序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)重組；計(jì)價(jià)；方法；選擇

一、緒論

1.資產(chǎn)重組簡(jiǎn)述

目前，我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)資產(chǎn)重組以及資產(chǎn)計(jì)價(jià)方式并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的共識(shí)。資產(chǎn)重組可以簡(jiǎn)單的定義為，企業(yè)利用重新獲得或者配置的資源來(lái)把現(xiàn)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成另一種資產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)重組如果成功，那么將會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生積極影響，能促進(jìn)企業(yè)的二次發(fā)展，而與其相關(guān)的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法也會(huì)多種多樣，促使企業(yè)規(guī)范化進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

2.資產(chǎn)重組中新增固定資產(chǎn)來(lái)源

企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)重組時(shí)，主要借助以下方式取得新的固定資產(chǎn)，例如：對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)置換。這一方式主要應(yīng)用于上市公司和規(guī)模較大的企業(yè)集團(tuán)之間，基本表現(xiàn)為上市公司利用自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)將低價(jià)取得的資源以最低的價(jià)格賣(mài)出，把利用效率較低的資源定高價(jià)，從而取得市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)；也有可能因?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)狀況的不理想，為了使現(xiàn)金更低的流出，會(huì)以用固定資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取其他企業(yè)的固定資產(chǎn)等企業(yè)資產(chǎn)。但從長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，這種措施可以讓公司的資產(chǎn)能夠更好的保值，從而讓企業(yè)有充足的資金去經(jīng)營(yíng)；另外還有其他方式，例如：大額饋贈(zèng)，大額捐贈(zèng)也往往是大型企業(yè)進(jìn)行升級(jí)的一種重要方式，公司可以把擁有的資產(chǎn)大額捐贈(zèng)給更大規(guī)模公司，這樣也可以讓企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行保值。

二、可變現(xiàn)凈值與成本孰低法理論上的缺點(diǎn)

可變現(xiàn)凈值與成本孰低的計(jì)價(jià)法是對(duì)歷史成本計(jì)價(jià)法的一次重要修正，雖然在實(shí)際計(jì)價(jià)方法中得到大范圍的使用，但發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)此計(jì)價(jià)方法存在著一些看法。

1.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法不是以企業(yè)取得的價(jià)值為基礎(chǔ)，也不是以投入的資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。企業(yè)所儲(chǔ)存的存貨不是為了生產(chǎn)就是為了銷(xiāo)售給其他部門(mén)或者個(gè)人；在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于存貨，企業(yè)對(duì)其如何應(yīng)用是不能確定的，所以，在進(jìn)行資產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)會(huì)有各種差異很大的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，例如：以產(chǎn)出價(jià)值為基礎(chǔ)和以投入價(jià)值基礎(chǔ)。以產(chǎn)出價(jià)值所表達(dá)的是企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)或者以后出售或者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中能夠確定取得的預(yù)期資金，尤其是以企業(yè)產(chǎn)成的產(chǎn)品作為交換價(jià)格為依據(jù)；以投入價(jià)值為基礎(chǔ)反映的則是企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中為了得到各類(lèi)物品的使用權(quán)而必須付出的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即投入資源的確定。

2.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法存在著很大的問(wèn)題還表現(xiàn)在，違反了我國(guó)會(huì)計(jì)政策所要求的一致性原則。根據(jù)可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法，在資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法計(jì)量，期末存貨的計(jì)價(jià)則是將歷史成本和可變現(xiàn)凈值中較低的一方，即可以在不同的時(shí)間段內(nèi)改變存貨的會(huì)計(jì)屬性。

3.可變現(xiàn)凈值與成本孰低計(jì)價(jià)法，還處在其他問(wèn)題。它會(huì)影響會(huì)計(jì)報(bào)表可靠性，在會(huì)計(jì)報(bào)表采取什么樣的計(jì)價(jià)方法就會(huì)出現(xiàn)什么樣的結(jié)果，這回對(duì)使用者造成較大的誤導(dǎo)，造成記錄信息的多種計(jì)量，會(huì)對(duì)企業(yè)的成本計(jì)量產(chǎn)生較大影響，甚至?xí)谏w會(huì)計(jì)報(bào)表的某些信息。之所以會(huì)產(chǎn)生這種現(xiàn)象，是因?yàn)榇尕浀鴥r(jià)準(zhǔn)備金額需要轉(zhuǎn)回，而在這種方法下就沒(méi)有體現(xiàn)這個(gè)信息。近幾年來(lái)，盈利能力較差的上市公司為了避免退出上市市場(chǎng)，千方百計(jì)的利用存貨跌價(jià)準(zhǔn)備來(lái)對(duì)利潤(rùn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，欺騙廣大的報(bào)表使用者的時(shí)間時(shí)有發(fā)生，從而導(dǎo)致上市公司的形象大打折扣，使股票亂象叢生，導(dǎo)致股民對(duì)上市公司失去投資信心。

三、成本與可變現(xiàn)凈值孰低法在實(shí)際工作中的缺陷

1.所謂成本，是指企業(yè)期末存貨的實(shí)際成本，要財(cái)通先進(jìn)先出法，加權(quán)平均法等存貨計(jì)價(jià)方法，對(duì)期末存貨進(jìn)行計(jì)量所確定的期末存貨賬面成本。而可變現(xiàn)凈值是指在企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，存貨的估計(jì)售價(jià)減掉到完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本，估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。如果一個(gè)企業(yè)采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法對(duì)期末存貨進(jìn)行計(jì)量，當(dāng)某項(xiàng)存貨的可變現(xiàn)凈值跌到成本以下時(shí)，就說(shuō)明該項(xiàng)存貨為企業(yè)帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益低于賬面成本，企業(yè)應(yīng)該按照可變現(xiàn)凈值低于成本的差額確認(rèn)存貨跌價(jià)損失，并將其從存貨價(jià)值中扣除。否則，就會(huì)虛記當(dāng)期利潤(rùn)和存貨價(jià)值。當(dāng)可變現(xiàn)凈值高于成本時(shí)，企業(yè)則不能按照可變現(xiàn)凈值高于成本的金額確認(rèn)這種尚未實(shí)現(xiàn)的存貨增值收益，否則，也會(huì)虛記當(dāng)期利潤(rùn)和存貨價(jià)值。

因此，成本與可變現(xiàn)凈值孰低法體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性的會(huì)計(jì)原則。

2.可變現(xiàn)凈值的數(shù)額確定存在不準(zhǔn)確的問(wèn)題。企業(yè)在進(jìn)行對(duì)可變現(xiàn)凈值的確定時(shí)會(huì)受到諸多因素的影響，例如在進(jìn)行數(shù)額的確定時(shí)要估算產(chǎn)品的至完工時(shí)將會(huì)發(fā)生的成本，至完工時(shí)將會(huì)發(fā)生的成本會(huì)受到很多因素的影響，例如：時(shí)間的長(zhǎng)短會(huì)影響到至完工時(shí)將會(huì)發(fā)生的成本的價(jià)格，因?yàn)楫a(chǎn)品到完工時(shí)的時(shí)間是不確定的，一旦估算不準(zhǔn)確，就會(huì)對(duì)可變現(xiàn)凈值產(chǎn)生影響由上述兩個(gè)觀點(diǎn)可以看出，企業(yè)在使用這種方法在進(jìn)行計(jì)算成本時(shí)，成本的數(shù)額會(huì)出現(xiàn)比較大差異，企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)表的填寫(xiě)中，會(huì)利用這個(gè)手段來(lái)調(diào)節(jié)成本，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息的失實(shí)。相關(guān)的會(huì)計(jì)監(jiān)察部門(mén)要注意這個(gè)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，從而促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng).

