序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；裝修項(xiàng)目投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重要一環(huán)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)樓盤的時(shí)候，會(huì)對(duì)已經(jīng)建好的房子進(jìn)行裝修。根據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，對(duì)于房子裝修的投資大約占了整個(gè)投資的32%-34%，占據(jù)了房產(chǎn)銷售的13%。因此，房子裝修投資對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的影響重大。在規(guī)劃房產(chǎn)裝修投資的時(shí)候就要優(yōu)化投資方案，用最少的投入實(shí)現(xiàn)最好的裝修效果。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的首要風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值在于其地理位置的好壞，位于交通通達(dá)的市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值就不會(huì)很高。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)就是地理位置。

其次，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)建設(shè)而言是十分重要的。但是，由于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，所以，對(duì)于經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的改變不能及時(shí)地做出應(yīng)對(duì)。這就成了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)的另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)投資建設(shè)方面，必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向的預(yù)測(cè)。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資較少的地區(qū)，必須加強(qiáng)對(duì)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的研究。這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)。

最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具備長(zhǎng)久性的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產(chǎn)的使用壽命長(zhǎng)達(dá)幾十年甚至幾百年。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也具備長(zhǎng)久性。

三、房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素有很多，但是，最主要的風(fēng)險(xiǎn)和最需要控制的投資風(fēng)險(xiǎn)則是房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。本文將就房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要分析并提出相關(guān)建議。

（一）在裝修材料上，建議采用進(jìn)團(tuán)或區(qū)域采購(gòu)，以此在確保品質(zhì)的同時(shí)降低成本，減少材料成本過(guò)高帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，區(qū)域采購(gòu)和集團(tuán)采購(gòu)也能滿足不同裝修的質(zhì)量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區(qū)域采購(gòu)。而涂料、開(kāi)關(guān)、內(nèi)墻磚等采用集團(tuán)采購(gòu)。但在目前大多數(shù)房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目的材料供應(yīng)上，較少采用集團(tuán)采購(gòu)和區(qū)域采購(gòu)。

（二）在進(jìn)行房地產(chǎn)裝修的設(shè)計(jì)上，為了更好地實(shí)現(xiàn)裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，越早設(shè)計(jì)越有利于對(duì)房地產(chǎn)裝修的成本控制。通常，很多房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商等到房產(chǎn)已經(jīng)基本建設(shè)完成后才進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)。而這時(shí)候，通常會(huì)為了滿足裝修效果，對(duì)于已經(jīng)建設(shè)好的工程進(jìn)行拆改。這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)整體投資的增加，投資的無(wú)意義增加就變相提高了裝修項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，裝修設(shè)計(jì)應(yīng)該盡早開(kāi)始。在建筑平面圖基本繪制完成的時(shí)候，裝修設(shè)計(jì)就應(yīng)該介入。在滿足裝修效果的同時(shí)，盡量減少使用稀缺材料。同時(shí)，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對(duì)成本進(jìn)行良好的控制，才有利于進(jìn)一步降低裝修項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）為了進(jìn)一步控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，在裝修時(shí)，盡量采用簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格。在簡(jiǎn)約中突出裝修的亮點(diǎn)，提高市場(chǎng)接受率。在整個(gè)裝修過(guò)程中，要有重點(diǎn)地進(jìn)行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客戶主要關(guān)注的大堂、電梯、客廳、衛(wèi)生間還有廚房燈進(jìn)行重點(diǎn)精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點(diǎn)。其它地方則盡量采用簡(jiǎn)約風(fēng)格裝修，使客戶能夠根據(jù)自己的想法去裝修房間。按簡(jiǎn)約風(fēng)格進(jìn)行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過(guò)剩而缺乏亮點(diǎn)，也能夠在保障品質(zhì)的情況下控制成本，從而降低裝修項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）為了更好地降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過(guò)對(duì)樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設(shè)計(jì)在成本上是否在控制之內(nèi)，裝修成本投資是否超出了之前的預(yù)期以及通過(guò)客戶對(duì)樣板房的體驗(yàn)來(lái)進(jìn)行返修或者預(yù)設(shè)計(jì)，從而有效避免了交樓時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)樣板房也能充分反映裝修設(shè)計(jì)是否合理，營(yíng)銷時(shí)的承諾是否切合實(shí)際情況等。這樣一來(lái)，通過(guò)樣板房的精裝修有效規(guī)避了大規(guī)模二次裝修的風(fēng)險(xiǎn)，從而大大降低了裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的措施就是強(qiáng)化裝修過(guò)程管理。通過(guò)強(qiáng)化裝修過(guò)程的管理，能夠合理調(diào)配人員，提高工作效率，減少額外無(wú)用開(kāi)支。在材料選購(gòu)上，也能有計(jì)劃地進(jìn)行，減少了材料浪費(fèi)。在裝修過(guò)程中，由于工序問(wèn)題，施工單位較多，協(xié)調(diào)起來(lái)相對(duì)浪費(fèi)時(shí)間。然后，加強(qiáng)對(duì)裝修過(guò)程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發(fā)揮。因此有利于最大限度地降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來(lái)越高，重要性也越來(lái)越大。但是由于在投資房地產(chǎn)時(shí)的高回報(bào)帶著高風(fēng)險(xiǎn)，所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產(chǎn)時(shí)針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)做一定預(yù)防，才有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)裝修是整個(gè)房地產(chǎn)較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因此對(duì)于裝修項(xiàng)目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。本文在結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上重點(diǎn)分析了裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，并提出了一些建議，以此推動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)更加安全、可靠、高效。

