序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產價格策略分析，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產價格 信貸擴張 博弈論分析 實證檢驗

一、緒論

近年來，隨著房產稅的出臺以及上海、廣東、北京等市限購令的頒布，使得房價調控進入白熱化階段。

房價問題無疑是這幾年中國經濟的熱點問題之一，房地產作為人們生產生活的必需品，對國民經濟的發展，人民生活水平的提高有著極其重要的影響。新世紀交替的最近十幾年里，全球一直被泡沫經濟所困擾，世界各地的房地產價格相繼上漲我國也出現了房地產業發展過熱現象，房地產價格、房地產投資額、商品房空置率持續上升，我國房地產價格的攀升同我國不斷加快的經濟增長和雄厚的外匯儲備一樣引起了國內的普遍關注。

從我國房地產開發資金來源方面看，從1999-2010年，我國房地產業貸款占貸款總量的比重從4％升至20％多。如果把“隱身貸款”部分也加入到統計數據中，那么我國的房地產貸款量就占到了銀行貸款總量的30％。因此，銀行是房地產開發資金的主要“輸血者”，因此我國當前的房地產價格不斷上升，房地產投資出現過熱的跡象，都與銀行的信貸政策支持有著不可分割的聯系。

本文以銀行信貸支持對房價提升的作用為切入點，對銀行信貸政策和房地產泡沫的內在關系與機制進行了系統研究，為房價的調控提供可以參照的政策。本文的寫作思路是：

1、探討銀行在推動房價上升中的作用，運用博弈論的視角分析，銀行部門對房地產部門的信貸擴張決策成因。

2、運用實證檢驗方法，分析銀行信貸和房地產價格上升之間的關系，分析銀行信貸擴張在多大程度上影響房地產價格。

3、就博弈論的分析和實證檢驗結果提出相應的策略對策。

二、理論分析銀行對房地產部門的信貸擴張行為

1、模型假設

博弈的參與者為房地產開發企業和商業銀行，假設房地產開發企業有兩種類型：好的房地產開發企業與差的房地產開發企業。

商業銀行支付空間U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1為銀行接受好房地產開發企業貸款申請的凈收益，U甲2：銀行接受壞房地產開發企業申請所遭受的凈損失，U甲3，為不貸給信用好房地產開發企業時銀行的效用，由于不貸給信用好的房地產開發企業機會成本為U甲1，即U甲3，=一U甲1。

房地產開發企業支付空間U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2為銀行貸與不貸給好房地產開發企業的效用，U乙3，U乙4為銀行貸與不貸給壞房地產開發企業的效用。這里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即壞的房地產商得到貸款的凈收益大于好房地產商獲得貸款的凈收益，壞房地產商得不到貸款的凈損失大于好企業得不到貸款的凈損失。這是因為壞房地產商并不打算還貸款，因此得到貸款的凈收益就大；對于好房地產商，他不愁貸不到款，此即使貸款被拒絕，他還可以向別的銀行申請貸款，而壞房地產商不如好房地產商那樣容易獲得貸款。因此，一旦貸款被拒絕，好房地產商損失小于壞房地產商損失。

2、博弈分析過程

對于房地產開發企業的貸款申請，商業銀行只能根據自己所掌握的信息來判斷其屬于哪種類型，以及進一步決定是否同意貸款。如果其屬于好的房地產開發企業，則商業銀行會接受住房消費者的貸款申請，發放貸款，否則就拒絕發放貸款。但是由于信息的不對稱，房地產開發企業處于信息的優勢地位，而銀行處于信息的劣勢地位，因為房地產開發企業當然都了解自己的情況，也了解銀行的收益函數。而商業銀行對房地產開發企業項目的風險狀況、資信、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過房地產開發企業所遞送的各種報表和其他渠道去獲取這些信息，因而這場博弈是不完全信息靜態博弈。這時房地產開發企業的策略空間為申請貸款和不申請貸款；商業銀行的策略空間為接受貸款和不接受貸款。

