業(yè)人才的建設(shè)，提高從業(yè)人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)，以更好地適應(yīng)房地產(chǎn)評估業(yè)的未來發(fā)展需求。但是就實(shí)際情況來看，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估人員要么缺乏專業(yè)的理論知識，沒有從業(yè)資格證書，要么理論知識豐富但實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足。可見，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺乏完善的選人和用人標(biāo)準(zhǔn)。同時，評估機(jī)構(gòu)忽視對人才的系統(tǒng)性培訓(xùn)和科學(xué)管理，導(dǎo)致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質(zhì)量和效率。

2.4房地產(chǎn)評估市場環(huán)境不規(guī)范

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規(guī)操作等方法進(jìn)行不正當(dāng)競爭，使得房地產(chǎn)評估市場比較混亂[3]。再加上房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量參差不齊，缺乏必要的風(fēng)險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量和水平的提升，就有必要進(jìn)一步強(qiáng)化市場監(jiān)管，優(yōu)化市場環(huán)境。

3針對房地產(chǎn)評估常規(guī)問題的應(yīng)對之策

3.1健全和完善房地產(chǎn)評估的法律體系

健全和完善房地產(chǎn)評估法律體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的重要保障。首先，相關(guān)政府部門要在原有的《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上，就評估工作的執(zhí)行增加具體的操作規(guī)范和細(xì)節(jié)流程，包括評估時效、評估認(rèn)證以及每個評估環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化費(fèi)用等。其次，要強(qiáng)化房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和自主性，減少評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)商的依賴，制定必要的違規(guī)懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現(xiàn)象[4]。最后，要完善行業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)現(xiàn)道德層面與法律層面之間的相互配合，促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2優(yōu)化和改進(jìn)房地產(chǎn)評估的方式方法

在開展房地產(chǎn)評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優(yōu)化和改進(jìn)。要充分考慮到外部因素對評價結(jié)果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風(fēng)險預(yù)測法等的方法來執(zhí)行相關(guān)的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環(huán)境更加開放，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要建立評估信息中心，投入資金和技術(shù)搭建房地產(chǎn)評估的數(shù)據(jù)平臺，實(shí)現(xiàn)對評估信息的高效、集成處理，實(shí)現(xiàn)對市場公允價值信息的收集和調(diào)查，提升評估質(zhì)量和效率。

3.3提高房地產(chǎn)評估工作人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作人員專業(yè)能力和綜合素質(zhì)的提升，首先，要完善對相關(guān)從業(yè)人員的資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)的房地產(chǎn)評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經(jīng)驗(yàn)，精通財會技術(shù)等，通過制定相關(guān)的人才選拔標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，提高職業(yè)規(guī)范[5]。其次，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步強(qiáng)化對現(xiàn)有人才的培訓(xùn)和考核，定期組織評估工作人員進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，了解最新的行業(yè)動態(tài)和政策法規(guī)，提升自身的適應(yīng)能力。同時健全人才激勵與考核機(jī)制，鼓勵評估工作人員發(fā)揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細(xì)的員工獎勵標(biāo)準(zhǔn)，提高人才的積極性，為房地產(chǎn)評估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。

3.4加快制度體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范評估市場環(huán)境

要提升房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量和發(fā)展水平，還要加快制度體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評估的市場環(huán)境。首先，要建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的內(nèi)外部監(jiān)督體系。房地產(chǎn)評估貴在真實(shí)性和客觀性，評估機(jī)構(gòu)要格外重視自身的社會信譽(yù)，通過內(nèi)外部監(jiān)督體系的建設(shè)，有效防止擾亂市場和行業(yè)秩序的問題發(fā)生。在行業(yè)內(nèi)部，機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)之間要互相監(jiān)督，在外部要依靠政府部門進(jìn)行監(jiān)督，建立投訴機(jī)制，對于房地產(chǎn)評估中的不規(guī)范行為及操作進(jìn)行嚴(yán)肅處理[6]。其次，要優(yōu)化當(dāng)前的市場環(huán)境，一是重點(diǎn)解決經(jīng)驗(yàn)不足的問題，提升風(fēng)險管理意識，借鑒國內(nèi)外的優(yōu)秀案例，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)和模式，提升房地產(chǎn)評估的專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。二是弱化房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與政府部門的聯(lián)系，調(diào)整監(jiān)督管理機(jī)制，由物業(yè)評估行業(yè)作為主要監(jiān)管者，政府部門只是進(jìn)行外部監(jiān)督，不干預(yù)行業(yè)內(nèi)的操作，確保各評估機(jī)構(gòu)之間能夠公平參與市場競爭。

4結(jié)語

房地產(chǎn)評估中的常規(guī)問題無外乎法律法規(guī)、市場環(huán)境、人員素質(zhì)這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、人才建設(shè)入手，完善房地產(chǎn)評估工作體系，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；風(fēng)險；解決對策

1 房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險

1.1 委托方提供虛假信息

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)被越來越充分的認(rèn)識到。特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價的象征。于是，在進(jìn)行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標(biāo)的物的價值，有的委托方就會造假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進(jìn)行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標(biāo)的物實(shí)際價值不符的報告，從而使評估失真，導(dǎo)致評估風(fēng)險。而這種結(jié)果，很容易使買方認(rèn)為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