四、期末存貨按公允價(jià)值計(jì)量的可操作性

1.產(chǎn)品以公允價(jià)值計(jì)量作是我國(guó)會(huì)計(jì)界一個(gè)爭(zhēng)議的問(wèn)題。公允價(jià)值是企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品在市場(chǎng)里進(jìn)行平等正常的交換時(shí)的價(jià)格，它準(zhǔn)確的反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)部門(mén)在制定會(huì)計(jì)工作的各項(xiàng)法規(guī)時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)以公允價(jià)值作為一個(gè)計(jì)價(jià)的基本手段。但是，企業(yè)以這種計(jì)價(jià)方式作為計(jì)價(jià)手段有著弊端。例如：產(chǎn)品以公允價(jià)值會(huì)使企業(yè)所得的利潤(rùn)增加，但是在報(bào)表上卻沒(méi)有很好的顯示出來(lái)，因?yàn)楫a(chǎn)品有著本身的產(chǎn)出價(jià)格，如果產(chǎn)品的價(jià)格不是以出廠價(jià)，而是以公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)在一定程度上提高產(chǎn)品的價(jià)格，從而導(dǎo)致企業(yè)可以用產(chǎn)品價(jià)格來(lái)調(diào)利潤(rùn)，從而減少了國(guó)家的稅收。然而這種方法的支持者認(rèn)為，以公允價(jià)值為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，可以更好的與世界接軌，隨著國(guó)際化的進(jìn)程不斷深化，世界上的大多數(shù)企業(yè)都是以產(chǎn)品的公允價(jià)值作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，如果企業(yè)堅(jiān)持這種做法，可以更好的與世界進(jìn)行業(yè)務(wù)的交流溝通，達(dá)到國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)效果。

2.公允價(jià)值計(jì)量是否比其他的計(jì)價(jià)方式更具優(yōu)勢(shì)。企業(yè)除了可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，還可以以其他的方式進(jìn)行計(jì)量。企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)，計(jì)量時(shí)應(yīng)該“不得多記資產(chǎn)或收益，少計(jì)提負(fù)債或者費(fèi)用，不得計(jì)提秘密準(zhǔn)備”。在進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)中應(yīng)該正常的進(jìn)行資產(chǎn)的計(jì)量，企業(yè)要根據(jù)自己的情況來(lái)使用各類(lèi)計(jì)量方法，公允價(jià)值計(jì)量有它的優(yōu)點(diǎn)，例如：可以讓產(chǎn)品的價(jià)格盡可能的接近市場(chǎng)，無(wú)論采取什么類(lèi)型的計(jì)量方式，都應(yīng)該與企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)情況相結(jié)合；在企業(yè)單位和事業(yè)單位中，二者選擇的計(jì)量方法有著較大的差異。各個(gè)公司要對(duì)本公司的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行有效的選擇，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化。

3.公允價(jià)值計(jì)量是否符合我國(guó)國(guó)情。我國(guó)的會(huì)計(jì)制度大多都是對(duì)外來(lái)制度進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，外國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度在某種程度上的確比我們的先進(jìn)。但是我國(guó)有自己的內(nèi)部和外部情況。在我國(guó)的企業(yè)，小企業(yè)的數(shù)量近8成，這些企業(yè)的規(guī)模不是特別的大，如果建立一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的會(huì)計(jì)制度，那么有些小企業(yè)將受不了繁雜會(huì)計(jì)制度的重壓。公允價(jià)值計(jì)量適合那些規(guī)模較大的企業(yè)，因?yàn)樗鼈兯a(chǎn)的品數(shù)量巨大。所以選擇什么類(lèi)型的計(jì)量方式是由企業(yè)自主選擇的。各種計(jì)量方式只要符合經(jīng)濟(jì)法規(guī)和市場(chǎng)道德，都是值得鼓勵(lì)的。

4.公允價(jià)值計(jì)量是否能給報(bào)表的使用者提供有效的信息。我國(guó)當(dāng)今的市場(chǎng)處于一個(gè)上升的水平，伴隨著競(jìng)爭(zhēng)程度的激烈，有些公司，尤其是上市公司，利用其上市資質(zhì)，千方百計(jì)的進(jìn)行融資，其年終提供的會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)以公允價(jià)值計(jì)量為一種基本計(jì)量方式，利用這種方式的有點(diǎn)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)信息的披露，普通的投資者很難發(fā)現(xiàn)其中的貓膩，上市公司利用報(bào)表信息的不對(duì)等性，來(lái)對(duì)投資者進(jìn)行誤導(dǎo)，利用股市來(lái)吸引資金，謀求不法利益。

5.公允價(jià)值計(jì)量是否具有實(shí)用性。無(wú)論是何種的計(jì)量方式，都離不開(kāi)人的影子，這就要求要保證公允價(jià)值計(jì)量的可靠性，要想避免企業(yè)會(huì)計(jì)人員利用這種方式來(lái)謀求自身的不正當(dāng)利益。相關(guān)的會(huì)計(jì)監(jiān)督部門(mén)要企業(yè)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)有效的分析，以達(dá)到監(jiān)督效果。企業(yè)利用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量主要調(diào)節(jié)的是利潤(rùn)項(xiàng)目，所以要對(duì)企業(yè)提供的利潤(rùn)表進(jìn)行更為嚴(yán)格的監(jiān)督，防止不法企業(yè)利用這種方式減少利潤(rùn)以及逃稅漏稅的行為。

五、如何確認(rèn)固定資產(chǎn)

1.如何確認(rèn)資產(chǎn)計(jì)價(jià)和收益

資產(chǎn)的計(jì)價(jià)和對(duì)收益確認(rèn)是不可分割的兩個(gè)部分，因?yàn)槠髽I(yè)只有擁有資產(chǎn)才會(huì)有盈利，盈利離不開(kāi)資產(chǎn)，同時(shí)，收益的增加又會(huì)使資產(chǎn)不斷增多。在實(shí)際工作中，確定收益的主要依托下列兩種手段：收入費(fèi)用法與資產(chǎn)負(fù)債法，第一種方法是較為原始的一種方法，企業(yè)在進(jìn)行交易時(shí)應(yīng)該以歷史成本作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，將收入費(fèi)用按照比例進(jìn)行計(jì)算，這種方式的最大優(yōu)點(diǎn)是計(jì)量收益非常客觀，沒(méi)有絲毫的主觀性。而資產(chǎn)負(fù)債法作為一種根據(jù)時(shí)間進(jìn)行計(jì)量的方法，摒棄了簡(jiǎn)單使用歷史成本為計(jì)價(jià)基本方式，將期末留下的凈資產(chǎn)減去期初凈資產(chǎn)數(shù)額的價(jià)差作為企業(yè)在當(dāng)期所獲得的收益，這種方法確認(rèn)資產(chǎn)價(jià)值會(huì)減少波動(dòng)，并且計(jì)價(jià)過(guò)程較為簡(jiǎn)單，在實(shí)際中應(yīng)用程度較高。企業(yè)在重組資產(chǎn)時(shí)固定資產(chǎn)的增多，并不意味著生產(chǎn)銷(xiāo)售的商品和其他產(chǎn)出品，因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)變化過(guò)程代表著把一種企業(yè)擁有的資源轉(zhuǎn)化為另一種方式的資源。按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)，在此過(guò)程是收益不應(yīng)該體現(xiàn)，但是企業(yè)在資產(chǎn)重組時(shí)，應(yīng)該按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，需要按照會(huì)計(jì)所記錄的賬上價(jià)值來(lái)體現(xiàn)這個(gè)過(guò)程。公允價(jià)值是指在交易雙方的交易中，雙方對(duì)交易的物品的價(jià)格都能夠接受，是市場(chǎng)價(jià)格，是公平的，不存在任何方式的強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)。但是以公允價(jià)值為記賬基礎(chǔ)也存在很大的缺點(diǎn)，例如：在資產(chǎn)重組過(guò)程中的利潤(rùn)，各方往往對(duì)其進(jìn)行掌控。資產(chǎn)，是企業(yè)過(guò)去的交易、事項(xiàng)所形成的企業(yè)能夠掌控的資源，是企業(yè)現(xiàn)今所擁有的。這類(lèi)資源在將來(lái)的時(shí)間里會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。資產(chǎn)計(jì)量存在的問(wèn)題主要是指對(duì)資產(chǎn)按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分、金額的多少應(yīng)該予以會(huì)計(jì)信息的記錄，計(jì)量屬性主要包括、重置成本、當(dāng)期成本，市面價(jià)值、公允價(jià)值、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)金流量?jī)舻确矫妗?duì)重組后的固定資產(chǎn)應(yīng)選擇什么樣的計(jì)量方式進(jìn)行計(jì)量也是資產(chǎn)重組考慮的重要問(wèn)題。