假定銀行在博弈開始時根據自己掌握的信息認為房地產開發企業是好的概率為P1，對于房地產開發企業貸款申請，商業銀行接受的概率是P2；則房地產開發企業是差的概率是1一P1。，商業銀行拒絕貸款申請的概率為1一P2。

銀行選擇貸款的期望效用為El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2銀行選擇不貸的期望效用為E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl

由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)

因此，銀行的最優選擇是：當P>P0時，貸款；當P

3、主要結論

銀行最終決定是否貸款，關鍵在于從經驗和現實的一般情況看，銀行所推斷的房地產開發企業經營好壞的概率各有多大。我們知道在房地產業比較繁榮時，銀行判斷房地產開發企業中經營好的比例較大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此時的均衡結果都是銀行選擇貸款，這樣會加大對于房地產業的信貸支持，進一步促進房地產業的虛假繁榮。

三、實證檢驗

1、數據處理

本文引用數據來自國家統計局網站

信貸擴張變量用Y表示，國內貸款主要是銀行提供，利用外資也是金融支持的一部分，而其他資金實質上是通過非銀行金融機構轉化而來的銀行資金

房地產價格用X表示，用不同時段的商品房銷售額除以銷售面積，用該方法確定全國房地產價格X

2、我國房地產信貸擴張與房地產價格上漲關系的協整分析

（1）變量的平穩性檢驗

對房地產信貸支持量和房地產價格變量時間序列取對數，得到LNX與LNY，它們共同作為計量研究的輸入數據 , 這里首先采用ADF檢驗法檢驗變量LNX和LNY的平穩性，以判斷是否符合協整檢驗的條件。

兩個時間序列自身是非平穩的，但是一階差分都是平穩的，即它們都是I(1)序列。這樣，它們滿足協整分析的條件。

從上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY與LNX之間存在協整關系。另外，從方程4．10可以得出，我國房地產信貸擴張與房地產價格上漲的關系是有理論根據的。系數0.333302表明，從長期來看，房地產信貸量每擴張l就會使房地產價格上漲0.333302。

3、 格蘭杰因果關系檢驗

協整檢驗結果告訴我們，我國房地產信貸擴張與房地產價格之間存在長期穩定的均衡關系，但是，我國房地產信貸擴張與房地產價格上漲之間這種均衡關系是否構成因果關系，即是由于房地產信貸的增加帶來房地產價格的上漲，還是由于房地產價格的上漲帶來了房地產信貸的擴張，則需要進一步驗證。進行Granger因果關系檢驗

由表可知，我國房地產信貸擴張與房地產價格之間存在雙向的Granger因果關系。房地產信貸的不斷擴張和為房地產市場提供了強大的貨幣供給。房地產業價格的不斷上漲，也為銀行的房地產信貸的經濟環境奠定了基礎，它們之間是相互促進，互為因果的關系。

4、實證結論

對我國房地產信貸擴張與房地產價格上漲關系的實證分析。主要采用的是協整分析的方法，實證分析的結果表明，我國房地產信貸擴張對房地產價格上漲具有重要作用。由于價值量大的特點，房地產價格快速上漲能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，我們可以說資金支持是房地產價格上漲形成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產價格快速持續上漲的產生。

四、相關政策建議

1、加強對銀行貸款的監管

信貸資金的擴張是房地產價格上漲的直接原因，大量的信貸資金集中于房地產業，不僅會對房地產價格的不斷上漲提供資金支持，銀行將會承受巨大的不良貸款風險。在房地產價格不斷上漲時期，由于存在過度自信和羊群行為，銀行爭相發放房地產貸款，而在房地產價格大幅下降時期，又急劇收縮貸款，從而加大了房地產價格的波動，要防止這種現象的發生，銀行要建立房地產資產業務的風險評估模型，正確評估房地產抵押價值，嚴格控制房地產貸款比例。對于中央銀行來說，應著重運用各種金融工具來減少市場上的流動性過剩的問題，防止商業銀行向房地產企業過度的貸款。

2、大力拓寬房地產直接融資渠道

單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發展，如股權、定向增發、開發項目債券、信托、房地產投資基金、私募融資等方式。

