序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇資產(chǎn)評估的方式，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改革的不斷深入，森林的生態(tài)建設(shè)與保護(hù)受到社會的廣泛關(guān)注。新形式下傳統(tǒng)森林資產(chǎn)評估工作無法滿足社會的發(fā)展需要，這就要求相關(guān)工作者不斷創(chuàng)新森林資產(chǎn)的評估工作，切實應(yīng)用好核查方法來實現(xiàn)森林資產(chǎn)評估工作的效率提升。

【關(guān)鍵詞】

森林資產(chǎn)；評估；資產(chǎn)核查；內(nèi)容；方法

隨著我國林業(yè)體制的改革深入，如何更好的實現(xiàn)森林資產(chǎn)的評估核查也成為工作人員面對的重要課題之一。森林資源不同于其他礦產(chǎn)資源、可再生資源，其具有自身的特殊性，在新時期市場化進(jìn)程中積極開展森林資源評估工作會有助于深化經(jīng)濟(jì)體制的改革，進(jìn)而反作用推動我國林業(yè)的優(yōu)化可持續(xù)發(fā)展。筆者結(jié)合工作實踐，簡要探討森林資產(chǎn)核查內(nèi)容，并探討資產(chǎn)核查方法，希望能夠促進(jìn)森林資產(chǎn)評估核查工作進(jìn)步。

1、森林資產(chǎn)核查的內(nèi)容

第一，傳統(tǒng)森林資源核查的內(nèi)容。在傳統(tǒng)森林資源核查的內(nèi)容中通常是具有一定價值的林業(yè)，如林地、濕地等。若采用全面核查的方法，資產(chǎn)評估一般采用小班的方式制成表格全面反映評估的內(nèi)容，其中包括：資產(chǎn)明細(xì)統(tǒng)計表、實物產(chǎn)量預(yù)測表、以及森林資源樣地因子調(diào)查表等。實物產(chǎn)量是傳統(tǒng)資產(chǎn)評估工作成敗的主要因素，其包括的內(nèi)容主要是木材、林產(chǎn)品以及林果等。主伐樹木可以通過森林資源樣地因子調(diào)查表進(jìn)行調(diào)查，而林果與其他農(nóng)產(chǎn)品是林木產(chǎn)量的一部分，其產(chǎn)量的預(yù)測可以使用林木資源預(yù)測的模式。

第二，新形勢下森林資源核查的主要內(nèi)容。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物質(zhì)文明的提高，人們越來越關(guān)注生態(tài)問題。森林具有吸碳、放氧、調(diào)蓄等功能，尤其是近年來，旅游業(yè)的興起，將會使有關(guān)森林資產(chǎn)評估的項目越來越多。森林資產(chǎn)核查的內(nèi)容，除了商品效能之外，還應(yīng)當(dāng)增加生態(tài)效能和社會效能。若采用全面核查的方法，新增資產(chǎn)可以采用小班方式制定表達(dá)綜合反映其內(nèi)容，同時按照對象的屬性科學(xué)增加樣地調(diào)查因子、資產(chǎn)明細(xì)統(tǒng)計等部分考慮；景區(qū)森林風(fēng)景的等級評價則主要考慮森林生態(tài)景觀綜合調(diào)查因子、森林生態(tài)景觀綜合得分與等級等內(nèi)容。

首先，要依據(jù)工作開展對象設(shè)定好森林資產(chǎn)評估的效益指標(biāo)。由于進(jìn)行森林資產(chǎn)評估，會有很多內(nèi)容包括其中，如年度吸碳量、年度土壤流失量、以及森林調(diào)蓄率等。筆者結(jié)合工作經(jīng)驗，總結(jié)出效益指標(biāo)有以下：（1)涵養(yǎng)水源。森林能夠有效蓄水，這也是涵養(yǎng)水源能力的重要體現(xiàn)。對于森林涵養(yǎng)水分能力的影響因素包括：森林內(nèi)植物的覆蓋面積、森林植被的覆蓋度、年度總降水量以及研究地區(qū)的產(chǎn)流降雨量等。相關(guān)具體的數(shù)據(jù)可以參照近幾年的研究結(jié)果，得出森林涵養(yǎng)水源的的總量后，應(yīng)科學(xué)采用分析方法來討論價值估算，常用的方法是機(jī)會成本法。機(jī)會成本指的是不考了市場價格調(diào)節(jié)，采用犧牲替代收入方式對其進(jìn)行估算。結(jié)合實踐，我們?yōu)榱吮Ｗo(hù)土地往往會放棄土地帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益。因此我們可以通過森林涵養(yǎng)水源其所消耗的經(jīng)濟(jì)成本來估算其經(jīng)濟(jì)效益。（2）水土保持。土壤效益評估的方法有兩種：機(jī)會成本法、影子價格法。主要是從土壤的廢棄、有機(jī)碳、肥力等三個方面進(jìn)行評估其經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)于土壤廢棄的價值估算通常簡單用土壤保持量同單位土壤的年均收益做乘法；而土壤有機(jī)碳的核查工作是需要參考土壤保持總量、土壤中平均有機(jī)碳的含量、以及碳稅率；土壤肥力的保持效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合土壤保持量、土壤中個元素如N、P、K的含量等，并與化肥的效力進(jìn)行對比，通過估算和參考近幾年的研究結(jié)果，可以得出土壤肥力的價值。