1.2 評估技術(shù)使用不當(dāng)

房地產(chǎn)估價規(guī)范對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評估中存在的風(fēng)險。但是，也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。因此，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，或與實(shí)際情況不太相符。于是在具體評估操作過程之中，這就會影響到評估程序的正常進(jìn)行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標(biāo)的物的實(shí)際情況，從而產(chǎn)生評估風(fēng)險。

1.3 評估方素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)評估的結(jié)果，在很大程度上取決于評估機(jī)構(gòu)和評估方的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德水平。對于中國來說，房地產(chǎn)評估還是一項(xiàng)比較新、但專業(yè)性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產(chǎn)評估方的專業(yè)素質(zhì)比較高，在進(jìn)行評估的過程中就能夠憑借較高的專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行相對專業(yè)的評估，對于標(biāo)的物的估價就能夠更加符合實(shí)際，房地產(chǎn)評估的風(fēng)險就會小； 反之，如果房地產(chǎn)評估方的素質(zhì)不高，那么，進(jìn)行房地產(chǎn)評估的能力就不夠強(qiáng)，在評估過程之中，就不能有效控制評估的誤差，甚至?xí)霈F(xiàn)失誤，嚴(yán)重影響評估的客觀公正。另一方面，房地產(chǎn)評估中涉及到的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益比較多，有的委托方為了達(dá)到提高標(biāo)的物的價值從而獲取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，就會采用經(jīng)濟(jì)誘惑等手段，故意讓評估方作出有利于自己的評估報告。如果評估方的職業(yè)道德水平不高，就容易受到委托方的經(jīng)濟(jì)誘惑，而使房地產(chǎn)評估產(chǎn)生風(fēng)險。此外，中國目前的評估機(jī)構(gòu)比較多，而且存在行業(yè)條塊分割現(xiàn)象，在不同的評估機(jī)構(gòu)之間又存在著競爭，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不注重長遠(yuǎn)發(fā)展，只顧眼前利益，采取不正當(dāng)競爭等手段開展評估業(yè)務(wù)，破壞了行業(yè)規(guī)則，造成了房地產(chǎn)評估的潛在風(fēng)險。

1.4 政策變動

一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大； 另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。再如，當(dāng)前政府為了控制房地產(chǎn)過熱而先后出臺的一系列政策措施，都會在不同程度上影響到房地產(chǎn)的價格。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復(fù)雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認(rèn)真理解各項(xiàng)政策的背景及其預(yù)期，就有可能會影響其對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

2 防范房地產(chǎn)評估風(fēng)險的對策

2.1 強(qiáng)化房地產(chǎn)評估的風(fēng)險意識

房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風(fēng)險的認(rèn)識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風(fēng)險的產(chǎn)生。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在的潛在風(fēng)險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認(rèn)識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風(fēng)險的可能性，以及風(fēng)險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的負(fù)面影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險意識，以小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

2.2 謹(jǐn)慎選擇客戶，加強(qiáng)與客戶的溝通

加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系溝通，是一個房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險十分重要的方面。評估進(jìn)行的時候，評估人員與客戶進(jìn)行的溝通固然重要，但在另一方面，進(jìn)行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強(qiáng)與與客戶之間的溝通。評估之前進(jìn)行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標(biāo)的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評估創(chuàng)造一個比較好的基礎(chǔ)； 評估過程中進(jìn)行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進(jìn)行； 評估之后進(jìn)行地溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估不當(dāng)帶來不必要的損失。另外，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托方提供的資料、信息的準(zhǔn)確性，從而能夠更好地把握標(biāo)的物的實(shí)際情況，避免因?yàn)槊つ拷邮茉u估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

2.3 強(qiáng)化對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風(fēng)險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進(jìn)行定期檢查，又可以進(jìn)行不定期抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為、或在評估過程中的違法違紀(jì)等行為，應(yīng)及時、嚴(yán)肅、認(rèn)真地進(jìn)行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進(jìn)行檢驗(yàn)，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實(shí)可行的方法認(rèn)真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護(hù)公開、公平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，完善各項(xiàng)政策，進(jìn)行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)

不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強(qiáng)對相關(guān)評估人員的培訓(xùn)。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機(jī)構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。并根據(jù)中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強(qiáng)化評估人員的職業(yè)道德意識。此外，房地產(chǎn)評估師也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，既要通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，又要加強(qiáng)自律，認(rèn)真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展。

篇3

關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)傭金 管理理念 拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

自1993年7月國家建設(shè)部、人事部認(rèn)定第一批房地產(chǎn)估價師至今已有二十年了，在這二十年中，有很多公司的規(guī)模從幾個人發(fā)展到幾百人的大型綜合評估公司，也有一些公司苦撐幾年后自然消失或轉(zhuǎn)手易人。