2.相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

按照我國(guó)2001年1月1日起實(shí)行的的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――非貨幣易》中的規(guī)定，資產(chǎn)進(jìn)行交換必須按照相同的價(jià)值進(jìn)行交換，確認(rèn)損益時(shí)只得采取補(bǔ)位方式，并必須取消以公允價(jià)值為記賬方法的方式，各個(gè)企業(yè)要采用歷史成本的計(jì)價(jià)原則。在國(guó)際會(huì)計(jì)制定部門(mén)頒布的《不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備》2003條規(guī)定中。在會(huì)計(jì)信息記錄中，除了無(wú)法確定為資產(chǎn)的公司擁有資源中，所有的資產(chǎn)必須按照公允價(jià)值為價(jià)值基礎(chǔ)。在2006年末，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定委員會(huì)頒發(fā)的FAS153《非貨幣性資產(chǎn)交易》中明確規(guī)定，非貨幣性的交易入賬必須按照公允價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)交換，但是業(yè)務(wù)和功能功能相似的生產(chǎn)性資產(chǎn)除外。國(guó)內(nèi)的多數(shù)學(xué)者建議，資產(chǎn)價(jià)值需按照歷史成本法，才更加標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)價(jià)方式，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)價(jià)格的公正制定有消極的影響。我國(guó)在2006年，頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣性資產(chǎn)交換》對(duì)公允價(jià)值又進(jìn)行重新的規(guī)定，從中顯示了我國(guó)的會(huì)計(jì)制度要與世界進(jìn)行接軌。的確，我國(guó)要想讓資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式有所發(fā)展，必要要借鑒國(guó)際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，這樣才能更好的促進(jìn)會(huì)計(jì)信息的系統(tǒng)化，國(guó)家化和信息化建設(shè)。尤其，實(shí)現(xiàn)世界正處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)階段，我國(guó)以及世界上其他的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)制度存在的各項(xiàng)問(wèn)題都以及顯現(xiàn)出來(lái)，我國(guó)要充分利用這個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)反思我國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度，這樣才能對(duì)包括資產(chǎn)計(jì)價(jià)反思在內(nèi)的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，從而更好的進(jìn)行制度建設(shè)

六、小結(jié)

1.重視資產(chǎn)重組在會(huì)計(jì)領(lǐng)域的地位

要想讓經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展，就必須得重視資產(chǎn)重組的作用。資產(chǎn)的各項(xiàng)功能正常的運(yùn)行是各類(lèi)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行的一個(gè)重要基礎(chǔ)。資產(chǎn)價(jià)值的確定完全是按照市場(chǎng)的供需等其他情況來(lái)決定的。要保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，這樣，各類(lèi)商品的價(jià)格就會(huì)正常的進(jìn)行波動(dòng)。要盡量避免市場(chǎng)壟斷的情況發(fā)生。資產(chǎn)重組要符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。想要建立這樣的市場(chǎng)要這樣做：首先，要讓消費(fèi)者和產(chǎn)品售出者有足夠的數(shù)量，這就要求政府要降低市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻，讓更多的人參與到市場(chǎng)的交易中來(lái)。其次，要對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行有力監(jiān)督，對(duì)于那些粗制濫造的企業(yè)要立即清除出市場(chǎng)。再次，要保持市場(chǎng)的流通性，只有保持市場(chǎng)的順利周轉(zhuǎn)，才能夠使消費(fèi)和售出行為不斷的進(jìn)行下去。最后，要盡量的讓每個(gè)人都了解市場(chǎng)的相關(guān)信息，這樣才能保持市場(chǎng)

交易行為的公平性。我們每個(gè)人都離不開(kāi)市場(chǎng)，只有重視市場(chǎng)的作用，企業(yè)才能都對(duì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)的方式有一個(gè)全面的衡量，這樣也能促進(jìn)我國(guó)會(huì)計(jì)制度的進(jìn)步。

2.會(huì)計(jì)相關(guān)信息的披露

資產(chǎn)計(jì)價(jià)包含了很多種方式。對(duì)成本的計(jì)價(jià)是一種方式，對(duì)存貨就可能是另外一種方式。正是由于方式多樣，這就要求企業(yè)要對(duì)資產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐叮@樣做可以讓其他會(huì)計(jì)部門(mén)對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式提出合理的建議，從而讓資產(chǎn)計(jì)價(jià)方式更加的多樣化。

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篇2

Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)評(píng)估；會(huì)計(jì)；公允價(jià)值

Key words： asset evaluation；accounting；fair value

中圖分類(lèi)號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）09-0154-02

1 資產(chǎn)評(píng)估方法運(yùn)用于會(huì)計(jì)公允價(jià)值的可能性

2006年新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中將公允價(jià)值定義為：在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。定義中強(qiáng)調(diào)了交易性質(zhì)是“公平交易”，所謂公平交易是指假設(shè)在計(jì)量日前的一段期間內(nèi)，市場(chǎng)中該項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的市場(chǎng)活動(dòng)是常規(guī)性的、經(jīng)常發(fā)生的；而不是被迫的交易。同時(shí)，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確提出：企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告應(yīng)當(dāng)以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，這些都說(shuō)明清算等非持續(xù)經(jīng)營(yíng)的交易不適用于公允價(jià)值計(jì)量。

資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是資產(chǎn)的公允價(jià)值。姜楠教授指出“資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是指一種相對(duì)合理的評(píng)估價(jià)值，它是一種相對(duì)于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場(chǎng)條件的合理的評(píng)估價(jià)值。”可以看出，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是與一定的資產(chǎn)的狀況、市場(chǎng)條件相匹配的價(jià)值，是公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)等條件下的公允價(jià)值，而不單單是持續(xù)經(jīng)營(yíng)或持續(xù)使用假設(shè)條件下的公允價(jià)值。由此可以看出，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值要比會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值的內(nèi)涵豐富得多，會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值僅是資產(chǎn)評(píng)估中的一種情況。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中根據(jù)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)、以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍，將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型劃分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中將市場(chǎng)價(jià)值定義為：自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。這個(gè)定義與會(huì)計(jì)學(xué)中公允價(jià)值的定義極為相似，都體現(xiàn)了交易的性質(zhì)是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強(qiáng)迫”的。

通過(guò)對(duì)以上三個(gè)概念的比較，我們可以看出，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值與會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值有一定區(qū)別，但是資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值卻與會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值極為相似。而“資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是公允價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是公允價(jià)值最基本的表現(xiàn)形式”，因此，我們可以將資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用于會(huì)計(jì)中公允價(jià)值的計(jì)量，為公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確性提供支撐。

2 資產(chǎn)評(píng)估方法在會(huì)計(jì)公允價(jià)值中的運(yùn)用

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按照市場(chǎng)活躍程度將公允價(jià)值的運(yùn)用劃分為三個(gè)級(jí)次：第一級(jí)次是資產(chǎn)或負(fù)債存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)以市場(chǎng)中的交易價(jià)格作為公允價(jià)值；第二級(jí)次是資產(chǎn)本身不存在活躍市場(chǎng)，但類(lèi)似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)以類(lèi)似資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值；第三級(jí)次是對(duì)于不存在同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)可比市場(chǎng)交易的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。

在這三個(gè)級(jí)次里，前兩個(gè)級(jí)次可以采用交易價(jià)格作為公允價(jià)值，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)人員容易操作，但由于我國(guó)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，沒(méi)有形成完善的體系，因此交易價(jià)格很難取得；第三個(gè)級(jí)次要采用估值來(lái)確定公允價(jià)值，這就要對(duì)資產(chǎn)狀況以及市場(chǎng)條件都要有一定的了解，但由于會(huì)計(jì)人員不具備應(yīng)有的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，或所需耗費(fèi)的人力、物力較多，而不太現(xiàn)實(shí)。因此應(yīng)當(dāng)利用更為專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，來(lái)解決公允價(jià)值計(jì)價(jià)的問(wèn)題。

資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法是根據(jù)替代原理，采用比較或類(lèi)比的思想來(lái)判斷資產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)法分為直接比較法和間接比較法。

直接比較法：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*修正系數(shù)

間接比較法：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)值*（評(píng)估對(duì)象分值/參照物分值）

這兩種方法正好對(duì)應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量中的第一個(gè)級(jí)次和第二個(gè)級(jí)次。

資產(chǎn)評(píng)估本身就是運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的方法對(duì)特定資產(chǎn)進(jìn)行估值的，當(dāng)不存在同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)可比市場(chǎng)交易的資產(chǎn)時(shí)，可運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估中的成本法和收益法進(jìn)行評(píng)估。