參考文獻(xiàn)：

[1]王煒.關(guān)于整個(gè)房地產(chǎn)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別[J].才智，2011(01).

篇2

EPC+BOT模式，即政府向企業(yè)頒布特許，允許其在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行工程總承包施工，特許期結(jié)束后向政府移交項(xiàng)目。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于，政府能夠引入社會(huì)資本解決大型公共項(xiàng)目投入不足的問(wèn)題，綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)能夠發(fā)揮資金、技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)追求較大利潤(rùn)空間，擺脫激烈的低層次競(jìng)爭(zhēng)，符合國(guó)家投資體制改革要求和政策鼓勵(lì)方向。

作為投資人和總承包人的企業(yè)參與該類項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)，包括資金安全得不到保障、投資成本難以控制、投資收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)等，必須采取有效方式進(jìn)行防控，爭(zhēng)取利益最大化。

二、項(xiàng)目基本情況

該高速公路項(xiàng)目為某直轄?zhēng)堈笆濉币?guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，總投資近50億元，其中建安費(fèi)逾30億元，征地拆遷費(fèi)5億元，項(xiàng)目資本金為總投資的25%，工期3年。政府以EPC+BOT方式招標(biāo)引進(jìn)央企作為項(xiàng)目參股投資人暨總承包施工方，中標(biāo)后由政府授權(quán)主體與中標(biāo)方組建項(xiàng)目公司并按股權(quán)比例籌集資本金，中標(biāo)方占比40%，其余建設(shè)資金由項(xiàng)目公司以收費(fèi)權(quán)質(zhì)押申請(qǐng)銀行貸款。項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)，在特許經(jīng)營(yíng)期滿后無(wú)償移交給政府指定機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目總承包價(jià)按照中標(biāo)價(jià)實(shí)行總價(jià)包干。

三、項(xiàng)目主要投資風(fēng)險(xiǎn)

某集團(tuán)參與該EPC+BOT項(xiàng)目的主要目的是以少量投入獲取總承包施工任務(wù)，但作為參股投資人和總承包方，面臨著投資風(fēng)險(xiǎn)，具體有以下幾個(gè)方面：

（一）項(xiàng)目退出風(fēng)險(xiǎn)。由于總承包方只有作為參股方才能獲得EPC合同，在建設(shè)期獲得的絕大部分施工利潤(rùn)實(shí)際上轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目股權(quán)。如不能轉(zhuǎn)讓出去，根據(jù)項(xiàng)目投資評(píng)估，參股方從該項(xiàng)目獲得的經(jīng)濟(jì)效益不大，施工利潤(rùn)將凍結(jié)在項(xiàng)目股權(quán)上，短期內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)。

（二）資金風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目資本金的風(fēng)險(xiǎn)在于施工利潤(rùn)形成滯后，前期啟動(dòng)資金投入大，以及資本金比例提高。銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要是不能按時(shí)提款和利率增加。運(yùn)營(yíng)前期資金風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目收費(fèi)不足以維持項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)。