其次，生態(tài)景觀綜合因子調(diào)查。影響生態(tài)景觀綜合因子的因素大致是當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量、開發(fā)條件和景觀質(zhì)量等。開發(fā)條件其內(nèi)容具有多樣化，如天文、水文、天象、生物及人文資源的評價及其等級，相關(guān)組合和旅游特色的評價，同時還要考慮到基礎(chǔ)設(shè)施是否完善、交通是否完善、是否處于適游期等多方面因素。對森林固碳效益的測度根據(jù)部分的不同可以從年積累量和先存儲量考慮，將這兩個評估值相加，得出結(jié)果就是森林固碳的總經(jīng)濟(jì)效益。其次，生態(tài)景觀綜合評分及分級。評估森林對當(dāng)?shù)貧夂虻挠绊懀枰獜恼舭l(fā)量、森林固碳量、以及水土保持等方面進(jìn)行測定。當(dāng)然，也可以采用機(jī)會成本法，指的是利用為保持地區(qū)森林環(huán)境所消耗的成本來進(jìn)行森林對應(yīng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。對各項指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)化和數(shù)量化，根據(jù)數(shù)據(jù)評估生態(tài)資源質(zhì)量的等級，從而調(diào)節(jié)氣候，維持生物的多樣性。

2、森林資產(chǎn)的核查方法

第一，傳統(tǒng)資產(chǎn)核查方法。根據(jù)我國頒布施行的《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范》的要求，在核查中要做到依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查，查閱林業(yè)部門的歷年檔案資料及編制好森林資產(chǎn)清單。同時，在森林資產(chǎn)核查中的方法應(yīng)用可以選擇抽樣控制法、小班抽查法及全面核查法等。隨著林權(quán)制度改革完成以后，資產(chǎn)評估的主體將以農(nóng)林為主體，并在生產(chǎn)實踐中全面使用這種核查方法。

第二，新形勢下森林資產(chǎn)的核查方法。新的森林資產(chǎn)核查方法以傳統(tǒng)核查方法為基礎(chǔ)，主要針對生態(tài)和社會效能的核查。例如：土壤侵蝕情況、森林調(diào)蓄情況和森林旅游等相關(guān)情況，還包括風(fēng)景等級評定的相關(guān)內(nèi)容。針對上述特點，資產(chǎn)核查的方法也做出了相應(yīng)的變動，除了傳統(tǒng)的核查方法之外，還根據(jù)核查的特點相應(yīng)增加了調(diào)查的樣點和踏查路線。樣點設(shè)置要按照森林的地勢形態(tài)，同時樣點核查的內(nèi)容要做到全面準(zhǔn)確，主要內(nèi)容是：大氣、地面水、負(fù)離子、空氣細(xì)菌、土壤厚度、落葉厚度等數(shù)據(jù)。線路踏查的核查內(nèi)容主要包括：景觀資源質(zhì)量、土壤侵蝕類型及環(huán)境質(zhì)量等。無論是傳統(tǒng)核查方法，還是新形勢下的核查方法，歸根到底還要告訴我們森林的重要性，我們不能為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而放棄森林，因此從現(xiàn)在開始必須重視森林的保護(hù)，支持國家的可持續(xù)發(fā)展的政策，并努力實踐落實到實處。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在物質(zhì)水平提高的基礎(chǔ)上，開始重視生態(tài)的保護(hù)，尤其是森林資源的保護(hù)，森林資源除了可以為我們帶來經(jīng)濟(jì)效益外，還可以涵養(yǎng)水源、保持水土、防風(fēng)固沙等作用，同時森林還可以吸收二氧化碳，放出氧氣，給我們帶來健康的生活，因此森林的保護(hù)非常必要。

參考文獻(xiàn)

[1]劉國才.新形勢下資產(chǎn)評估核查內(nèi)容與方法[J].廣東科技，2015，(07):192-193.