進(jìn)入2000年以來，一些原為國有體制的評估公司逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樗接衅髽I(yè)，由于成立評估公司門檻不高，大批的民營評估公司紛紛成立，評估業(yè)務(wù)從原來的客戶找上門變成了客戶坐等評估業(yè)務(wù)員上門服務(wù)，一時間，業(yè)務(wù)傭金承諾滿天飛，那時的一套普通住宅評估收費(fèi)達(dá)2000元/份，而其中的業(yè)務(wù)傭金高達(dá)70%左右，也就是說，一份評估報告的收費(fèi)中公司凈收入僅為20%左右，公司收入少，限制了公司的發(fā)展。2005年，為了杜絕業(yè)務(wù)傭金，有公司推出普通住宅500元/份的評估報告，不再給業(yè)務(wù)傭金，一時間，評估報告收費(fèi)成了業(yè)務(wù)競爭的焦點(diǎn)，一些靠業(yè)務(wù)傭金拉客戶的小公司，由于其品牌與聲譽(yù)難與大公司相比，業(yè)務(wù)難以再繼，只能苦苦支撐，能支撐下來的也只是維持正常經(jīng)營。收入低，沒有實(shí)力引進(jìn)人才，無法對公司進(jìn)行現(xiàn)代化管理，而杜絕業(yè)務(wù)傭金的公司由于公司收入大幅度提高，有資金用來改善公司內(nèi)部管理機(jī)制，另一方面引進(jìn)人才，采用評估數(shù)據(jù)系統(tǒng)化建設(shè)，品牌和聲譽(yù)逐漸提升，在市場競爭愈演愈烈的評估行業(yè)，就造成了強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的局面。

隨著評估公司的發(fā)展，一些評估公司從加強(qiáng)公司服務(wù)意識入手，爭取客戶，樹立口碑，走品牌路線，擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展。他們大量引進(jìn)管理與專業(yè)技術(shù)人才，加強(qiáng)對公司員工培訓(xùn)，從細(xì)節(jié)入手，提出 “做足功課”、“細(xì)節(jié)決定成敗”等。記得某公司一估價師接到一個東莞土地的評估業(yè)務(wù)，要求查勘后第二天出評估報告，估價師在接到任務(wù)后，第一時間查閱了土地的相關(guān)資料及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)土地政策和房地產(chǎn)市場水平，由于準(zhǔn)備得充分，現(xiàn)場查勘時便節(jié)約了許多時間，本著客戶第一的公司規(guī)定，查勘回來后加班加點(diǎn)到凌晨二點(diǎn)，第二天提交給公司技術(shù)審核，下午便提交了報告，此舉不但贏得了客戶的好評，在隨后的日子，該客戶成了公司的長期客戶，并為公司介紹的新客戶，無形中為公司做了免費(fèi)宣傳。

評估公司的業(yè)務(wù)中銀行業(yè)務(wù)占比重較大，有些人為了想多貸款或騙貸，與中介公司合作，采用瞞報虛報成交價和實(shí)際租金的手段，更有甚者，采用偷梁換柱的手段瞞騙查勘估價師。例如在抵押貸款評估中，估價對象是某花園小區(qū)的臨街底商（查勘時領(lǐng)勘人故意托辭房地產(chǎn)證復(fù)印件未帶在身上），查勘時估價師被領(lǐng)到一處商業(yè)氛圍較濃厚的街道旁的商鋪查勘，估價師很認(rèn)真地調(diào)查了周邊商鋪的租金與售價情況，認(rèn)為該鋪能達(dá)到客戶的貸款要求。過了幾天，客戶要求出具報告，估價師讓其提供房地產(chǎn)證，待估價師仔細(xì)核查房地產(chǎn)證及對當(dāng)時查勘時記憶中商鋪的鋪號時發(fā)現(xiàn)，委估物業(yè)與查勘物業(yè)是不同一處物業(yè)，委估物業(yè)的市場成交價在12000元/平方米，而查勘物業(yè)的市場成交價在38000元/平方米，差別非常大。假如估價師查勘時未仔細(xì)核對鋪號，沒注重細(xì)節(jié)，若按38000元/平方米的估價出具報告的話，給銀行造成的損失可以用金錢來衡量，但對公司造成的名譽(yù)損失是無可估量的。所以，注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗，公司理念若能深入到每個員工的心中，管理到位，公司不愁發(fā)展。

管理是手段，但業(yè)務(wù)仍是公司發(fā)展的硬道理。銀行評估業(yè)務(wù)雖然多，但分羹的也多，為了爭搶業(yè)務(wù)，各公司打起了價格戰(zhàn)，同時，也有公司另辟奇徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)。有一信托客戶意欲在某城市開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，委托筆者所在公司對該城市的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)研并針對某項(xiàng)土地進(jìn)行價值分析，項(xiàng)目任務(wù)重，但時間急，我們一到該城市，土地現(xiàn)場查勘完成后，就開始對這個土地總面積有8，034平方公里的城市開展房地產(chǎn)市場調(diào)查，調(diào)研前就預(yù)備好第二天需要調(diào)查的樓盤名單及路線，白天到每個在售樓盤市場調(diào)查，晚上回到住處就整理白天市場調(diào)查的資料及預(yù)備第二天的需調(diào)查的樓盤及行走路線，三天時間就跑了大小樓盤近三十處，除完成全市住宅市場的市場調(diào)查工作外，還完成了全市商業(yè)圈市場調(diào)查，在規(guī)定的時間里完成了委托任務(wù)，客戶對我們出具的成果十分滿意，并根據(jù)報告中該市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景及建議，成功拿下了那塊土地，進(jìn)駐了該市房地產(chǎn)開發(fā)市場，取得非常好的效益。