（三）成本控制風(fēng)險(xiǎn)。由于合同總價(jià)和建設(shè)工期固定，較大幅度的工程量變動(dòng)、材料價(jià)格變化、設(shè)計(jì)變更都將對(duì)總承包方的成本控制和施工利潤(rùn)造成影響。

四、投資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）以股權(quán)變現(xiàn)為目的制定參與方案。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)文件及政府有關(guān)規(guī)定的分析，項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后經(jīng)招標(biāo)人批準(zhǔn)可在母子公司間轉(zhuǎn)讓股權(quán)，為完全退出留下了操作空間。為此，集團(tuán)引入合作方組建合資公司，在運(yùn)營(yíng)期將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合資公司間接變現(xiàn)。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)參與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可能性，在與政府及授權(quán)主體的投資協(xié)議中要求政府不新建改擴(kuò)建競(jìng)爭(zhēng)性道路；同時(shí)要求政府配套部分開(kāi)發(fā)用地，并要求政府授權(quán)主體將所屬房地產(chǎn)用地與集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，以房地產(chǎn)收益支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

（二）多渠道降低資金風(fēng)險(xiǎn)。一是分散前期資金投入過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)，引入合作方獲得了大部分資本金融資，緩解了前期出資壓力，并通過(guò)施工利潤(rùn)覆蓋后續(xù)出資。二是針對(duì)資本金比例提高的風(fēng)險(xiǎn)，在投資協(xié)議中保留提高總承包價(jià)或無(wú)損失退出的權(quán)利。三是防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取項(xiàng)目列入政府重點(diǎn)工程，取得優(yōu)先提款權(quán)，并根據(jù)資金到位情況控制施工進(jìn)度；對(duì)于利率提高的風(fēng)險(xiǎn)，采取調(diào)整概算、增加建設(shè)期利息的措施予以防范。

（三）嚴(yán)密防控合作方風(fēng)險(xiǎn)。集團(tuán)通過(guò)引入合作方解決了項(xiàng)目股權(quán)變現(xiàn)和啟動(dòng)資金問(wèn)題，合作方愿意承接項(xiàng)目股權(quán)以獲得工程施工份額，但集團(tuán)面臨著合作風(fēng)險(xiǎn)。為此，集團(tuán)在對(duì)合作方進(jìn)行盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上簽訂了合作協(xié)議，對(duì)合作方從出資到回購(gòu)的各個(gè)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)密防范，并通過(guò)現(xiàn)金和資產(chǎn)擔(dān)保、掌握分包結(jié)算權(quán)等方式保障雙方合作方案有效實(shí)施。

（四）爭(zhēng)取總承包的利潤(rùn)空間。一是爭(zhēng)取在項(xiàng)目公司取得項(xiàng)目概算、設(shè)計(jì)變更等環(huán)節(jié)的共同決定權(quán)；二是爭(zhēng)取減少概算下浮幅度；三是選派優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目公司經(jīng)理，提高項(xiàng)目施工創(chuàng)利能力；四是充分發(fā)揮合作方的作用，加強(qiáng)與有關(guān)方面溝通，為項(xiàng)目爭(zhēng)取較好條件；五是用足項(xiàng)目預(yù)留費(fèi)。

（五）加強(qiáng)與政府有關(guān)方面的工作。積極與政府、銀行等建立密切聯(lián)系和良好的合作關(guān)系，為項(xiàng)目運(yùn)作創(chuàng)造寬松的政策環(huán)境和操作環(huán)境，降低投資及施工風(fēng)險(xiǎn)。

（六）積極參與項(xiàng)目公司管理。為保證參股方權(quán)益并為總承包施工爭(zhēng)取有利條件，集團(tuán)要求一是設(shè)立完整的項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)，二是交叉確定董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，三是實(shí)施財(cái)務(wù)雙簽制。

五、參與該EPC+BOT項(xiàng)目投資實(shí)踐的體會(huì)

通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的充分識(shí)別、評(píng)估和防范，某集團(tuán)成功擬定了前期以較小投入，撬動(dòng)30億元總承包施工任務(wù)，實(shí)現(xiàn)上億元的施工利潤(rùn)的投資建設(shè)方案并付諸實(shí)施，積累了如下實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)：