[2]余松柏，梁思明.新形勢下的森林資產(chǎn)評估核查內(nèi)容與方法[J].中南林業(yè)調(diào)查規(guī)劃，2012，(08):49-52.

篇2

摘 要 伴隨我國經(jīng)濟(jì)形式多樣化的發(fā)展，以及企業(yè)經(jīng)營手段的日益市場化，資產(chǎn)評估已成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可忽視的重要環(huán)節(jié)之一。資產(chǎn)評估不但可以為國企改制、兼并、上市和重組以及合作、合資等提供必要的中介服務(wù)，同時還能有效防止，或是減少各類經(jīng)濟(jì)活動中資產(chǎn)不合理流失現(xiàn)象的發(fā)生，成為促進(jìn)社會和諧，現(xiàn)實社會經(jīng)濟(jì)活動更加公平的有力保障。

關(guān)鍵詞 資產(chǎn)評估 現(xiàn)實意義 基本方法 加強(qiáng)措施

資產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估專業(yè)人員以資產(chǎn)某一時刻的狀況為基礎(chǔ)，以自身特定制定的目的為前提，在一定的原則或者假設(shè)下，按照客觀的標(biāo)準(zhǔn)，對評估程序進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計，采用科學(xué)的評估方法對資產(chǎn)的價值進(jìn)行評定和估算。由于資產(chǎn)評估必須對企業(yè)的資本保全狀態(tài)予以真實的反映，才能實現(xiàn)資產(chǎn)評估的目的。所以，必須在明確資產(chǎn)評估主要方法的基礎(chǔ)上，采取有效措施提升資產(chǎn)評估工作的質(zhì)量。

一、當(dāng)前我國資產(chǎn)評估的基本方法探析

評估方法對資產(chǎn)評估具有重要的影響。目前，我國資產(chǎn)評估市場中最為常用的方法有以下幾種：

（一）市場法

市場法是利用我國現(xiàn)行市場上同樣或類似與被估值的資產(chǎn)的近期交易價格為基礎(chǔ)，經(jīng)過直接比較或類比分析對參考的資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析，而做出的價格調(diào)整。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估時首先要確定他是不是具有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)公開市場，看這個市場的交易環(huán)境是不是公平，它的監(jiān)督機(jī)制是不是合理等一些條件。其次還要該市場上是否有可比的參照物及與其相同的改資產(chǎn)評估對象的交易活動，觀察這些交易活動的有關(guān)數(shù)據(jù)等。在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，要明確資產(chǎn)評估對象，尋找相同的參照物，然后以資產(chǎn)種類為依據(jù)查找對資產(chǎn)價值影響較大的因素，并且根據(jù)參照物對這些不同進(jìn)行分析調(diào)整它的價值。最后還應(yīng)運(yùn)用統(tǒng)計分析或其他方法對評估結(jié)果的合理性進(jìn)行分析。

（二）收益法

收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折成現(xiàn)值，借此來確定價值的一種評估方法。收益法確定的價值實質(zhì)上是對未來收入的折現(xiàn)值，即未來收入的資本化。一般來說收益法就是通過把資產(chǎn)購買者期望的收益轉(zhuǎn)化為價值，反映購買者所接受的最高價格。

必須要注意的是，應(yīng)用收益法必須要具備以下前提條件：第一，被評估資產(chǎn)的未來價值可以預(yù)測并且要保持穩(wěn)定，同時還要對于它的未來預(yù)期可用金錢衡量；第二，評估資產(chǎn)的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險同樣可以用貨幣衡量，并且反映于折現(xiàn)率的數(shù)值中；第三，被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利的年限是可以預(yù)測的。一般來說收益法的操作程序就是首先要搜集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的資料，并分析對比這些指標(biāo)以及發(fā)展趨勢。其次就是預(yù)測這些資產(chǎn)的未來收益、折現(xiàn)率、收益期。最后就是計算這些資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定它的價值。

（三）成本法

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在進(jìn)行資產(chǎn)評估時如果該資產(chǎn)的成本較高則證明它的價值就會變大，在采取成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估時首先就是要確定評估資產(chǎn)的重置成本。可以說在日常的生產(chǎn)中資產(chǎn)的價值是個變量，它會隨著時間的變化、技術(shù)的發(fā)展等變化，這些都會造成資產(chǎn)的成本變化。這里需要注意的是要對該資產(chǎn)的使用年限，以及以往使用中所出現(xiàn)的資產(chǎn)貶值進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的計算，才能確定被評估資產(chǎn)的價值。