成本法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值。

收益法：P=■■。

其中：P為評(píng)估值；i為年序號(hào)；Ri為未來(lái)第i年的預(yù)期收益；r為折現(xiàn)率；n為收益年限。

這正好對(duì)應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量中的第三個(gè)級(jí)次。

可以看出資產(chǎn)評(píng)估的方法確實(shí)可以運(yùn)用到會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量中。會(huì)計(jì)與資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際上是相輔相成、相互利用的，會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為資產(chǎn)評(píng)估提供必要的數(shù)據(jù)支撐，資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果又可以運(yùn)用于會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量中。

3 資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用于會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量的難點(diǎn)

3.1 資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值與會(huì)計(jì)公允價(jià)值易混淆 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)畢竟屬于不同的學(xué)科，在很多方面的理解都不一致。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的內(nèi)涵要比會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值的內(nèi)涵豐富得多，資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是廣義上的公允價(jià)值，是泛指公平、公正地反映資產(chǎn)的價(jià)值，而會(huì)計(jì)上的公允價(jià)值是一個(gè)狹義的公允價(jià)值，是在公平交易的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方自愿發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為的金額計(jì)量。

會(huì)計(jì)人員和評(píng)估人員如果沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)、資產(chǎn)等因素進(jìn)行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當(dāng)?shù)脑u(píng)估結(jié)果運(yùn)用到公允價(jià)值計(jì)量中來(lái)。

3.2 會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)水平達(dá)不到要求 新準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)性要求更高。公允價(jià)值計(jì)量中估值必須運(yùn)用到資產(chǎn)評(píng)估，但會(huì)計(jì)人員很少接受過(guò)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估不太了解，不能很好地運(yùn)用。如果企業(yè)遇到類(lèi)似的問(wèn)題就咨詢(xún)中介公司，費(fèi)用會(huì)相當(dāng)昂貴。

3.3 資產(chǎn)評(píng)估方法本身具有局限性 理論上來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估的三種方法確定的評(píng)估值應(yīng)該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產(chǎn)過(guò)去的數(shù)據(jù)來(lái)確定現(xiàn)在的價(jià)值，市場(chǎng)法是用資產(chǎn)現(xiàn)在市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)確定現(xiàn)在的價(jià)值，收益法是用資產(chǎn)未來(lái)估計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)確定資產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。但往往這三種方法得出的結(jié)果卻相差甚遠(yuǎn)，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導(dǎo)致其前提條件和數(shù)據(jù)來(lái)源也各有不同。運(yùn)用成本法要確定資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)實(shí)體性貶值、資產(chǎn)功能性貶值和資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值，因素較多，不易操作，而且對(duì)人的主觀判斷要求較高；市場(chǎng)法要求活躍的市場(chǎng)，但由于我國(guó)市場(chǎng)不健全，很多數(shù)據(jù)沒(méi)有辦法獲取，因此給評(píng)估帶來(lái)很多困難；收益法要確定預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評(píng)估方法本身就具有很大的局限性。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

【關(guān)鍵詞】績(jī)效評(píng)價(jià) 因子分析法

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來(lái)講，房產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)具有支柱性，基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性。這些公司作為龍頭企業(yè)，具有相當(dāng)?shù)拇硇浴６麄兊耐顿Y者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對(duì)與無(wú)目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業(yè)中的自身位置，還是決定能否來(lái)自領(lǐng)導(dǎo)層面，進(jìn)一步可以為以后的發(fā)展策略的定制還有在市場(chǎng)中的地位定位，提供不少相當(dāng)重要的依據(jù)[2]。地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)其他很多多行業(yè)都有緊密關(guān)系的行業(yè)。因此，房地產(chǎn)的投資已經(jīng)是擴(kuò)大投資需求的支撐點(diǎn)。能帶動(dòng)并增長(zhǎng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

二、理論與方法

因子分析也就是我們所說(shuō)的多元分析方法，這種統(tǒng)計(jì)方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測(cè)驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)分析，它的最主要部分是用最少的互不聯(lián)系的因子反映原有變量的大多數(shù)信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標(biāo)間信息重疊性，在企業(yè)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)中使用因子分析，不但可以對(duì)它們進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)外，而且也能分析對(duì)它們產(chǎn)生重要影響的因素。

三、因子分析的模型

設(shè)有n個(gè)樣品，每個(gè)樣品觀測(cè)p項(xiàng)指標(biāo)：X1，X2……XP，得到原始數(shù)據(jù)資公共因子。用數(shù)據(jù)矩陣X的p個(gè)向量（即p個(gè)指標(biāo)向量）X1，X2……XP做線(xiàn)性組合。

主要步驟：第一步是將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，第二步是建立變量的相關(guān)系數(shù)陣，第三步：求相關(guān)系數(shù)陣的特征值及相應(yīng)的單位特征向量，第四步是對(duì)因子荷載陣施行方差最大正交旋轉(zhuǎn)。

四、主要研究?jī)?nèi)容

這篇文章使用了我國(guó)深圳和上海A股83家公司作為評(píng)論對(duì)象。我們國(guó)家房地產(chǎn)上市公司的地域特征比較[4]顯著。

這篇文章在已有的研究文基礎(chǔ)上朝綜合考慮房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)，而且還考慮了影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的許多其他因素[5]。以財(cái)政部等五部委2002年頒布的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)操作細(xì)則（修訂）》的指標(biāo)體系為基礎(chǔ)。利用能搜集的數(shù)據(jù)的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績(jī)效評(píng)價(jià)中，經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力、償債能力[6]、成長(zhǎng)能力這幾個(gè)方面的12個(gè)指標(biāo)來(lái)組成這些公司的績(jī)效評(píng)價(jià)體系。

對(duì)各個(gè)指標(biāo)得到以下的結(jié)果。

（一）股東獲利發(fā)展能力

在公因子F1的股東獲利發(fā)展因子中，中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當(dāng)程度上表示了企業(yè)績(jī)效中股東獲利發(fā)展能力。相對(duì)比較而言，中江地產(chǎn)、天倫置業(yè)、國(guó)興地產(chǎn)在整個(gè)排名的最后三位，因此得出了這三家企業(yè)在股東獲利的發(fā)展能力比較差些。

（二）償債能力

在公因子F2體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實(shí)業(yè)、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。

（三）盈利能力

公因子F3表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，S*ST天發(fā)、萬(wàn)科A、京投銀泰、北辰實(shí)業(yè)為排名前三。通過(guò)這一組數(shù)據(jù)，可以看出這三家企業(yè)在資本積累率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率方面相當(dāng)?shù)耐怀觯鸬丶瘓F(tuán)、深長(zhǎng)城、保利地產(chǎn)三家企業(yè)2009年在盈利能力方面比較一般。

（四）營(yíng)運(yùn)能力

通過(guò)公因子F4體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力，美聯(lián)控股的得分較高，接下來(lái)是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營(yíng)運(yùn)能力同樣較好。而深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、金豐投資這幾家在這個(gè)排名中為最后三位，這就表明這三家企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力還有存貨管理能力方面相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低。

（五）發(fā)展能力

公因子F5表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力，金地集團(tuán)的分值較高，然后就是華發(fā)股份還有正和股份。這三家企業(yè)擁有相對(duì)較高的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率和固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率的收益水平。而綠景地產(chǎn)、美都控股、世茂股份這幾家在發(fā)展能力方面排在最后，也就體現(xiàn)了這幾家公司在凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率還有固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率方面的收益水平比較一般。

我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)。一般在分析的過(guò)程中，不同的指標(biāo)會(huì)得到差別不小的結(jié)果，但是這也必然存在聯(lián)系。我們從結(jié)果可以得出，排名比較在前面的企業(yè)，基本上每個(gè)因子都比較靠前，并且前面兩個(gè)因子得分的權(quán)重系數(shù)相對(duì)來(lái)說(shuō)挺大的，所以得到了上面的結(jié)果。這篇文章在進(jìn)行因子分析時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理，把五個(gè)主因子得分還有綜合得分全部設(shè)定均值為0。所以，以0為基準(zhǔn)進(jìn)行參考。我們可以從綜合得分排名來(lái)看，結(jié)果中的的83家上市房地產(chǎn)公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負(fù)。在綜合能力上，上市房地產(chǎn)公司的整體水平比較有待于提高。經(jīng)過(guò)計(jì)算分析，可以得到，這些公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)，也就充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司歸類(lèi)為一種負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式，因此，成長(zhǎng)因子還有盈利因子對(duì)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效也有十分重要的作用，公司中的發(fā)展能力還有經(jīng)營(yíng)能力都決定了了一個(gè)房地產(chǎn)上市公司的成敗。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，我們應(yīng)重視各方面的能力，全盤(pán)考慮，只有這樣才可以使得評(píng)價(jià)全面和科學(xué)。