房地產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展總體來說已經(jīng)有二十年了，這在二十年中，每個公司或多或少都已經(jīng)儲存了大量的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，筆者從一個估價師的角度來看，評估公司的發(fā)展良好的因素眾多，但以下幾個方面眾多因素中需優(yōu)先考慮的：

1.杜絕回扣，健康行業(yè)形象

“回扣”不利于房地產(chǎn)評估業(yè)自身的發(fā)展。如果房地產(chǎn)評估業(yè)“回扣”盛行，互相攀比，導(dǎo)致回扣比例越來越高，這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)評估行業(yè)的收入越來越少，房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)減低，不能吸引到優(yōu)秀人才，導(dǎo)致某些估價報告質(zhì)量低劣，不能為客戶提供公正、獨(dú)立的評估服務(wù)，也導(dǎo)致對該行業(yè)的信譽(yù)的懷疑，損害房地產(chǎn)評估業(yè)的形象，從而，嚴(yán)重?fù)p害該行業(yè)的健康發(fā)展。

2.向管理要效益，走專業(yè)化、品牌化道路

公司內(nèi)部完善管理制度，引進(jìn)管理及專業(yè)化人才，加強(qiáng)估價師隊(duì)伍培訓(xùn)，提高素質(zhì)教育，從細(xì)節(jié)做起，用專業(yè)技術(shù)來服務(wù)客戶。

3.開拓并壯大新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域―房地產(chǎn)咨詢顧問

在銀行、法院、拆遷等行業(yè)的評估業(yè)務(wù)競爭日趨激烈的市場情形下，另辟捷徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個階段來看，從土地尚未獲取到土地取得這個階段，房地產(chǎn)咨詢顧問的角色非常重要，這個階段，可以幫助企業(yè)是否拿地、以什么價位拿地、可以開發(fā)什么類型的產(chǎn)品等提供咨詢幫助，土地取得之后，咨詢顧問可以提供可行性研究、市場調(diào)研、策劃、開發(fā)貸款等類型的研究，幫助企業(yè)進(jìn)行決策，土地建成完工時，還可提供價格定位、按揭分析、項(xiàng)目銷售方案、商業(yè)項(xiàng)目租金方案及出售方案等方面的咨詢顧問工作，因此，房地產(chǎn)咨詢顧問可開發(fā)產(chǎn)品類型具有連續(xù)性、多樣性的特點(diǎn)。

其次，政府在土地出讓、區(qū)域房地產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)研究等方面，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，也就是說，房地產(chǎn)咨詢顧問工作不僅僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其業(yè)務(wù)來源廣泛，品種多。

篇4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；批量評估；定制服務(wù)；咨詢服務(wù)

中圖分類號：F270　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1006-0278(2011)10-018-01

房地產(chǎn)批量評估是指一次性評估大批量房地產(chǎn)。由于在房地產(chǎn)批量評估的實(shí)踐中，往往需要計(jì)算機(jī)作為輔助工具，因此，也被人們稱為計(jì)算機(jī)輔助房地產(chǎn)批量評估。隨著房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的不斷完善，該技術(shù)將會被越來越多的國內(nèi)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)推廣應(yīng)用。本文對房地產(chǎn)批量評估技術(shù)進(jìn)行了一些探討，并就如何結(jié)合我國的具體國情來推廣和應(yīng)用提出了三點(diǎn)具體的建議。

一、房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的功能與發(fā)展現(xiàn)狀

目前，在西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)評估行業(yè)中，房地產(chǎn)批量評估技術(shù)已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用。根據(jù)國際稅基評估官員協(xié)會(IAAO)、國際評估準(zhǔn)則2005年版(IVS2005)和美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)等三方對房地產(chǎn)批量評估的定義，本文將房地產(chǎn)批量評估技術(shù)界定為：以成本法，市場比較法和收益還原法等房地產(chǎn)估價方法為理論基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理建立評稅模型，結(jié)合計(jì)算機(jī)，地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，在評稅時點(diǎn)一次性對多項(xiàng)應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評稅的技術(shù)方法。房地產(chǎn)批量評估技術(shù)與傳統(tǒng)的單宗房地產(chǎn)評估方法相比，無論在估價目的、評估范圍和價值標(biāo)準(zhǔn)方面，還是在評估模型、質(zhì)量監(jiān)控和評估效率等方面有著本質(zhì)的區(qū)別。

總之，與單宗房地產(chǎn)評估技術(shù)相比，房地產(chǎn)批量評估技術(shù)具有高效率、靈活性、持久性、―致性、可解釋性和透明性等優(yōu)點(diǎn)。