二、推動資產(chǎn)評估質(zhì)量提升的措施分析

（一）確定合理的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估范圍

進(jìn)行資產(chǎn)評估時必須確定相對統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，使各項資產(chǎn)的評估建立在一致的基礎(chǔ)上，從而使評估結(jié)果具有可比性。對被兼并企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估和部分資產(chǎn)評估時，當(dāng)采用重置成本標(biāo)準(zhǔn)時，同時輔以收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)，以驗證重置成本標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果。當(dāng)然在某些特殊情況下，亦可以靈活地采用相應(yīng)的方式方法進(jìn)行。此外，在資產(chǎn)評估中，既要包括有形資產(chǎn)的評估，又要包括無形資產(chǎn)的評估，特別是在現(xiàn)實情況下，企業(yè)無形資產(chǎn)的評估顯得尤為重要，所以評估中確定范圍也是一個較為關(guān)鍵的問題。

（二）要規(guī)范土地的作價和確定固定資產(chǎn)合理成新率

在企業(yè)并購重組、改制整合活動中，對土地作價的原則是強(qiáng)調(diào)有償而不等價，切忌平調(diào)和簡單調(diào)入。要有專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)按程序評估。對固定資產(chǎn)成新率的確定，要按標(biāo)準(zhǔn)界定，避免評估操作中的隨意性。由于資產(chǎn)評估的基本原則是客觀、公正，因而評估要從實際出發(fā)確保評估的客觀與公正。在具體確定固定資產(chǎn)成新率時，可以綜合考慮固定資產(chǎn)使用年限和等級技術(shù)評價指標(biāo)等因素確定。

（三）加強(qiáng)行業(yè)管理，減少行政干預(yù)，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)獨立性

應(yīng)堅決落實評估機(jī)構(gòu)與行政管理部門徹底脫鉤，從制度上和體制上解決資產(chǎn)評估業(yè)中存在的嚴(yán)重缺陷，確保評估機(jī)構(gòu)及人員的獨立性，使之真正成為客觀、公正、獨立的社會服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，發(fā)揮資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用。這樣才能強(qiáng)化服務(wù)意識，準(zhǔn)確把握評估行業(yè)發(fā)展的趨勢，依托社會市場需求，高效開展服務(wù)與管理。

結(jié)語：資產(chǎn)評估行業(yè)對維護(hù)產(chǎn)權(quán)主體所有者的權(quán)益，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易順利、正常地進(jìn)行發(fā)揮著重要的作用。因此，為了促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及社會資源優(yōu)化配置，應(yīng)切實提升資產(chǎn)評估的質(zhì)量，使之為社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵詞 技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán) 實物期權(quán)法

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)是以技術(shù)為依托的知識產(chǎn)權(quán)，一般認(rèn)為，專利權(quán)、專有技術(shù)等帶有技術(shù)性質(zhì)的知識產(chǎn)權(quán)都可以稱之為技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)，其主要特征為客體信息的無形性和評估結(jié)果的不確定性。

1技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估方法應(yīng)用分析

我國 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―無形資產(chǎn)》規(guī)定了無形資產(chǎn)包括收益法、市場法與成本法三種。不管是成本法、收益法，還是市場法都是針對傳統(tǒng)有形資產(chǎn)創(chuàng)造產(chǎn)生的評估方法，但是知識產(chǎn)權(quán)的無形性使得知識產(chǎn)權(quán)與有形的物權(quán)之間存在本質(zhì)的差別。

1.1市場法、成本法與收益法比較

（1）市場法主要利用市場上同樣或類似無形資產(chǎn)的交易資料和交易價格。理論上而言，的確能得出最接近市場價格的知識產(chǎn)權(quán)評估價值，但是我國知識產(chǎn)權(quán)制度剛起步，知識產(chǎn)權(quán)交易市場尚未健全，交易并不活躍，這就限制了尋找效用相同或相似的知識產(chǎn)權(quán)。

（2）技術(shù)性知識產(chǎn)權(quán)一般可分為技術(shù)自創(chuàng)型與外購型。后者成本相對容易得到，而前者成本經(jīng)常難以計算。對于前者，企業(yè)也許技術(shù)成本資料不完整，即使完整，真假也不易分辨，同時新技術(shù)的產(chǎn)生需要反復(fù)試驗證明，成功背后的成本因人而異，而新技術(shù)的市場價值總是客觀確定的。成本法可能更適合后者評估，但對于技術(shù)性知識產(chǎn)權(quán)出資評估而言并非最優(yōu)。