3、完善房地產市場的信息公開制度，規范市場秩序

地產市場信息的公開、透明有利于人們建立合理的預期，有利于規范有序的房地產市場秩序，從而引導房地產理性投資和消費。在信息公開方面，政府應在其中起到主導的作用。

4、防止房地產市場過度投機行為

房地產投機炒作是房地產價格上漲的重要的原因。因此政府主要應制定相關的政策提高投機者的炒作成本，其中重要的是區分投機者和投資的區別。通過設計合理、嚴格的房地產制度可以有效地打擊房地產市場的炒作。

參考文獻：

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[3] 周畢文，程嘉許. 房地產金融流動性風險中的銀企博弈研究[ J] . 北京理工大學學報（自然科學版），2008. 4

篇2

關鍵詞：貨幣政策；房地產信貸風險；脈沖響應分析

一、引言

我國從2007年到2008年，貨幣政策經歷了從緊到從松的轉變，貨幣政策對房地產的調節作用是顯而易見的。貨幣政策的轉變，整個市場的金融環境和金融預期都會發生變化。國內商業銀行由于受到政策因素的影響，可能再一度跨入信貸快速增長的時期。但是，當今美國經濟衰退影響到了中國，中國整個經濟增長放緩，加上國內房地產銷售快速下降，國內商業銀行所面臨的信貸風險有可能加大。可見，研究貨幣政策和商業銀行房地產信貸的風險無疑具

有一定的現實的意義。

二、理論回顧與文獻綜述

目前國內外有關經濟貨幣政策與房地產市場、房地產信貸關系的研究主要包括以下方面：（1）商業銀行信貸與資產價格（房地產價格）之間的關系；（2）國家宏觀調控、貨幣政策與房地產價格之間的關系。

在研究商業銀行信貸與房地產價格之間的關系時，學者們通常研究的是兩者之間的因果關系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都認為房地產價格是銀行信貸增長的原因。國內學者皮舜( 2004)運用誤差修正模型和Granger因果檢驗，發現中國房地產市場的發展與金融市場的發展在長期和短期都存在雙向線性因果關系。

在國家宏觀調控、貨幣政策對房地產價格影響方面，國外學者Eunkyung(1998)研究發現，貨幣政策對房地產價格的影響很大。劉洪玉和張宇（2008）認為，在長期，從緊貨幣政策無法達到調控房地產價格的作用：在短期，數量型的貨幣政策最終將導致住房市場交易量和價格的“雙升”，價格型的貨幣政策將導致住房市場交易量和價格的“雙降”。王來福、郭峰（2007）認為，貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響，貨幣供應量的增加會導致房地產價格上漲；利率變化對房地產價格有負向影響，但在長期其動態影響逐漸減弱，并最終回歸到原點；貨幣供應量變化對房地產價格變化的貢獻率大于利率變化對房地產價格變化的貢獻率，且前者呈加速上升趨勢，而后者則逐漸減小。

國內對于商業銀行信貸與房地產價格的關系研究以及貨幣政策對房地產價格的影響的研究已經比較透徹，但是，在研究貨幣政策與商業銀行房地產信貸風險方面文章還比較少。本文正是從這一角度出發，把銀行房地產信貸風險用房地產價格的指標定量化，并進一步研究貨幣政策和銀行房地產信貸風險的關系。最后從規避房地產信貸風險的角度給出若干政策和建議。