由于我國至今尚未出臺“物業(yè)稅法”，社會各界對物業(yè)稅是否將實(shí)施雖然已經(jīng)形成共識，但對于何時實(shí)施、具體實(shí)施細(xì)則、稅基評估要求及應(yīng)用前景等則眾說紛紜，加之我國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)還存在人才儲備不足、專業(yè)技術(shù)力量薄弱、計(jì)算機(jī)信息化水平低等問題，從而在客觀上制約了房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的推廣和應(yīng)用。各使用地區(qū)能在較短的時間內(nèi)根據(jù)各地的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)及房地產(chǎn)交易稅收征管情況進(jìn)行本地化處理并應(yīng)用于征管實(shí)踐。

在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)批量評估技術(shù)必將在國內(nèi)迎來發(fā)展的高峰，是十分有前途的領(lǐng)域。

二、推廣和應(yīng)用房地產(chǎn)批量評估技術(shù)建議

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為地方稅務(wù)部門定制批量評稅系統(tǒng)，應(yīng)參照房地產(chǎn)交易稅收征管的相關(guān)制度、法規(guī)和業(yè)務(wù)程序，實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)基本信息庫――房地產(chǎn)計(jì)稅價格數(shù)據(jù)庫――計(jì)稅價格自動動態(tài)更新――計(jì)稅價格人工修正――計(jì)稅基準(zhǔn)價、成交價、掛牌價對比的全面管理，實(shí)現(xiàn)“一房一價”、“動態(tài)自動更新”的房地產(chǎn)交易計(jì)稅價格系統(tǒng)，從而加強(qiáng)對納稅異常的監(jiān)控征管，提高征收機(jī)關(guān)自身的稅收管理水平，實(shí)現(xiàn)在征收前臺利用計(jì)算機(jī)自動計(jì)算，確定計(jì)稅價格，計(jì)算各項(xiàng)稅費(fèi)，從而解決個人存量房交易難以當(dāng)場發(fā)證的瓶頸，簡化辦稅流程，方便納稅人，提高征管效率。

此外，我國開征物業(yè)稅已是大勢所趨。同一個城市不可能使用兩套批量評稅系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)只有在物業(yè)稅開征之前就完成批量評稅系統(tǒng)的開發(fā)研發(fā)、運(yùn)行調(diào)試工作，才能把握商機(jī)，在未來激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢地位。

目前，我國與房私產(chǎn)評估所需套的相關(guān)數(shù)據(jù)十分零散地分布在許多部門，如國土資源部門、測繪部門、城市規(guī)劃部門、房管部門、民政部門等單位，各地都沒有建立完整、統(tǒng)一的用于房地產(chǎn)評估的信息數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)采集制度。因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將批量評稅系統(tǒng)作為推廣和應(yīng)用批量評估業(yè)務(wù)的首要工作來抓，還在于通過為地方稅務(wù)部門定制批量評稅系統(tǒng)，能夠由稅務(wù)局牽頭，協(xié)調(diào)參與各方，特別是政府部門的關(guān)系，減少很多阻力與不必要的麻煩，并為估價機(jī)構(gòu)積累多方面的寶貴的社會資源。

(一)為商業(yè)銀行提供定制化服務(wù)

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在開發(fā)房地產(chǎn)批量評稅系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)充分挖掘市場潛力，為各商業(yè)銀行提供貸后風(fēng)險管理服務(wù)。由于房地產(chǎn)批量評稅系統(tǒng)將涵蓋城市規(guī)劃范圍內(nèi)幾乎所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋面廣，數(shù)據(jù)來源真實(shí)、可靠，在系統(tǒng)開發(fā)過程中所積累的經(jīng)驗(yàn)和資源能夠支持房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)以較低成本開發(fā)出適用于商業(yè)銀行貸后風(fēng)險管理的批量評估系統(tǒng)。在后續(xù)服務(wù)中，還可以根據(jù)各商業(yè)銀行的不同需求，制作更加個性化的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

篇5

房地產(chǎn)稅的實(shí)施方向是以市場價值為基礎(chǔ)的批量評稅，這就對我國房地產(chǎn)評稅人才培養(yǎng)和高校房地產(chǎn)評稅專業(yè)（方向）建設(shè)提出了挑戰(zhàn)。借鑒發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，有助于形成具有我國特色的房地產(chǎn)評稅人才培養(yǎng)模式，滿足房地產(chǎn)稅改革實(shí)施的需要。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)評稅工作需要較多高素質(zhì)的專業(yè)評稅人才。如加拿大BC省評估局（BC Assessment）負(fù)責(zé)該省財產(chǎn)稅的征收和管理，該組織有650個專職人員，評估房地產(chǎn)數(shù)量超過188萬宗（BC Assessment 2010年度服務(wù)計(jì)劃報告）；在中國香港特區(qū)，專職負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅評估征收工作的是差餉物業(yè)估價署，截至2011年4月總職工數(shù)達(dá)819人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員共466人，占總?cè)藬?shù)的56.4%，評估各類物業(yè)236.92萬余宗（香港差餉物業(yè)估價署年報2010—2011）；美國馬里蘭州財產(chǎn)稅評估局有全職崗位4481個，其中職業(yè)估價師、制圖員和IT人員數(shù)量占到56.26%，評估不動產(chǎn)類的稅基7313.57萬宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）。可見，房地產(chǎn)評稅工作對于專業(yè)人員的需求量很大。

一、部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)評稅人才的培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)分析