（3）收益法是知識產(chǎn)權(quán)評估中經(jīng)常使用的方法，主要通過估測被評估無形資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并將其折算成現(xiàn)值。通過收益法得出的評估結(jié)論，往往便于企業(yè)與其他股東在決定技術(shù)性知識產(chǎn)權(quán)出資作價多少股份時進(jìn)行考慮。

1.2三種方法應(yīng)用中存在的問題

成本法這一方法可以較準(zhǔn)確地確定企業(yè)的有形資產(chǎn)的價值，但是成本法通常并不能準(zhǔn)確反映企業(yè)作為一個整體而存在的價值。評估對象不存在活躍公開交易市場和無法獲取可比交易案例是目前技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)市場法評估實務(wù)中面臨的最大問題。在收益法下面臨的最大問題是分成率預(yù)測難度大、折現(xiàn)率預(yù)測難度大，收益法評估思路不符合知識產(chǎn)權(quán)特點。

我國上市公司知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估的目的性非常強(qiáng)，主要有資產(chǎn)置換、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其中，因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓而進(jìn)行知識產(chǎn)權(quán)評估的公司最多。但是在這種目的下進(jìn)行評估時，方法選擇上具有很大的隨意性，即哪種方法產(chǎn)生的評估結(jié)果更符合評估目的便采用哪種評估方法。綜合來看，對于技術(shù)類知識產(chǎn)權(quán)評估采用何種方法，都面臨一定的問題，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身知識產(chǎn)權(quán)的特點選擇適合的方法，下面引入實物期權(quán)法在技術(shù)類知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估中的適用。

2實物期權(quán)法在評估中的適用

實物期權(quán)法主要由金融期權(quán)理論衍生而來，Myers指出一些實物資產(chǎn)具有期權(quán)的性質(zhì)，并賦予企業(yè)一定的權(quán)利（實物期權(quán)），技術(shù)類知識產(chǎn)權(quán)同樣具有這種性質(zhì)，類似金融領(lǐng)域的看漲期權(quán)，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)靜態(tài)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中諸如未考慮企業(yè)未來決策彈性和預(yù)測誤差大等缺陷。鑒于技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)，尤其是專利權(quán)具有投資期長、風(fēng)險大、不確定性高等特點，實物期權(quán)法在技術(shù)類知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估應(yīng)用中有其突出的優(yōu)勢。

實物期權(quán)法的重要優(yōu)勢是結(jié)合企業(yè)的未來管理和決策柔性，在投資項目的價值評估中充分考慮項目投資的時機(jī)選擇，主要適用于技術(shù)類知識產(chǎn)權(quán)的價值評估，即專利權(quán)和專有技術(shù)。但并非所有技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)都具有實物期權(quán)的特點。用于新產(chǎn)品開發(fā)的技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)往往需要配套實物資產(chǎn)的投資和明確投資時機(jī)的選擇，較適合用實物期權(quán)法進(jìn)行評估；有投資目的的技術(shù)類知識產(chǎn)權(quán)最適合實物期權(quán)法；投資價值是站在投資者的角度，使其某項投資利益實現(xiàn)最大化，較適合實物期權(quán)法。

3技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)出資評估機(jī)制之完善

3.1優(yōu)化知識產(chǎn)權(quán)評估方法

首先，我國應(yīng)在專利、商標(biāo)、版權(quán)等方面加大研究投入，加強(qiáng)理論研究，建立起符合各種不同知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)類型的評估方法，根據(jù)不同階段采用不同的評估方法加以精確化；其次，我國知識產(chǎn)權(quán)評估中使用的方法與其他資產(chǎn)評估使用的方法幾乎大同小異。企業(yè)在選擇方法時應(yīng)結(jié)合自身特點來運(yùn)用，收益法是技術(shù)型知識產(chǎn)權(quán)評估中的主要評估方法，實物期權(quán)法在適合情況下也不為一種很好的選擇。

3.2制定單獨的知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估規(guī)范

目前，只有中國資產(chǎn)評估協(xié)會2008年的《專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》是專門針對知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估的。鑒于知識產(chǎn)權(quán)的特殊性，須單獨制定知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估規(guī)范，可以考慮從法律、法規(guī)與自律規(guī)范三者相結(jié)合的模式。因此應(yīng)盡快出臺《資產(chǎn)評估法》，可根據(jù)需要分別制定專利資產(chǎn)、商標(biāo)資產(chǎn)等評估規(guī)范，接著由評估協(xié)會出臺相應(yīng)的指導(dǎo)意見。