三、實證檢驗

（一）數據說明及處理

本文采用了兩種類型的數據，年度數據和月度數據，分別檢驗貨幣政策對房地產市場的長期效應和短期影響。年度數據選取了1997年到2007年11年的數據，月度數據選取了2002年2月到2008年7月共88組數據（由于數據缺失，有的月份沒有統計，但不影響整體研究）。我國貨幣政策使用較頻繁的工具是存款準備金和利率，而銀行的房地產信貸風險是由于房價突然大幅下降引起的，房地產信貸風險與房地產價格密切相關，所以本文選取貨幣供應量、利率和我國房地產價格三個變量。為了消除價格因素的影響，商品房的平均銷售價格、貨幣供應量和利率都進行了平減處理。由于沒有現成的定基消費物價指數，本文以1997為基期來構造一序列消費物價指數來表示通貨膨脹率，并對貨幣供應量進行平減處理。用貸款利率減去當期的CPI上漲率從而求得真實利率。最后，為了消除異方差的影響，本文除了貸款利率外，其它數據均取了自然對數。將商品房的平均銷售價格、貨幣供應量和利率的實際值分別用P、M和R表示，而將商品房的平均銷售價格和貨幣供應量相應的對數值用LP和LM表示。其中，貨幣供應量和利率的數據來源于中國人民銀行網站，商品房銷售額、商品房銷售面積和CPI指數來源于Wind資訊。

（二）對年度數據的實證檢驗

運用年度數據進行一個簡單的線性回歸，結果如下表所示：

由以上的檢驗結果我們得出回歸方程：

LP=0.455LM+0.098R+2.133

(15.909) (5.017) (6.127)

R2=0.971F=134.998

括號里面分別是LM、R和常數C的t值，各t值均大于2，可以認為各自變量的應變量的影響顯著。R2=0.971，說明方程的擬合優度很高。從回歸方程可以看出，貨幣供應量每增長1%，房地產價格就上漲0.455%。而利率和房地產的價格呈正向相關的關系，利率的提高也助長了房地產價格的上漲。

（三）對月度數據的實證檢驗

1.單位根檢驗

本文運用ADF方法對個變量進行單位根檢驗。具體檢驗結果見下表：

在上表中，LP、LM和R分別表示原序列的一階差分序列，（c,t,n）分別表示單位根檢驗模型中的截距項、時間趨勢項和滯后階數。

從以上的單位根檢驗可以看出，所有原時間序列ADF統計量均高于1%和5%的臨界值，不能拒絕原假設H0=0，因此，所有原序列都是不平穩的。所有變量在經歷一階差分后，ADF統計量均低于1%和5%的顯著性水平，可以接受原假設H0=0，即所有變量的一階差分平穩。因此得出結論，LP、LM和R是一階單整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。

2.協整關系檢驗

對各序列的ADF檢驗表明，原始序列都為非平穩序列，但一階差分之后的變量都在1%和5%的顯著性水平下平穩，所以各變量都為I(1)序列，符合協整檢驗的條件。由于涉及多變量，本文運用Johanson檢驗。在進行Johanson協整檢驗之前要估計VAR自回歸模型，根據AIC赤池信息原則，將VAR自回歸模型中的滯后階數取為3，另外，由于各個變量具有明顯的確定性趨勢，因此將協整方程設定為含有截距項。檢驗結果見下表：

在上表中。r表示協整關系的個數。由以上的檢驗結果可以看出，在1%和5%的顯著性水平下，三個變量只存在一個協整關系。該協整關系可以表示為：

LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R

（0.5394） (28.8425)

以上三個變量的協整關系式表明了商品房平均銷售價格、貨幣供應量和利率之間的均衡關系。括號內的數字為協整方程系數的標準差。從以上關系式可以看出，貨幣供應量對房地產價格的彈性是0.0099，在短期內，貨幣供應量每增長1%，房地產價格就上漲0.0099%，而房地產價格對利率反應敏感，利率每上調一個單位，房地產價格的自然對數就要下跌32.5681個單位。可見在短期內，貨幣供應量對房地產價格影響不顯著，而利率對房地產價格影響顯著。

3.脈沖響應分析

在建立VAR自回歸模型之后，可以進一步運用脈沖響應分析的方法，給貨幣供應量和利率一個沖擊，檢驗房地產價格對這個沖擊的響應。在下圖中，橫軸表示沖擊作用的滯后期數（單位：月度），縱軸表示房地產價格。