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收是財產(chǎn)稅制的核心，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的地方政府財政收入重要來源。由于財產(chǎn)稅的直接稅性質(zhì)，評稅結(jié)果必須公平、一致和準(zhǔn)確可信，否則將引起稅負(fù)不公，進(jìn)而引發(fā)納稅人的反對。實(shí)施財產(chǎn)稅制的國家和地區(qū)均極為重視評稅人員的專業(yè)能力和執(zhí)業(yè)水平，有較為完善的評稅專業(yè)人才培養(yǎng)模式，包括本科和研究生層次的學(xué)位課程、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和考試、執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育在內(nèi)的一整套體系。本文借鑒了加拿大、美國和中國香港特區(qū)的評稅人才培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出有共性的內(nèi)容可作為建立我國評稅人才培養(yǎng)模式的參考。

（一）政府部門的評稅法律和制度建設(shè)是根本

政府部門既是評稅活動的執(zhí)行者，也是評稅法律和制度規(guī)則的設(shè)計(jì)者，而制度建設(shè)是評稅人才培養(yǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本條件。總的來說，美、加以及中國香港特區(qū)的政府都傾向于從具體的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政許可來規(guī)范評稅人才培養(yǎng)的行為，放手發(fā)展行業(yè)中間組織，鼓勵各類評稅專業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體之間的相互交流和有序競爭，依靠高校、行業(yè)中間組織等市場力量實(shí)施評稅人才的培養(yǎng)。

（二）高校的專業(yè)課程設(shè)置和實(shí)踐教學(xué)模式是基礎(chǔ)

房地產(chǎn)評稅是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技藝，既要遵循評估基本理論和原理，又要在實(shí)踐中有所創(chuàng)新，解決具體問題。在人才培養(yǎng)中，高校起到了主導(dǎo)作用。

1.高校的多層次教育模式

加拿大英屬哥倫比亞大學(xué)（UBC）在加拿大的評稅人才乃至該國房地產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)中居于重要的地位。該校的Sauder商學(xué)院下設(shè)房地產(chǎn)系，開設(shè)與房地產(chǎn)評稅有關(guān)的專業(yè)核心課程。在教育層次上，不僅有全日制本科和研究生的培養(yǎng)方案，同時開設(shè)成人職業(yè)教育系列課程計(jì)劃，提供評稅行業(yè)認(rèn)證課程和房地產(chǎn)評估學(xué)會注冊課程，滿足房地產(chǎn)評稅從業(yè)者從入職到晉升的繼續(xù)教育需求。針對成人職業(yè)教育和繼續(xù)教育的時間和地域局限性，還推出了遠(yuǎn)程教育形式，完善的導(dǎo)師制和發(fā)達(dá)的通訊手段保證了教學(xué)質(zhì)量。

香港理工大學(xué)的建筑及房地產(chǎn)學(xué)系提供“物業(yè)估價”專業(yè)知識，在本科生培養(yǎng)方面，除全日制學(xué)位課程外，還提供在職學(xué)位課程系列，并頒發(fā)測量專業(yè)本科（榮譽(yù)）學(xué)位，滿足社會實(shí)踐與高等教育結(jié)合的需求。

2.課程系列體現(xiàn)專業(yè)性和實(shí)用性

UBC房地產(chǎn)系的城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)位課程系列提供高水平的房地產(chǎn)專業(yè)教育，并在全加拿大得到普遍承認(rèn)。該學(xué)位課程系列包括房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評稅、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)開發(fā)四個專業(yè)方向。其中，房地產(chǎn)評稅方向的核心課程和專業(yè)方向課的設(shè)置情況如表1所示。

從表1可以看到，課程設(shè)置前后銜接恰當(dāng)、針對性強(qiáng)。核心課程介紹房地產(chǎn)的基本性質(zhì)、價格形成機(jī)制、影響因素及分析工具，同時介紹房地產(chǎn)法律基礎(chǔ)和職業(yè)倫理；專業(yè)方向課強(qiáng)調(diào)對CAMA應(yīng)用的掌握，要求在課程中熟練操作計(jì)算機(jī)軟件，熟悉批量評稅的技術(shù)原理和方法，并實(shí)際應(yīng)用。

3.工學(xué)結(jié)合和實(shí)踐教學(xué)是重要形式

房地產(chǎn)評稅工作不僅要求評稅人員熟悉批量評稅的理論和技術(shù)路線，還能夠?qū)W以致用，對現(xiàn)實(shí)中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)做出準(zhǔn)確的價值評估，熟練操作CAMA系統(tǒng)。因此，高校在評稅人才培養(yǎng)時，更加注重對分析實(shí)際問題和動手操作的能力培養(yǎng)。