3.3強(qiáng)化評估主體之監(jiān)督與責(zé)任制度

無形性特征造成了知識產(chǎn)權(quán)評估上的困難。首先在以出資為目的的評估中，評估主體必須充分了解知識產(chǎn)權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，避免失誤評估對企業(yè)、股東與債權(quán)人造成損害。其次要保障評估活動獨立進(jìn)行，這是客觀公正評估的前提。評估主體作為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的中介組織，業(yè)務(wù)活動均應(yīng)獨立進(jìn)行，不受任何主體、任何機(jī)構(gòu)與社會團(tuán)體的干涉。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資項目；實物期權(quán)；價值評估；B-S期權(quán)定價模型

一、房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)概述

（一）實物期權(quán)的涵義

期權(quán)是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數(shù)量的基本證券的一種合約。期權(quán)被劃分為金融期權(quán)和實物期權(quán)，金融期權(quán)是一種衍生產(chǎn)品，它是以金融產(chǎn)品為標(biāo)的物的。實物期權(quán)是金融期權(quán)在實物領(lǐng)域的發(fā)展，其標(biāo)的物不再是金融資產(chǎn)，而是某一項投資的價值。而它賦予的權(quán)利也往往是某項投資的選擇權(quán)，即選擇投資還是不投資，或者是現(xiàn)在投資還是延遲投資。擁有實物期權(quán)，投資者就可以在一定時期內(nèi)根據(jù)某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權(quán)與在市場上公開交易的以金融產(chǎn)品（比如股票、債權(quán)）為標(biāo)的資產(chǎn)的金融期權(quán)相類似，是一種將期權(quán)的基本理論應(yīng)用到企業(yè)實物資產(chǎn)的經(jīng)營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權(quán)。由于這種期權(quán)的標(biāo)的物不是金融資產(chǎn)，而是實物投資項目或企業(yè)，因此將其稱之為實物期權(quán)。

（二）房地產(chǎn)投資項目涉及的實物期權(quán)種類

1.延遲期權(quán)。受到國家或者社會經(jīng)濟(jì)和政治狀況、地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)狀況地段以及市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商很難準(zhǔn)確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進(jìn)行精確的定性和定量的預(yù)測。這時市場情況不確定，那么開發(fā)商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目在很多時候可能不能夠達(dá)到原有目標(biāo)甚至有可能產(chǎn)生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產(chǎn)投資項目，這樣風(fēng)險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發(fā)展是最明智的選擇。

（三）房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)特點分析

1.投資的風(fēng)險性。高風(fēng)險性是房地產(chǎn)投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產(chǎn)，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內(nèi)變現(xiàn)的可能性很小并且難以流動。

2.運(yùn)營的不確定性。大型的房地產(chǎn)投資項目，尤其是對于跨區(qū)域和投資金額大的項目而言。項目運(yùn)營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統(tǒng)方法計算出其價值為負(fù)的項目而言，并不等于就永遠(yuǎn)放棄該項目的投資，而是用實物期權(quán)的思想靜等市場的變化。

3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內(nèi)一次開發(fā)完成，其可能性極小。所以房地產(chǎn)投資項目一般都是分階段進(jìn)行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎(chǔ)。前一個階段產(chǎn)生的現(xiàn)金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)定價模型

（一）B-S實物期權(quán)定價模型

B-S模型假設(shè)：假設(shè)一：期權(quán)在買賣過程中無交易成本。假設(shè)二：短期的無風(fēng)險利率在期權(quán)壽命期內(nèi)保持不變。假設(shè)三：期權(quán)到期日才能行權(quán)。假設(shè)四：標(biāo)的股票不分紅。假設(shè)五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設(shè)六：所有交易隨機(jī)發(fā)生，價格隨機(jī)游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權(quán)的當(dāng)前價值；S0——標(biāo)的股票的當(dāng)前價格；N（d）——標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權(quán)的執(zhí)行價格的現(xiàn)值；e——約等于2.7183；t——期權(quán)到期日前的時間；σ——股票回報率的標(biāo)準(zhǔn)差。

（二）房地產(chǎn)投資項目實物期權(quán)參數(shù)的修正

1.標(biāo)的資產(chǎn)的價值（S）。房地產(chǎn)投資項目的標(biāo)的資產(chǎn)可以看作是開發(fā)的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權(quán)的計算中，標(biāo)的資產(chǎn)就是開發(fā)項目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