五、結(jié)論

這篇文章第一是對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)理論和研究現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)的研究狀況進(jìn)行了概述，進(jìn)而分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有房地產(chǎn)上市公司的總體發(fā)展和優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)。第二介紹了企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的多種，利用比較選定因子分析基進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，并且通過(guò)詳細(xì)了解因子分析的基本理論和應(yīng)用，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了績(jī)效評(píng)價(jià)研究，并且得到以下結(jié)果：一是房地產(chǎn)上市公司的地區(qū)分布不均衡；二是房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率較為高；三是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)兩極分化；四是部分上市房地產(chǎn)公司受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響。

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篇4

在2001年，經(jīng)過(guò)《債務(wù)重組》、《非貨幣易》、《投資》等準(zhǔn)則的修訂，公允價(jià)值計(jì)量得到了明確規(guī)定。然而，因?yàn)樵S多上市公司利用公允價(jià)值對(duì)會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行造假，所以財(cái)政部在同年取消了公允價(jià)值在多方面的應(yīng)用，例如，規(guī)定要求債務(wù)重組、非貨幣易以及投資準(zhǔn)則等方面按照賬面價(jià)值入賬。但在2006年2月15日，財(cái)政部頒發(fā)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，即在長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組及金融工具等準(zhǔn)則中適當(dāng)?shù)膽?yīng)用公允價(jià)值計(jì)量，一方面這是為了中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際接軌；另一方面也客觀上給企業(yè)利潤(rùn)操縱帶來(lái)了新的空間。

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特征

據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”以獲取租金或資本增值為目的，并可以進(jìn)行單獨(dú)計(jì)量和出售的房地產(chǎn)，例如：被出租的土地使用權(quán)、預(yù)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及被出租的建筑物等。

同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還明確了“非投資性房地產(chǎn)”的范疇：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)而非出租的旅館飯店、非出租型房地產(chǎn)（僅供自己生產(chǎn)商品和經(jīng)營(yíng)管理的自用型房地產(chǎn)，如公司廠房、辦公大樓、公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)以及員工宿舍等）、商品型房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處于銷(xiāo)售中或處于開(kāi)發(fā)中的商品房和土地）等。

由于準(zhǔn)則中對(duì)于“投資性房地產(chǎn)”有可采取公允價(jià)值計(jì)量模式，并在會(huì)計(jì)報(bào)表中須單列“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目的規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)成為受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一，眾所周知，從謹(jǐn)慎性原則著手，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)報(bào)表均采用市價(jià)和成本的“孰低法”。那么，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否真的讓所有擁有房地產(chǎn)的公司一夜“暴富”？人們對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否存在誤讀？新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否會(huì)對(duì)那些占有投資性房地產(chǎn)的非上市公司或上市公司產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響？事實(shí)上，占有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在房地產(chǎn)整體企業(yè)中所占比例較低。幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)均屬于其經(jīng)營(yíng)商品，作為非投資產(chǎn)業(yè)投入使用，而其他公司一般都作為固定資產(chǎn)處理。

雖然，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約定的是“投資性房地產(chǎn)”，然而，針對(duì)實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，大部分都是投資性房產(chǎn)，少部分是投資性地產(chǎn)。依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以明確投資性地產(chǎn)包括以下兩點(diǎn)：第一，被出租的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得的土地使用權(quán)，按照經(jīng)營(yíng)租賃（不含融資租賃）方式出租；第二，預(yù)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得，并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。針對(duì)投資性房產(chǎn)而言，其相關(guān)規(guī)定不難理解，然而，針對(duì)投資性地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)實(shí)中是有多方面限制的。因?yàn)橥恋厮袡?quán)屬于國(guó)家，而企業(yè)僅占有土地使用權(quán)。若是在一定時(shí)限內(nèi)，土地未經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，那么國(guó)家將收回其使用權(quán)。所以，采用類(lèi)似于投資房產(chǎn)形式來(lái)低價(jià)買(mǎi)進(jìn)土地，閑置若干年后再高價(jià)賣(mài)出的行為屬于違法行為。同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也具有明確的相關(guān)規(guī)定，閑置土地不屬于占有并預(yù)備增值的土地。依據(jù)《閑置土地處置辦法》可知，土地使用人依法獲得土地使用權(quán)后，未經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，而超過(guò)一年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)或進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地面積小于規(guī)定面積三分之一，或已投資額小于總投資額的30%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)兩年的土地均屬于閑置土地。所以，企業(yè)土地儲(chǔ)備投資性地產(chǎn)是不以按公允價(jià)值計(jì)量的。

相較于投資性地產(chǎn)的逐年縮減，企業(yè)用來(lái)租賃的投資性房產(chǎn)卻發(fā)展迅速，根據(jù)公開(kāi)資料顯示，典型的有張江高科、陸家嘴等。如張江高科實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房。主營(yíng)業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，又如，近來(lái)連續(xù)飆升的陸家嘴其早在2005年年報(bào)中稱(chēng)：今后數(shù)年企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中土地批租收入將會(huì)迅速下降，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響，公司已將房產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)作為提高公司盈利能力的主要途徑，從單純的土地批租逐步過(guò)渡到自行開(kāi)發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和國(guó)際社區(qū)為主的物業(yè)，并進(jìn)行租賃獲取長(zhǎng)期收益。目前，陸家嘴擁有大量的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，從公開(kāi)資料可以發(fā)現(xiàn)，陸家嘴這些投資性房產(chǎn)中的明城花園、玫瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年以前持有的，而上海的房地產(chǎn)真正的上漲始于2002年，可見(jiàn)這些物業(yè)一旦采用公允價(jià)值法計(jì)量，其升值空間是相當(dāng)可觀的。

另外，全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片，擁有大量房產(chǎn)、地產(chǎn)的百貨商業(yè)行業(yè)板塊也搭上房?jī)r(jià)上漲的“順風(fēng)車(chē)”。如小商品城、益民百貨、杭州解百等。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，小商品城是最典型的代表。該公司主營(yíng)租賃服務(wù)業(yè)，在中國(guó)小商品的發(fā)源地和集散地義烏建有大量的市場(chǎng)，在市區(qū)有賓王市場(chǎng)、篁園市場(chǎng)、針織市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、領(lǐng)帶市場(chǎng)、國(guó)際商貿(mào)城等數(shù)個(gè)市場(chǎng)。其中，國(guó)際商貿(mào)城是超大規(guī)模的市場(chǎng)，分三期開(kāi)發(fā)，營(yíng)業(yè)面積約260多萬(wàn)平方米，目前已投入使用。從公開(kāi)消息看，國(guó)際商貿(mào)城獲得了政府的大力支持，獲得土地的價(jià)格很低，而國(guó)際商貿(mào)城的商鋪按市價(jià)普遍在10萬(wàn)元/平方米左右，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，如果按公允價(jià)值計(jì)量的話(huà)，利潤(rùn)調(diào)節(jié)空間是巨大的。

可以預(yù)見(jiàn)的是，擁有大量投資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)也必將是市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)之一。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公司相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)的影響

盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有可能對(duì)擁有房地產(chǎn)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表造成很大的變化，但我們認(rèn)為，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變公司相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)，很多擁有投資性房地產(chǎn)的公司也對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的使用較為謹(jǐn)慎。

對(duì)于擁有投資性房地產(chǎn)的公司而言，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不過(guò)是將過(guò)去企業(yè)隱性的事物在報(bào)表中體現(xiàn)出來(lái)，實(shí)現(xiàn)報(bào)表的合理性和真實(shí)性，但對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益不受資產(chǎn)價(jià)值重估或入賬模式的更換所影響。其實(shí)，投資者在今后的幾年時(shí)間里，將會(huì)看到應(yīng)用公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)帶動(dòng)凈資產(chǎn)提升的現(xiàn)象，不過(guò)也會(huì)發(fā)現(xiàn)相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率隨之降低。所以，這只是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值入賬的時(shí)間問(wèn)題，對(duì)于公司的成長(zhǎng)，并無(wú)實(shí)質(zhì)的改變。