工學(xué)結(jié)合（Work-integrated Education，簡稱WIE）是指將學(xué)習(xí)和工作相結(jié)合的教育方式，即學(xué)生在校期間不僅學(xué)習(xí)而且工作，并得到相應(yīng)的勞動報酬，使學(xué)生真正融入到社會中得以鍛煉專業(yè)能力和交流溝通能力。香港理工大學(xué)用教學(xué)計(jì)劃和學(xué)分制等手段保障學(xué)生參與社會實(shí)踐，自2005年開始設(shè)置WIE環(huán)節(jié)，要求學(xué)生在校內(nèi)導(dǎo)師和雇主導(dǎo)師的聯(lián)合指導(dǎo)下獲取專業(yè)知識和技能，實(shí)習(xí)期不少于4周，并根據(jù)學(xué)生實(shí)習(xí)表現(xiàn)、提交作業(yè)或論文以及雇主評價等，對學(xué)生進(jìn)行綜合評價，計(jì)算學(xué)分。WIE開拓了學(xué)生視野，有助于學(xué)生運(yùn)用所學(xué)知識解決實(shí)際問題，建立清晰的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃；有利于高校和行業(yè)的密切聯(lián)系，使得教育機(jī)構(gòu)知識更新能緊跟行業(yè)發(fā)展；同時，雇主得以物色新員工、補(bǔ)充人力資本，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏。

實(shí)踐教學(xué)則更多地體現(xiàn)為校園內(nèi)的教學(xué)活動，以實(shí)驗(yàn)教學(xué)、案例教學(xué)為主要形式。如UBC的房地產(chǎn)系有完善的評稅實(shí)驗(yàn)室和軟硬件，能夠模擬CAMA系統(tǒng)的真實(shí)操作環(huán)境，有效提高了評稅技能訓(xùn)練水平。在課堂教學(xué)中，案例分析被廣泛采用，教師不是單純的知識灌輸者，而是引導(dǎo)學(xué)員學(xué)以致用，提升學(xué)生的應(yīng)用能力。

（三）行業(yè)學(xué)會等中間組織的專業(yè)指導(dǎo)和學(xué)術(shù)交流是主導(dǎo)

中間組織在房地產(chǎn)評稅人才培養(yǎng)中具有重要地位，包括房地產(chǎn)評稅行業(yè)協(xié)會、學(xué)會以及部分類政府職能的公共組織，如國際估價官協(xié)會（IAAO）、國際財產(chǎn)稅學(xué)會（IPTI）等均是評稅領(lǐng)域內(nèi)著名的學(xué)術(shù)組織，其中IAAO在北美地區(qū)有極大的影響力。以美國加州為例，該州的州均等化委員會（the State Board of Equalization，簡稱BOE）由選舉產(chǎn)生， 可看作是類政府的中間組織。BOE主要負(fù)責(zé)監(jiān)督和規(guī)范州下轄各縣的房地產(chǎn)評稅工作，其中重要的職責(zé)之一是評稅人員的培訓(xùn)和資格認(rèn)證。在香港，作為獨(dú)立學(xué)會的皇家測量師學(xué)會（CIOB）和香港測量師學(xué)會（HKIS）對評稅人員的資格準(zhǔn)入和后續(xù)教育都有一定的影響力。

1.制定評稅專業(yè)教育標(biāo)準(zhǔn)

評稅行業(yè)中間組織對房地產(chǎn)評稅人才的培養(yǎng)目標(biāo)、課程設(shè)置、 教材選用、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等具有較高的權(quán)威，對評稅機(jī)構(gòu)的人員選用條件和繼續(xù)教育安排有很大的影響力。這來源于中間組織的專業(yè)威信、學(xué)術(shù)水平以及與政府部門間的良好關(guān)系。如IAAO的評稅資格認(rèn)證課程分為強(qiáng)制性、激勵性和自愿性三種類型，其中強(qiáng)制性認(rèn)證課程是由IAAO根據(jù)美國和加拿大的政府部門要求設(shè)計(jì)的；激勵性認(rèn)證課程提供的各種資質(zhì)也得到美國、加拿大等國的評稅機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

2.進(jìn)行廣泛的學(xué)術(shù)交流與合作

評稅行業(yè)中間組織充分利用行業(yè)影響力和會員人脈關(guān)系，積極投身到國內(nèi)和國際的學(xué)術(shù)交流活動中，不斷擴(kuò)大其專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)認(rèn)證資格的推廣范圍。一方面，各中間組織在相互交流中得以分享經(jīng)驗(yàn)、深化理解，有助于提升評稅人才的培養(yǎng)質(zhì)量；另一方面，中間組織與高校、其他學(xué)術(shù)團(tuán)體以及從事批量評估的商業(yè)機(jī)構(gòu)有更多的合作機(jī)會，促進(jìn)了新理念、新技術(shù)在評稅人才培養(yǎng)中的應(yīng)用。中間組織往往和開設(shè)評稅專業(yè)的高校聯(lián)合制定專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃和執(zhí)業(yè)認(rèn)證課程計(jì)劃，如IAAO和UBC房地產(chǎn)系及建設(shè)成本數(shù)據(jù)服務(wù)提供商Marshall & Swift公司等機(jī)構(gòu)在認(rèn)證課程方面的合作。在美國加州，BOE制定評稅人員的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置專業(yè)培訓(xùn)課程，與社區(qū)學(xué)院合作實(shí)施人員培訓(xùn)。