2.期權(quán)的執(zhí)行價格（X）。房地產(chǎn)投資項目的執(zhí)行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務(wù)費(fèi)用、施工建造費(fèi)用、土地費(fèi)用等。可以依據(jù)預(yù)計投入資本計算投資成本現(xiàn)值。

3.期權(quán)的期限（T）。開發(fā)商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產(chǎn)投資項目的的周期不一樣，可以根據(jù)周期的長短來決定，也可以根據(jù)自己估計的出租和出售期來確定。

4.無風(fēng)險利率（r）。—般情況下，無風(fēng)險利率是無風(fēng)險投資的回報率。在B-S期權(quán)定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產(chǎn)投資項目價值的時候，應(yīng)該選擇國內(nèi)與項目開發(fā)期限相同的國庫券利率的加權(quán)平均數(shù)。

5.標(biāo)的資產(chǎn)的波動率（σ）。標(biāo)的資產(chǎn)的波動率表現(xiàn)為投資項目價值的波動率。在B-S期權(quán)定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區(qū)域近1～2年的房產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，再根據(jù)公式計算得出。二是與市場類似房產(chǎn)進(jìn)行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項目分析

（一）案例背景介紹

M房地產(chǎn)開發(fā)公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設(shè)時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項目價值

根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設(shè)在回款期內(nèi)所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產(chǎn)出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發(fā)生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發(fā)生（具體見現(xiàn)金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的的平均收益率為15%左右，當(dāng)?shù)劂y行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產(chǎn)定價模型的公式可以得出折現(xiàn)率R為10.14%，在實際計算中取折現(xiàn)率為10%（所得稅稅率：25%，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率：5%）。

用傳統(tǒng)NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業(yè)來說，不會實施該項目。

（三）B-S實物期權(quán)法評估該投資項目價值

選用B-S模型進(jìn)行該項目的期權(quán)價值分析。為了便于計算，將項目期限細(xì)分，以決定不同時點的決策的項目內(nèi)含價值。假設(shè)把該項目分為兩期開發(fā)。假設(shè)該項目所具有的期權(quán)期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數(shù)的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風(fēng)險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標(biāo)的價值S0：未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值；執(zhí)行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數(shù)據(jù)分析計算。如下表。該項目所在區(qū)域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據(jù)NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現(xiàn)值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，不會進(jìn)行第二期開發(fā)。但是根據(jù)實物期權(quán)的思想，就會在兩年后進(jìn)行第二期的開發(fā)。這就好比是投資一項第一期的凈現(xiàn)值為負(fù)的項目，使得房地產(chǎn)投資商有權(quán)利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現(xiàn)值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權(quán)的價值會越高。其執(zhí)行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設(shè)費(fèi)用50000萬元。第2期開發(fā)項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1年初的現(xiàn)值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設(shè)，管理層預(yù)測的凈現(xiàn)金流量如下：

未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項目投資額50000萬元，折現(xiàn)到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計算出的該項目的期權(quán)價值大于零。顯然，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了該投資項目的價值。

四、結(jié)論

通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業(yè)管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權(quán)在項目價值評估的應(yīng)用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權(quán)理論進(jìn)行分析研究，會適當(dāng)?shù)臏p低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權(quán)理論為投資決策增加其靈活性。實物期權(quán)的定價模型在房地產(chǎn)投資項目評估的應(yīng)用是對傳統(tǒng)方法的改進(jìn)。

對于實物期權(quán)在我國房地產(chǎn)投資項目價值評估的應(yīng)用需要一個逐步認(rèn)識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權(quán)方法不是萬能的，傳統(tǒng)的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李創(chuàng)，胡德朝.基于實物期權(quán)的企業(yè)價值評估模型比較研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué).2009（3）

[2]中國注冊會計協(xié)會.財務(wù)成本管理[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2012

[3]劉云萍.關(guān)于企業(yè)價值評估中收益法的探討[J].企業(yè)導(dǎo)報.2010（3）

篇5

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、其他估價方法、房地產(chǎn)估價報告。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。

隨著房地產(chǎn)市場的迅速膨脹，房地產(chǎn)與土地評估業(yè)務(wù)愈加頻繁，而面對大量激增的評估業(yè)務(wù)和評估數(shù)據(jù)，以紙質(zhì)或excel表格等傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)管理手段已經(jīng)無法滿足評估公司的業(yè)務(wù)管理需求。基于房地產(chǎn)評估的流程及核心內(nèi)容，并根據(jù)鄭州某房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司（以下簡稱公司） 的實際需求，我們開發(fā)了基于B /S 模式的房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)，并成功在公司中應(yīng)用實施。