此外，公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量也不產(chǎn)生影響。公允價(jià)值變動(dòng)而發(fā)生的損益是一筆持有損益，將未實(shí)現(xiàn)的損益計(jì)入了本年利潤(rùn)。利潤(rùn)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為根本，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)模式進(jìn)行利潤(rùn)核算，將會(huì)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與現(xiàn)金流量相違背的情況，但是應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量方式，使收益確定模式的偏重收入費(fèi)用觀向偏重資產(chǎn)負(fù)債觀的方向轉(zhuǎn)變，進(jìn)而加劇了利潤(rùn)和現(xiàn)金流的背離關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值動(dòng)態(tài)變化計(jì)入當(dāng)期損益，針對(duì)提升的當(dāng)期損益而言，未處置投資性房地產(chǎn)前不具備相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此，在不具備現(xiàn)金流入的前提下，報(bào)告利潤(rùn)或損益的提升，只會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)分配的難度。如果分配，則沒(méi)有相應(yīng)的現(xiàn)金流支持；不分配，則降低了公司的分紅比例，影響股價(jià)，使公司價(jià)值下降。

可以預(yù)見(jiàn)的是，絕大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的績(jī)優(yōu)公司，不會(huì)輕易將其投資性房地產(chǎn)全面進(jìn)行賬面溢價(jià)，即便采用公允價(jià)值計(jì)量，也必通過(guò)周密測(cè)算后，采取逐漸的、穩(wěn)步的方式進(jìn)行。當(dāng)然也不排除一些負(fù)債率高的企業(yè)為了提高凈資產(chǎn)，增強(qiáng)融資能力，如再融資或擴(kuò)大貸款額度等，或是為了配合“小非”解禁行動(dòng)，大股東為了達(dá)到高價(jià)拋售股票的目的而運(yùn)用公允價(jià)值法來(lái)調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)，但是接下來(lái)的就是每年業(yè)績(jī)動(dòng)蕩。

關(guān)于那些上市公司是否會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值法，他們都會(huì)根據(jù)地企業(yè)目標(biāo)來(lái)決定，但有一點(diǎn)是肯定的，不急于將資產(chǎn)升值的公司，其在二級(jí)市場(chǎng)肯定比那些急于通過(guò)采用改變會(huì)計(jì)計(jì)量方法――采用公允價(jià)值計(jì)量，來(lái)提升公司凈資產(chǎn)和短期每股收益來(lái)兌現(xiàn)利好的公司要走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

三、企業(yè)選擇按公允價(jià)值計(jì)量存在諸多限制因素

公允價(jià)值計(jì)量模式難以被公司應(yīng)用的原因主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）市場(chǎng)完善程度導(dǎo)致公允價(jià)值的計(jì)量具有局限性

依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》來(lái)看，若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以被持續(xù)穩(wěn)定獲得，那么應(yīng)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)開(kāi)展后續(xù)計(jì)量工作是可行的。針對(duì)應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)而言，它不能被計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，但其能夠以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為根本，進(jìn)而調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益當(dāng)中。同時(shí)，相關(guān)規(guī)定明確表明，已應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不可以由公允價(jià)值模式變?yōu)槌杀灸Ｊ健Ｈ欢驗(yàn)槲覈?guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有待發(fā)展，相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，從業(yè)人員的職業(yè)修養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平有待提高，所以，致使企業(yè)人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象容易發(fā)生。

（二）公允價(jià)值計(jì)量的使用條件較為嚴(yán)格，具有限制性

當(dāng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，而準(zhǔn)則規(guī)定當(dāng)?shù)仨殦碛姓?guī)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，使得投資性房地產(chǎn)能夠在其中直接進(jìn)行交易活動(dòng)。同時(shí)，公司可以從其中獲得同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息，進(jìn)而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)估值體系不夠健全，多數(shù)中小城市不具有成熟的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，大多數(shù)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)分布在中小城市或是大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，獲得滿(mǎn)足準(zhǔn)則要求的條件較為困難。市場(chǎng)活躍度、相似環(huán)境、用途、新舊程度等資產(chǎn)交易信息很難準(zhǔn)確掌握，大宗大額交易活動(dòng)幾乎沒(méi)有，這些問(wèn)題致使資產(chǎn)交易價(jià)格等信息難以獲取，導(dǎo)致公司應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)尤為謹(jǐn)慎。

（三）稅收因素對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用產(chǎn)生消極影響

企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其資產(chǎn)將會(huì)大幅度增值，留存收益也得以調(diào)增。即使現(xiàn)行稅法不征收這部分增值收益稅，但是在所得稅會(huì)計(jì)采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法下卻產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債，相應(yīng)增加所得稅費(fèi)用，從而對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響。與此同時(shí)，過(guò)去應(yīng)用成本計(jì)量模式時(shí)，投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)能夠降低其賬面利潤(rùn)，然而，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式，那么，將不再計(jì)提折舊、減值準(zhǔn)備及攤銷(xiāo)，因此，在提高公司利潤(rùn)的同時(shí)，折舊和攤銷(xiāo)抵稅功能喪失，稅收制度的落實(shí)導(dǎo)致公司實(shí)際交納的所得稅顯著提高，使得投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流降低，進(jìn)而使企業(yè)價(jià)值下降。

（四）公允價(jià)值計(jì)量使投資性房地產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)增強(qiáng)

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求與日俱增，使得房地產(chǎn)價(jià)格迅猛增長(zhǎng)，在2007年，中國(guó)各主要大中城市房地產(chǎn)價(jià)格幾乎每個(gè)月均按照5%以上的漲幅增長(zhǎng)，有時(shí)甚至在10%以上，若是采用公允價(jià)值模式計(jì)量，公司每月的凈利潤(rùn)將隨著公允價(jià)值變動(dòng)而變化，其波動(dòng)幅度將會(huì)顯著增大。但是，在近年來(lái)征收土地使用稅、征收土地閑置費(fèi)等一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，導(dǎo)致全國(guó)樓市立即處于觀望狀態(tài)。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式是一把“雙刃劍”，不僅能夠促使企業(yè)凈資產(chǎn)上漲，也可使企業(yè)凈資產(chǎn)下降。若是投資性房地產(chǎn)沒(méi)有被轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)，而是變?yōu)樽杂没蛘加校敲雌鋷氲墓蕛r(jià)值則是升值部分，將致使后續(xù)的折舊或攤銷(xiāo)金額顯著提高，在這種情況下，公允價(jià)值計(jì)量模式就是降低利潤(rùn)的因素。

（五）資本效益原則使企業(yè)慎重使用公允價(jià)值

雖然目前稅務(wù)部門(mén)不承認(rèn)公允價(jià)值的稅前列支或稅前收入，但依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)入當(dāng)期損益，進(jìn)入利潤(rùn)表部分應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整后增加公司凈資產(chǎn)。雖然由于投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值后導(dǎo)致凈資產(chǎn)的增加，但是同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率相對(duì)下降。因此，這不過(guò)是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值入賬時(shí)間提前的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展不具備實(shí)質(zhì)性影響，大部分企業(yè)出于成本效益原則，也會(huì)慎重采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

現(xiàn)階段，在市場(chǎng)良性發(fā)展的情況下，應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量方式，能促使占有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益明顯提升，提高公司融資能力，帶來(lái)重要發(fā)展機(jī)遇。但在實(shí)際運(yùn)用該項(xiàng)準(zhǔn)則時(shí)，相關(guān)企業(yè)必須充分權(quán)衡，科學(xué)規(guī)劃。否則，很可能造成公司一方面帳面凈資產(chǎn)增加，而另一方面公司財(cái)務(wù)狀況在惡化。

篇5

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)評(píng)估; 公允價(jià)值; 計(jì)量

我國(guó)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將公允價(jià)值正式引入計(jì)量屬性,廣泛應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、金融工具等17項(xiàng)具體準(zhǔn)則中。公允價(jià)值的引入要求會(huì)計(jì)人員掌握與資產(chǎn)和負(fù)債相關(guān)的估值技術(shù),資產(chǎn)評(píng)估的方法和技術(shù)為公允價(jià)值的計(jì)量提供了理論和技術(shù)上的支撐,使公允價(jià)值的廣泛應(yīng)用成為可能。

一、資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)涵與方法

(一)資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)涵

資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員,按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,根據(jù)特定的評(píng)估目的,對(duì)被估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè),是對(duì)資產(chǎn)在某評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)判斷,評(píng)估結(jié)果僅作為價(jià)值鑒證,為資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人提供決策參考。