從圖3可以看出，當在本期給貨幣供應量M一個正的沖擊后，房地產價格反應靈敏，在第二期達到最高點，第三期后開始趨于平穩。這表明房地產價格受到貨幣供應量的正沖擊后，這一信息傳遞給房地產市場，房地產價格對這一沖擊具有顯著的和較長的增長效應。當在本期給利率R一個正的沖擊后，房地產價格最初呈現出來的是正效應，在第二期達到正的最高點，大約到第三期開始，利率對房地產的調控作用才逐漸體現出來。從長期來看，房地產價格對這一沖擊具有比較顯著的和較長的負效應。

四、結論和政策建議

從以上的實證檢驗可以得出以下結論：（1）貨幣政策對房地產市場長期均衡的影響效果并不顯著。貨幣政策本身是一種綜合調控手段，很難控制對供給和需求兩個不同市場力量的調控程度，因此，長期來看，貨幣政策無法達到調控房地產價格的作用。（2）貨幣政策對房地產市場短期波動的影響效果顯著。從月度數據的短期分析來看，通過脈沖響應分析可知，貨幣供應量的增加會導致房地產價格上漲，且其影響幅度較大，持續時間較長。與貨幣供應量相反，利率的上調會在長期內抑制房地產價格的上漲。（3）貨幣政策與房地產信貸風險關系密切。中央銀行的貨幣政策會影響著商業銀行的房地產信貸策略。擴張性的貨幣政策使商業銀行的房地產信貸規模變大了。當這種政策發生轉向的時候，房地產價格上行的壓力會逐漸增大。一旦房地產價格持續大幅下跌，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因此而惡化，從而引發房地產信貸風險。

實證研究表明，中央銀行的宏觀貨幣經濟政策對房地產調控的作用已經逐漸顯現。從實證結果的分析可知，貨幣政策制約著商業銀行房地產信貸策略，與房地產信貸風險緊密相關。在當今國際形勢風云變幻下，我國的貨幣政策經歷了從緊到從松的轉變，針對房地產市場，商業銀行一方面要適度擴張信貸，以促進投資需求，從而拉動經濟發展；一方面又要防范信貸風險，防患未然。既要引導商業銀行房地產信貸健康穩健發展，又要切實把握國家宏觀政策意圖以提前防范風險。

參考文獻：

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篇3

關鍵詞：房地產金融風險；形成機制；房地產開發商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。

本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。

二、 房地產開發商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：

假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；

假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產開發商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。

房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。

復制動態方程為：

房地產開發商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態演化過程，其均衡點的局部穩定性可由該系統的相應的雅克比矩陣局部穩定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。

三、 演化博弈穩定性分析

從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。

在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。

針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。

在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。

四、 結語

在房地產開發商與銀行的演化博弈模型中，當房地產市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調控階段，房地產市場持續火熱，房地產開發商和銀行的演化穩定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產開發商采取投機的策略。這意味著當房地產市場繁榮發展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產價格迅速上漲，房地產業有利可圖，銀行忽略了房地產的貸款風險，紛紛擴大貸款規模，使得房地產市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產價格的上揚，兩者交互作用，房地產金融風險開始形成并且不斷加劇。

而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產市場不景氣，房地產開發商的演化穩定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產價格開始下滑，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產貸款規模，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產市場健康穩定發展，減少房地產市場投機行為，需要政府嚴格、持續的執行有效的房地產調控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調控房地產市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據現在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續實施緊縮的信貸政策，降低房地產市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎制造業傾斜，大力發展實業，防止產業空心化危機的發生，以加強房地產泡沫破滅時的風險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監管力度，一方面應該進一步完善房地產開發商的貸款制度，促進其技術創新及產業結構調整，將股市與樓市之間的資金向實業轉移，從而在根本上解決房地產金融風險的問題。