二、對我國房地產(chǎn)評稅人才培養(yǎng)模式的建議

總的來看，房地產(chǎn)評稅人才培養(yǎng)模式包含3個主要環(huán)節(jié)，即專業(yè)知識傳授、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和繼續(xù)教育。目前，我國房地產(chǎn)稅改革尚處于稅改總體框架尚未明確、評稅技術(shù)試點(diǎn)逐步推進(jìn)、CAMA系統(tǒng)試運(yùn)行不斷完善的階段，雖然稅收行政管理部門內(nèi)部組織了若干次培訓(xùn)，但系統(tǒng)性的評稅人才培養(yǎng)問題尚未觸及。如何借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)學(xué)會等中間組織的力量，依托高校開展系統(tǒng)性的房地產(chǎn)評稅專業(yè)建設(shè)和人才培養(yǎng)問題，需要未雨綢繆、統(tǒng)籌考慮。鑒于上述國際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國目前房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展和專業(yè)教育的現(xiàn)狀，提出以下建議。

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，明確政府部門的職責(zé)邊界

房地產(chǎn)評稅活動是法定行為，對評稅人員的職業(yè)教育、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和后續(xù)教育計(jì)劃也應(yīng)具有嚴(yán)肅性。在我國目前的政府架構(gòu)下，評稅人才培養(yǎng)涉及教育、人事、財稅、建設(shè)等多個行政主管部門，需要明確各職能部門的職責(zé)邊界，如評稅專業(yè)建設(shè)需要定期接受教育主管部門的評估，評稅執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證需要人事、建設(shè)和財稅部門的行政許可，等等。

（二）更新知識結(jié)構(gòu)，發(fā)揮高校教育的基礎(chǔ)性作用

1.目前高校的專業(yè)設(shè)置基礎(chǔ)

由于教育投入水平、教育資源和歷史傳統(tǒng)等原因，我國高等教育的主要承擔(dān)者是占高校數(shù)量絕對優(yōu)勢的公立高等院校。根據(jù)1998年教育部的我國高校專業(yè)設(shè)置與房地產(chǎn)評稅有關(guān)的主要有土地資源管理、 地理信息系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè)（或方向），這些專業(yè)構(gòu)成了我國普通高等教育中房地產(chǎn)評稅人才培養(yǎng)的基礎(chǔ)。

2.課程體系和專業(yè)設(shè)置調(diào)整

房地產(chǎn)評稅活動應(yīng)該掌握的核心課程主要有城市和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)估價、地理信息系統(tǒng)（GIS）應(yīng)用、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等。以房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)（或方向）為例，為適應(yīng)評稅人才培養(yǎng)的需要，要在課程體系和專業(yè)設(shè)置等方面做出相應(yīng)的調(diào)整。在近期，可以有針對性地增加房地產(chǎn)估價課程的深度，介紹房地產(chǎn)批量評估中使用的多元回歸方法和特征價格模型，以及參數(shù)求取和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法等。增加GIS理論和應(yīng)用方面的課程，使學(xué)生掌握利用ArcGIS等工具進(jìn)行緩沖區(qū)分析、疊置分析、空間插值等空間分析技術(shù)。增加計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的課程，使學(xué)生熟悉計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的應(yīng)用。從長遠(yuǎn)看，為滿足房地產(chǎn)評稅工作對高水平應(yīng)用人才的需求，可設(shè)置新的房地產(chǎn)評稅專業(yè)（或方向），調(diào)整本科及研究生專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃，開設(shè)獨(dú)立的專業(yè)平臺課程，提高專業(yè)學(xué)習(xí)的針對性和適用性。

3.教學(xué)方式和方法的創(chuàng)新

教學(xué)方法對授課效果的影響很大，在課程設(shè)計(jì)上應(yīng)突出評稅專業(yè)培養(yǎng)的應(yīng)用性，多運(yùn)用案例分析、研究小組、工學(xué)結(jié)合教育等方式，提高學(xué)生應(yīng)用理論解決具體問題的能力。強(qiáng)化實(shí)驗(yàn)室建設(shè)，使其能夠滿足模擬房地產(chǎn)批量評稅的實(shí)驗(yàn)環(huán)境，促進(jìn)高校教師與國內(nèi)外行業(yè)中間組織、學(xué)術(shù)團(tuán)體和評稅機(jī)構(gòu)的交流，提高教師的實(shí)踐能力。

（三）轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)行業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體與國際同行的接軌

目前，國內(nèi)不論是資產(chǎn)評估行業(yè)，還是房地產(chǎn)估價行業(yè)，單宗評估仍然是主流業(yè)務(wù)。而房地產(chǎn)批量評估業(yè)務(wù)需耗費(fèi)極高的成本，技術(shù)復(fù)雜，商業(yè)應(yīng)用前景不明確，商業(yè)評估機(jī)構(gòu)極少涉及。國內(nèi)現(xiàn)有的各類評估行業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體，對房地產(chǎn)批量評估的認(rèn)識尚處于引進(jìn)、介紹和初步探索階段。國內(nèi)的評估業(yè)中間組織想要達(dá)到國際同行在房地產(chǎn)批量評稅領(lǐng)域中的地位，發(fā)揮評稅行業(yè)人才培養(yǎng)的主導(dǎo)作用，需要不斷更新觀念和專業(yè)知識，加強(qiáng)國際交流與合作，以引領(lǐng)整個評估行業(yè)更新觀念，盡快與國際接軌。