(二)資產(chǎn)評(píng)估基本方法

資產(chǎn)評(píng)估方法是對(duì)資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算的專(zhuān)業(yè)技術(shù),是分析判斷資產(chǎn)公允價(jià)值的手段和途徑。

市場(chǎng)法以現(xiàn)行市價(jià)為評(píng)估參照點(diǎn),是面向現(xiàn)在的評(píng)估方法。這種方法認(rèn)為被估對(duì)象的公允價(jià)值不能超過(guò)其相同資產(chǎn)或類(lèi)似資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的成交市價(jià)。市場(chǎng)法的應(yīng)用以公開(kāi)市場(chǎng)為前提,以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為參照物進(jìn)行調(diào)整,以得到資產(chǎn)的公允價(jià)值,該方法是一種技術(shù)較成熟的估價(jià)方法,市場(chǎng)法評(píng)估資料源于市場(chǎng),因而評(píng)估結(jié)果很容易被委托方接受。

收益法是面向未來(lái)的評(píng)估方法,該方法以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ),將本求利,以資產(chǎn)的未來(lái)貢獻(xiàn)度和收益值作為判斷其公允價(jià)值的出發(fā)點(diǎn),認(rèn)為資產(chǎn)公允價(jià)值等于其未來(lái)所獲收益的折現(xiàn)值之和。該方法的評(píng)估結(jié)果也較容易被接受。

成本法是面向過(guò)去的評(píng)估方法,該方法從重新開(kāi)發(fā)角度,認(rèn)為被估對(duì)象的價(jià)值不會(huì)超過(guò)現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)置被估資產(chǎn)所需要的代價(jià)。成本法以成本為視角,但無(wú)論是考慮資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)技術(shù)水平的復(fù)原重置成本,還是考慮現(xiàn)行市場(chǎng)技術(shù)水平的更新重置成本,都是運(yùn)用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)算重置成本的基礎(chǔ),因此,成本法也是基于市場(chǎng)的,以成本法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值同樣具有公允性。

二、資產(chǎn)評(píng)估方法在公允價(jià)值計(jì)量中應(yīng)用的可行性

資產(chǎn)評(píng)估和公允價(jià)值之間存在著密切的聯(lián)系,兩者都需要利用貨幣形式來(lái)反映資產(chǎn)的價(jià)值結(jié)果,公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)的是價(jià)值的實(shí)現(xiàn)條件和達(dá)到的結(jié)果,資產(chǎn)評(píng)估強(qiáng)調(diào)的是為達(dá)到某一結(jié)果的估值過(guò)程。公允價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估的估值目標(biāo),而資產(chǎn)評(píng)估方法是公允價(jià)值計(jì)量必備的技術(shù)手段。

(一)公允價(jià)值計(jì)量迫切需要資產(chǎn)評(píng)估方法的支撐

公允價(jià)值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值立足于公平的市場(chǎng)環(huán)境,排除了信息不對(duì)稱(chēng)因素的影響,強(qiáng)調(diào)交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價(jià)值可以動(dòng)態(tài)地、及時(shí)公允地反映企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值,揭示公允價(jià)值的財(cái)務(wù)報(bào)告能使會(huì)計(jì)信息質(zhì)量更具客觀性、相關(guān)性與可理解性。

隨著公允價(jià)值被廣泛應(yīng)用于各項(xiàng)具體交易事項(xiàng)的計(jì)量,公允價(jià)值的產(chǎn)生條件與產(chǎn)生過(guò)程受到了關(guān)注,人們開(kāi)始關(guān)注公允價(jià)值是否公允。公允價(jià)值更多的是面向現(xiàn)在和未來(lái)的,是否公允的關(guān)鍵在于其計(jì)量方法是否科學(xué),沒(méi)有科學(xué)的計(jì)量方法,就無(wú)法獲取公允的計(jì)量結(jié)果。FASB在2006年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)告第57號(hào)中設(shè)立了公允價(jià)值計(jì)量的三個(gè)層次,這三個(gè)層次分別體現(xiàn)出資產(chǎn)評(píng)估方法的不同應(yīng)用。第一層次是根據(jù)活躍市場(chǎng)中報(bào)價(jià)信息確定公允價(jià)值,這種方法實(shí)際就是市場(chǎng)法中的直接比較法;第二層次是根據(jù)活躍市場(chǎng)中同類(lèi)資產(chǎn)或負(fù)債報(bào)價(jià)確定公允價(jià)值,這種方法即市場(chǎng)法中的類(lèi)比調(diào)整法;第三層次是前兩個(gè)層次的市場(chǎng)條件不具備時(shí),可以采用估值技術(shù),即資產(chǎn)評(píng)估中常用到的收益法和成本法。

因此,公允價(jià)值三個(gè)層次的計(jì)量都離不開(kāi)評(píng)估方法的技術(shù)支撐,需要會(huì)計(jì)人員對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境和估值對(duì)象進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷,選擇并運(yùn)用合適的評(píng)估方法,及時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)量出可靠的公允價(jià)值。

(二)資產(chǎn)評(píng)估方法已具備為公允價(jià)值計(jì)量提供技術(shù)支持的條件

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展,已經(jīng)成為現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮資產(chǎn)基礎(chǔ)作用的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)之一。資產(chǎn)評(píng)估方法逐漸形成體系,市場(chǎng)法、成本法和收益法包括若干個(gè)具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術(shù)參數(shù)。資產(chǎn)評(píng)估以判斷被估對(duì)象的公允價(jià)值為目標(biāo),考慮評(píng)估的目的、特定市場(chǎng)條件以及能獲取的技術(shù)資料等因素,整個(gè)評(píng)估過(guò)程更科學(xué),技術(shù)方法的應(yīng)用更加專(zhuān)業(yè)和成熟。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,許多評(píng)估方法和參數(shù)已經(jīng)有了可以借鑒的數(shù)據(jù),具備了為公允價(jià)值計(jì)量提供技術(shù)支撐的條件。隨著公允價(jià)值正式成為企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的計(jì)量屬性,資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用的空間也越來(lái)越大,會(huì)計(jì)人員應(yīng)掌握資產(chǎn)評(píng)估的方法與技術(shù),以更好地確定資產(chǎn)的公允價(jià)值。

三、資產(chǎn)評(píng)估方法在公允價(jià)值計(jì)量中應(yīng)用的難點(diǎn)

(一)資產(chǎn)評(píng)估方法本身的局限性

從理論上講,在評(píng)估時(shí)點(diǎn)和評(píng)估目的相同的前提下,對(duì)同一資產(chǎn)使用不同的評(píng)估方法所得到的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該趨同。但在實(shí)際操作中,由于這三種評(píng)估方法的出發(fā)點(diǎn)、評(píng)估思路、前提條件和數(shù)據(jù)來(lái)源不同,所得到的評(píng)估結(jié)果會(huì)存在差異,因此,資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術(shù)參數(shù),使得評(píng)估結(jié)果依賴(lài)于評(píng)估方法選擇的科學(xué)性。運(yùn)用市場(chǎng)法的關(guān)鍵是要存在活躍公開(kāi)的市場(chǎng),并且市場(chǎng)上存在合適的參照物。成本法的計(jì)算過(guò)程相對(duì)比較復(fù)雜,除了要確定被估對(duì)象的重置成本外,還要分析被估對(duì)象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對(duì)資產(chǎn)未來(lái)收益的合理預(yù)測(cè),并要求計(jì)算合理的折現(xiàn)率,兩者缺一不可,而兩個(gè)必備參數(shù)的估測(cè)都具有較大的主觀性。

(二)會(huì)計(jì)人員尚未掌握具體的資產(chǎn)評(píng)估方法

傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)以歷史成本為主要計(jì)量屬性,資產(chǎn)或負(fù)債的確認(rèn)以實(shí)際發(fā)生的交易為基礎(chǔ),會(huì)計(jì)人員的主要任務(wù)是根據(jù)已有交易的原始憑據(jù),按照事實(shí)據(jù)以入賬。公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入,對(duì)會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求。要確定公允價(jià)值,會(huì)計(jì)人員不僅要熟悉公正的市場(chǎng)條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過(guò)對(duì)調(diào)整因素的技術(shù)處理才能得到公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估方法為公允價(jià)值的確定提供了很好的借鑒,但是會(huì)計(jì)人員沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn),對(duì)具體的資產(chǎn)評(píng)估方法難以掌握,這也是公允價(jià)值無(wú)法廣泛應(yīng)用的阻礙之一。