參考文獻：

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篇4

關鍵詞：房價，財富效應，擠出效應

一、房價變動影響消費的作用機制

1.持久收入理論

在房地產市場發展比較成熟的國家，從長遠來看，房產收益比股市收益穩定性強。但是房產價格反轉的可能性與價格都明顯小于股市，價格波動幅度也比股市較小。排除房地產市場泡沫的影響，房價一般是普遍上漲，由于人口不斷增加和土地的有限性特點，住房供給的彈性遠遠小于需求的彈性。所以，當房地產價格上升時，居民通過房地產市場獲取的收入，例如：出租住房獲取的收入，出售住房獲取的收入等。從分析Friedman的持久收入假說來看，持久性的收益增長可能使經濟體系中θ值較高，MPC擴大，收入、消費者信心和消費需求也不斷增大。同時，由于月供還貸款或者房屋租金的增加，使貸款抵押房或租賃房的消費者的持久收入相對減少，促使MPC減小，導致消費者信心不足和居民消費相對減少。

2.生命周期理論

銀行為居民住房提供的信貸為消費市場和住宅市場提供了便利，也促進了我國房地產市場的發展。居民在銀行中的儲蓄減少，而把更多的資金用于消費，從而直接或間接的促進了我國經濟的發展。在居民的家庭中，房地產收入占據很大的比例。不論在發達國家還是在發展中國家，房產財富在家庭財富中都占有很大比重，尤其是在股票市場發展不成熟、不完善、參與程度較低的國家，而且大多數普通家庭比高收入家庭更重視房產程。生命周期理論為我們分析房產財富效應和擠出效應提供了理論基礎。

二、房價對消費影響的傳導渠道

擠出效應和財富效應對房地產市場的影響具有投資于消費雙重的影響。下面分別闡述各種效應來分析我國房地產價格變動對居民消費的影響。

1.房價財富效應的傳導渠道

（1）財富效應

房地產一般為家庭的主要財產，在家庭的財產中所占的比重較大。房地產價格的上升會使得居民所擁有的財富增加，從而居民會有更多的資金用于消費或投資于股市，債券等金融市場。也會直接或間接的影響我國金融市場的發展。投資者可以通過出售房地產或在銀行抵押房地產來實現收益。同時也會使投資者的購買力增加，從而增加當前的消費，促進經濟的發展。

（2）未實現的財富效應

當房地產價格上升時，投資者預期所擁有的財富增加。但由于某些原因（例如，投資者預期房地產價格還會增加等）而沒有賣出或者未抵押給銀行，則形成尚未實現的財富效應。而此時，投資者認為自己的財富增加了，也會增加當前的消費，促進經濟的發展。

（3）消費者信心效應

房地產價格上漲對不同消費者的信心影響差異較大，屬于主觀性的因素。對于準備購買房子的人或房屋租賃者來說，房價上漲會使準備購房者的首付增加，使房屋租賃者的房租增加。加重了購房者和租賃者的負擔，把更多的錢用于購房或租賃房屋中，使其信心降低，消費較少。而對于擁有房地產的人來說，其財富會增加，對未來的收入和經濟發展狀況更加樂觀，消費信心增加。

（4）流動性約束效應

房價上漲導致房產擁有者的資產組合價值增加，從而減少流動性約束。如果房地產價格上漲，房產持有者可以用上漲的房產申請更多的貸款，獲得流動性；但是，如果房地產價格下降，銀行對于風險控制的角度考慮，對房價進行重新估值，同時要求房產擁有者提供更多的信貸保障，進而增加對消費者流動性的約束。

2.擠出效應的傳導渠道

房地產擠出效應，指由于房產價格上漲，使得房屋租賃者需要將收入中的大部分用于交付房租，準備購房者為了將來購房而抑制其它消費以增加存款，很多居民的消費會更加謹慎，以至于消費減少，抑制經濟增長。房地產的擠出效應通過以下的方式來影響消費。

（1）預算約束效應

房地產價格上升對房屋租賃者來說會產生消極的影響。也就是說，房價上升，房租會增加，從而增加了房屋租賃者的經濟負擔，預算約束更加緊張，會使個人消費減少。

（2）預防性儲蓄

房地產市場存在著一定的風險，消費者會更多的儲蓄，也會減少一些個人消費。當房價上升時，投資者更加看重房地產市場的價值，從而會增加購房。具體來說，投資者會減少個人消費，把更多的錢用來購買房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。從而會使消費減少。