1 房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)的業(yè)務(wù)分析

通過我們與公司業(yè)務(wù)人員的咨詢，結(jié)合房地產(chǎn)與土地評估的相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范，并根據(jù)公司的實際業(yè)務(wù)需要，得到房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)主要有以下幾個過程，包括報單管理、現(xiàn)場勘查、預(yù)評管理（ 簡稱預(yù)評） 、正評管理（簡稱正評） 、業(yè)務(wù)統(tǒng)計、業(yè)務(wù)歸檔等幾個主要關(guān)鍵流程。

報單管理：公司業(yè)務(wù)經(jīng)理收到委托方（銀行、法院、政府或個人等）房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)請求。公司業(yè)務(wù)經(jīng)理如果受理，則將此業(yè)務(wù)通過報單具體分配給公司某個業(yè)務(wù)員，由他來具體承辦此單評估業(yè)務(wù)。

現(xiàn)場勘查：公司業(yè)務(wù)人員接收到業(yè)務(wù)報單，由現(xiàn)場勘查人員到現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場勘查。現(xiàn)場勘查人員根據(jù)業(yè)務(wù)分派詳細(xì)信息，對業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查與記錄，收集評估體相關(guān)資料，填寫現(xiàn)場勘查記錄表。

評估管理：預(yù)評人員根據(jù)現(xiàn)場勘查人員的現(xiàn)場勘查記錄表，確定評估所用方法，完成房地產(chǎn)評估初評報告。由審核估價師審核已完成的評估報告。審核未通過的評估報告將發(fā)回給報告撰寫評估師重新調(diào)整，直至審核通過。評估報告分為預(yù)評報告和正評報告兩類報告格式。預(yù)評報告內(nèi)容簡略，通常是以表格形式展現(xiàn)，涵蓋房地產(chǎn)評估主要方法及結(jié)果，而正評報告內(nèi)容規(guī)范并詳實記錄評估方法應(yīng)用過程。

提交用戶：完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，完成對委托估價者的估價服務(wù)。

歸檔管理：由于公司不同的人員從事不同的業(yè)務(wù)，通過房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)可以自動地統(tǒng)計出每個人不同業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量，方便領(lǐng)導(dǎo)、員工、財務(wù)及相關(guān)人員進(jìn)行查看、匯總及費(fèi)用統(tǒng)計。權(quán)限不同，每個人查看的具體內(nèi)容也不一樣。

2 房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)的角色分配及功能設(shè)計

系統(tǒng)角色分配。根據(jù)業(yè)務(wù)流程，并考慮到評估業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)用戶的多樣性，將用戶分為系統(tǒng)管理員、業(yè)務(wù)經(jīng)理、報單管理員、現(xiàn)場勘查員、預(yù)評報告撰寫員、預(yù)評報告審核估價師、正評報告撰寫員、正評報告審核估價師、財務(wù)員等角色。在實際工作中，公司同一工作人員可以利用多種角色權(quán)限使用系統(tǒng)。

系統(tǒng)功能設(shè)計。基礎(chǔ)模塊主要包括：人員管理，對公司員工基本信息的維護(hù)，如用戶名，密碼，地址，所擁有的角色等；部門管理，對公司部門基本信息的維護(hù)，如部門名稱、種類、所擁有的角色等；角色管理，根據(jù)業(yè)務(wù)的要求，對不同的角色擁有不同的權(quán)限，如報單權(quán)限、業(yè)務(wù)經(jīng)理權(quán)限等。

業(yè)務(wù)管理，按照評估項目運(yùn)作過程中各個項目狀態(tài)建立評估業(yè)務(wù)工作流，詳細(xì)記錄工作流中的項目過程信息。評估工作流包括報單管理、現(xiàn)場勘查管理、業(yè)務(wù)分配管理、預(yù)評管理、預(yù)評審核、正評管理、正評審核、業(yè)務(wù)統(tǒng)計等。該文原載于中國社會科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源在系統(tǒng)的設(shè)計中，根據(jù)錄入的信息，可以方便地導(dǎo)出報單、預(yù)評、正評等各種Word文檔，各種統(tǒng)計通過報表顯示一目了然，業(yè)務(wù)量的統(tǒng)計也可以通過Excel表格方便地導(dǎo)出，極大地方便了公司用戶的。

其他模塊，根據(jù)公司的實際需要，還開發(fā)有公告通知，行業(yè)新聞，我的便簽，法律法規(guī)，技術(shù)交流等模塊[3]。

3 系統(tǒng)實現(xiàn)與功能界面展示