(三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有規(guī)定具體的公允價(jià)值計(jì)量方法

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、金融工具等具體準(zhǔn)則中,都對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量做了條件限定,即當(dāng)具備活躍的交易市場(chǎng)和同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相應(yīng)信息的,才能運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。在非貨幣性資產(chǎn)交換中還指出當(dāng)換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)的可比市場(chǎng)交易時(shí),應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于活躍市場(chǎng)的規(guī)定,限定了只能使用市場(chǎng)法計(jì)量公允價(jià)值,而市場(chǎng)法下公允價(jià)值的獲得過(guò)度依賴(lài)于市場(chǎng)環(huán)境,當(dāng)市場(chǎng)不充分、市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的情況下,市場(chǎng)上的資產(chǎn)交易價(jià)格就很難反映資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值,就無(wú)法使用公允價(jià)值計(jì)量。盡管有的準(zhǔn)則中規(guī)定當(dāng)活躍的市場(chǎng)不存在時(shí),可采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值,但是具體的估值技術(shù)沒(méi)有規(guī)定。正是由于我國(guó)公允價(jià)值在理論上和準(zhǔn)則中都缺乏計(jì)量方法的操作說(shuō)明,或者說(shuō)明了卻缺乏具體計(jì)算過(guò)程的指導(dǎo),才導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際操作中利用公允價(jià)值大肆造假。

(四)資產(chǎn)評(píng)估方法缺乏在公允價(jià)值計(jì)量中應(yīng)用的條件和地位

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,公允價(jià)值的計(jì)量前提主要包括兩個(gè)要素:相同或類(lèi)似資產(chǎn)的活躍市場(chǎng)、市場(chǎng)上存在類(lèi)似交易,這使得公允價(jià)值計(jì)量只能采用市場(chǎng)法,而收益法和成本法缺乏計(jì)量公允價(jià)值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過(guò)程中的應(yīng)用大打折扣。收益法和成本法的各項(xiàng)計(jì)算參數(shù)也是源于市場(chǎng)的,在評(píng)估條件和數(shù)據(jù)具備的前提下,評(píng)估結(jié)果同樣能夠代表資產(chǎn)的公允價(jià)值。

四、資產(chǎn)評(píng)估方法在公允價(jià)值計(jì)量中應(yīng)用的對(duì)策

(一)進(jìn)一步完善資產(chǎn)評(píng)估方法

資產(chǎn)評(píng)估方法本身的完善,是促進(jìn)其推行的根本。市場(chǎng)法、收益法和成本法已經(jīng)形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過(guò)程中仍然存在大量的評(píng)估參數(shù)需要評(píng)估主體的人為判斷。例如市場(chǎng)法中以公平市場(chǎng)上的現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格為參照物,然后將參照物與被估對(duì)象進(jìn)行比較,確定調(diào)整因素,逐一調(diào)整最終確定被估對(duì)象的公允價(jià)值。而不同的評(píng)估主體,所選擇的調(diào)整因素和修正系數(shù)不同,評(píng)估結(jié)果也不同。因此,資產(chǎn)評(píng)估方法要在公允價(jià)值計(jì)量中加以推廣,需要進(jìn)一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評(píng)估參數(shù)的選擇有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),以剔除人為因素的操縱。例如,可根據(jù)上百年的評(píng)估經(jīng)驗(yàn),將評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分門(mén)別類(lèi),建立起全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的資產(chǎn)報(bào)價(jià)系統(tǒng),構(gòu)建不同資產(chǎn)的價(jià)格體系查詢(xún)平臺(tái),營(yíng)造一個(gè)動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的市場(chǎng)估價(jià)環(huán)境,使市場(chǎng)法評(píng)估的應(yīng)用更加有據(jù)可循。同時(shí),將常用資產(chǎn)的資產(chǎn)收益率進(jìn)行網(wǎng)上通報(bào),建立資產(chǎn)預(yù)測(cè)收益與實(shí)際收益的后期跟蹤系統(tǒng),以發(fā)現(xiàn)收益預(yù)測(cè)的偏差,提高資產(chǎn)收益預(yù)測(cè)的精度,使收益法評(píng)估的應(yīng)用更具有說(shuō)服力。

(二)加快會(huì)計(jì)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的掌握

公允價(jià)值計(jì)量的引入要求會(huì)計(jì)人員除了具有豐富的會(huì)計(jì)理論外,還要了解評(píng)估、金融、資本市場(chǎng)等相關(guān)知識(shí),提高業(yè)務(wù)能力、職業(yè)判斷能力,并掌握估值技術(shù)。因此,應(yīng)在加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量宣傳的同時(shí),大力開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估方法的培訓(xùn),使會(huì)計(jì)人員盡快掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的使用前提、技術(shù)參數(shù)以及具體的計(jì)算過(guò)程,及時(shí)掌握資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化的動(dòng)態(tài),以更好地計(jì)量資產(chǎn)的公允價(jià)值。

(三)將資產(chǎn)評(píng)估方法納入公允價(jià)值計(jì)量方法體系

資產(chǎn)評(píng)估方法為公允價(jià)值計(jì)量提供了技術(shù)支撐,因此,應(yīng)將資產(chǎn)評(píng)估方法引入公允價(jià)值計(jì)量過(guò)程,除了市場(chǎng)法的應(yīng)用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計(jì)量公允價(jià)值中的地位,使公允價(jià)值計(jì)量在現(xiàn)有的方法基礎(chǔ)上,成為完整的方法體系。如在進(jìn)行專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備的減值測(cè)試中,不存在活躍的交易市場(chǎng),就可以采用成本法進(jìn)行設(shè)備公允價(jià)值的估值。再如投資性房地產(chǎn)如果不存在活躍市場(chǎng),而投資性房地產(chǎn)的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進(jìn)行估值。

(四)細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量方法的操作說(shuō)明

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中已經(jīng)明確規(guī)定公允價(jià)值的使用,隨著公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)的成熟,應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)范圍,并且列示公允價(jià)值計(jì)量的操作說(shuō)明和具體估值方法,使公允價(jià)值計(jì)量方法規(guī)范化、程序化,增強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。例如,在投資性房地產(chǎn)具體準(zhǔn)則中可增加說(shuō)明,當(dāng)活躍的市場(chǎng)存在時(shí),建議用市場(chǎng)法確定公允價(jià)值,并指出運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估值時(shí),選擇的參照物應(yīng)該具備哪些數(shù)量和質(zhì)量的要求;對(duì)參照物的交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整時(shí),應(yīng)考慮哪些重點(diǎn)調(diào)整因素。除了要細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量方法的操作說(shuō)明外,還應(yīng)該對(duì)公允價(jià)值的整個(gè)計(jì)量過(guò)程進(jìn)行表外披露,將數(shù)據(jù)的獲取過(guò)程和計(jì)算過(guò)程以底稿的方式留存?zhèn)洳椤?/p>

(五)推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)與會(huì)計(jì)業(yè)的深度合作

基于成本效益原則,日常對(duì)于資產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量由會(huì)計(jì)人員完成,但是會(huì)計(jì)人員畢竟不是資產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,因此,還應(yīng)該引入獨(dú)立的第三方,即資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),由專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)期末財(cái)務(wù)報(bào)告中以公允價(jià)值計(jì)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行權(quán)威性認(rèn)定,對(duì)公允價(jià)值估值的方法和過(guò)程進(jìn)行技術(shù)性鑒定,并出具專(zhuān)業(yè)的公允價(jià)值鑒定報(bào)告,以更好地保證公允價(jià)值的可靠性、可信性和可驗(yàn)證性。

結(jié)束語(yǔ)

資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)就是確定資產(chǎn)在某特定條件下的公允價(jià)值,資產(chǎn)評(píng)估方法為公允價(jià)值的計(jì)量提供了很好的借鑒經(jīng)驗(yàn)。目前,會(huì)計(jì)界和資產(chǎn)評(píng)估界的合作成為一種國(guó)際趨勢(shì),隨著資產(chǎn)評(píng)估方法在公允價(jià)值計(jì)量中的推廣,會(huì)引起更多會(huì)計(jì)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法的關(guān)注,使公允價(jià)值計(jì)量屬性得到真正的應(yīng)用,同時(shí)也會(huì)使更多的企業(yè)意識(shí)到資產(chǎn)評(píng)估的重要性,促成企業(yè)主體與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的良性互動(dòng)與深度合作。

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