（3）財富重新分配效應

房價上升導致的財富重新分配效應會使房地產商，政府和富人的財富增加。一個國家的消費者主要是中低收入階層，房價上升顯然不利于中低收入階層。因此財富重新分配效應會使中低消費階層的積極性不高，導致消費減少，不利于經濟的發展。

三、結論

房價的變動與人們的生活息息相關，也是房地產投資決策的重要依據。本文采用的是一元回歸分析實證分析方法，它不受經濟理論的限制，所以變量選擇了城鎮居民每人平均消費支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均價格來進行分析。房價上漲對于居民的消費確實存在擠出效應，但這種由房價變動引起的居民消費的波動具有很大的不確定性，從以上分析我們可以得出，房價上漲對居民消費的影響具有波動性。當房地產價格上升一個幅度時，會使居民的消費增加2.801829個幅度。也就是說，當房地產價格上升時，會引起居民消費的增加。從而會導致財富效應，即房地產價格上漲，會使得擁有房地產的居民財富和資產等價值的不斷增多，從而使居民的消費逐漸增加，促進經濟快速增長。但是，過高的房地產價格也必然會引起財富的重新分配，對于沒有住房的家庭來說房地產價格的上升意味著用于未來買房的支出會增加。因此，對于需要購買房產的家庭來說，則需要儲備更多的資金用來支出高額的房價，這必然會導致家庭居民消費的減少。因此，我國政府及有關部門應當不斷規范和完善房地產市場，并通過政策手段調控房地產市場供給結構，以穩定房價，逐步使房地產業成為促進消費增長的一個重要渠道，真正發揮財富效應的作用，以促進居民消費，拉動經濟增長。

參考文獻

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篇5

【關鍵詞】房地產定價；定價方法；定價策略

1.房地產定價概述

對于一個剛剛開發完成的房地產項目，是否能恰當地制定其價格方案，不僅直接關系著樓盤銷售及投資回報等，還對以后的銷售調整具有重要影響。自改革開放以來，我國進行了一系列經濟體制的改革，包括對房屋商品化、推行城市綜合開發、住房體制改革和土地的有償使用等，這些都使房地產行業得到了非常迅速的發展和壯大。在平衡促進房地產經濟快速發展和調節房地產經營二者方面，房地產定價策略發揮了無可替代的作用。從宏觀角度來看，如果把房價定得過高，由于消費者的購買能力有限，就會產生空置房的后果，從而對安全回收開發商投資產生不利影響；如果價格定得太低，則利潤又會太少，其結果必然造成開發動力的喪失。在新形勢下，尤其是隨著市場競爭的逐漸激烈，如何正確制定出定價方法與策略，增加開發商的競爭力度，并且使我國房地產行業能夠健康順利地發展，這些都是本文所要探討的內容。

2.房地產定價依據及因素

2.1 我國的現時政策

由于房地產事業是我國十分重要的支柱產業，所以每一個現時階段，國家都會針對房地產事業出臺許多政策及調控措施。這些政策及調控措施大都對房地產市場價格的制定具有決定性的指導作用。所以，這一個因素對于價格的制定不得不引起足夠的重視。例如為遏制房價過快增長, 我國曾出臺的健全廉租住房制和增加普通商品住房供給等調控措施。可以看出，國家制定的這些政策大都行業特點比較清晰,并且對時機的把握也非常準確。當然，這些政策的制定，也是為了保證利益的公平分配和購房者的利益等。所以在對房地產價格的制定必須在我國現時階段的房地產政策下進行。

2.2 市場環境

市場環境對房地產的定價影響不容忽視。其中主要包括政治、經濟和金融等三方面。首先是政治環境，對于作為不動產的房地產行業，其價格要依據國家政局的穩定性。其次是經濟環境的影響，要充分考慮當前經濟的發展狀況。如果經濟發展勢頭良好，就會刺激房地產行業的發展壯大，房價就會看好。反之，如果經濟蕭條，也會對其價格的定制帶來負面影響。最后是金融環境的因素, 它包括貨幣儲蓄利率、價值狀況、匯率變化、資金市場及財政收支等狀況。這些都是影響房價波動的金融因素。

3.房地產定價策略的制定

3.1對定價目標的確立

定價目標是定價方法與策略的制定依據，是整個定價策劃的核心成分。房地產定價目標一般有利潤最大化、樹立企業形象、市場占有率等幾種表現形式。

3.1.1利潤最大化

追求利潤最大化是許多企業的定價目標。但是它卻不是短期的定價目標，而是需要進行長期奮斗的一個方向。由上面已經分析的經濟環境的影響，定價的難度受到很多復雜的標量影響。所以不能為了單純最求項目利潤而忽視與市場相關的因素，甚至公司的經營戰略。所以，在追求利潤最大化前要綜合企業內部條件和外部環境。

3.1.2 樹立企業形象目標

要保持企業在同行內部的競爭優勢，就要樹立良好的企業形象。在房地產行業中，具有穩定的價格無疑是一個很大的優勢。和其他行業不同，房地產需求價格彈性不大，但是其需求量卻波動很大。價格穩定會給消費者良好的產品信譽感。當然，在某些特定時期內，臨時的定價目標也是必要的，但是一旦這個時期有所轉變，就要立馬把臨時目標轉變成長遠的目標。

3.1.3 市場占有率

市場占有率是一種長期的定價目標。它是指在一定時期內該房地產企業的銷售量占當地細分市場銷售總量的份額。如果市場占有率高則意味著該企業具有較強勁的競爭勢頭，同時也說明該企業對房地產的各種環境因素把握準確。當然，企業的利潤和市場占有率的高低也具有正相關關系。所以，在制定定價目標時，要充分考慮市場占有率的問題。

3.2 房地產定價方法的選擇

通過以上分析，下面主要探討房地產定價方法的選取。所謂房地產定價方法，就是根據房地產定價目標來確定房地產基本價格范圍的一種技術思路。常用的房地產定價方法有三種：成本導向、競爭導向和需求導向。

3.2.1 成本導向定價

成本導向定價是指按開發成本和人為訂立的利潤比率來確定銷售價格。固定成本定價主要是從靜態方面出發，銷售價格是房地產銷售前與銷售中的一切成本費用和預期盈利的加和。而變動成本定價法的售價卻是單位變動成本與單位產品貢獻額之和。這兩種定價都是以銷售量的預測為參數，但價格的函數又是銷售量，所以很難把握這兩種互動的變量，顧客也很難適應以此所指定的價格。

3.2.2競爭導向定價

競爭導向定價法是以企業所處的行業地位和競爭定位而制定價格的一種方法。其有三種具體的做法:（1）若該房地產開發商在某區域市場處于領先地位, 可借助其品牌形象和市場動員能力的優勢, 制定出超出該市場同行的價格水平。（2）對于缺乏品牌認知度的企業但卻具有挑戰高于自己的企業的實力，其適宜制定出更好讓利于買方的價格。這樣不但能促進銷售, 還有利于擴大市場占有率, 樹立企業在該市場中的品牌形象。（3）推出物業時適合選擇當前市場同類物業的平均價格。一般情況下，平均市價就是供求均衡形成的結果。這樣做，不但會帶來合理的平均利潤, 又不至于破壞行業的秩序, 當然，此法也為眾多企業所采用。

3.2.3需求導向定價法

需求導向定價方法是以真正按照有效需求來策劃房地產價格的一種策略。它以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據。其目標為房地產企業的市場占有率、品牌形象和最終利潤。但是在實際定價中又有以下兩種形式：認知價值定價和差異需求定價。前者是在買方市場條件下, 根據購買者對房地產的認知價值定價；但是后者是以不同目標客源的需求強度、總體資金承受能力為參考對象, 分別求得各消費層次的有效需求來確定房地產價格。

4.總結

房地產價格的制定是企業市場營銷決策中的重要組成部分。企業應該審慎地確立自己的定價目標和策略等，以獲取穩定的利潤，提高企業品牌形象。房地產價格的制定不僅要考慮企業當前的情況，還要遵從國家的現行法律和政策。

【參考文獻】

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