（一）EPC+BOT模式是搶占市場(chǎng)資源的現(xiàn)實(shí)需要，也是建筑企業(yè)擺脫價(jià)格戰(zhàn)的有效途徑。由于總承包方同時(shí)是項(xiàng)目股東，掌握多個(gè)環(huán)節(jié)的主動(dòng)權(quán)，市場(chǎng)地位和施工利潤(rùn)明顯高于純粹承包施工。

（二）選擇好條件合適的投資項(xiàng)目。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、政府誠(chéng)信地區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，有合法文件批準(zhǔn)；二是工程難度適當(dāng)，工期合理，投資規(guī)模可以承受；三是有操作彈性，能夠切實(shí)發(fā)揮影響力爭(zhēng)取有利地位和權(quán)利。

（三）加強(qiáng)觀念創(chuàng)新與方式創(chuàng)新。一是深化經(jīng)營(yíng)理念，將競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從施工技術(shù)提升到資源整合能力，贏得新競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二是與資金實(shí)力強(qiáng)和承建能力強(qiáng)的企業(yè)合作，填補(bǔ)資源缺口，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

篇3

（一）會(huì)展項(xiàng)目工程投資現(xiàn)狀概述

會(huì)展項(xiàng)目工程投資過(guò)程中，存在許多無(wú)法避免的不確定性，對(duì)于項(xiàng)目工程投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該主動(dòng)采取預(yù)防措施，有效控制、預(yù)防項(xiàng)目投資過(guò)程中存在的這些不確定因素，即：通過(guò)管理者對(duì)不確定因素的識(shí)別，制定消除、減少風(fēng)險(xiǎn)的策略，加強(qiáng)并提升會(huì)展目標(biāo)工程風(fēng)險(xiǎn)有效管理能力。

（二）會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面把握會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)特征，了解各種投資風(fēng)險(xiǎn)才能準(zhǔn)確識(shí)別，并加以控制，最終使會(huì)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，保證工程項(xiàng)目的順利發(fā)展。

1.會(huì)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)多樣性

會(huì)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)多樣性是最典型的特征，說(shuō)明項(xiàng)目的投資過(guò)程，會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，除投入與產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)外，還會(huì)存在一些社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，如：政策風(fēng)險(xiǎn)及管理風(fēng)險(xiǎn)，這些多樣性的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目投資人來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)十分巨大的考驗(yàn)。當(dāng)前，會(huì)展行業(yè)剛剛起步，還處于摸索階段，與其他工程項(xiàng)目比較，涉及的范圍廣泛，意味著投資者需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也較多，如果不能有效控制多樣風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)使會(huì)展項(xiàng)目陷入失敗。

2.會(huì)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)階段性

會(huì)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有階段性，項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，會(huì)在不同的周期內(nèi)遇到不同的風(fēng)險(xiǎn)，即會(huì)展項(xiàng)目工程投資過(guò)程，每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)都呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，造成階段性差異及非均衡性；會(huì)展項(xiàng)目工程投資周期長(zhǎng)，期間受客觀因素的影響，存在許多不同的周期性風(fēng)險(xiǎn)，并且每種風(fēng)險(xiǎn)的大小不等，因此，識(shí)別會(huì)展項(xiàng)目工程投資階段性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)不同的發(fā)展階段的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，以保證會(huì)展項(xiàng)目投資安全。

3.會(huì)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性

會(huì)展投資是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性對(duì)展會(huì)項(xiàng)目工程投資過(guò)程產(chǎn)生重大影響，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，每個(gè)工程環(huán)節(jié)都是相互制約、緊密聯(lián)系的，只要其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，那么必然會(huì)帶動(dòng)其他環(huán)節(jié)也出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)于會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性的識(shí)別，需要兼顧到每個(gè)環(huán)節(jié)，在每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，高度重視各種風(fēng)險(xiǎn)之間存在的聯(lián)系，控制并解決由某一風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，使會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)控制在可以控制的范圍內(nèi)。

（三）會(huì)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

由于會(huì)展項(xiàng)目工程具有獨(dú)有的特性，其投資過(guò)程存在很多不確定性，而這些不定因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響，還會(huì)帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，致使投資項(xiàng)目失敗。會(huì)展項(xiàng)目投資初期沒(méi)有明確的想法，甚至出現(xiàn)不知道需要什么的狀況，致使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程需要修改、再修改，這一過(guò)程中又會(huì)出現(xiàn)不同的新問(wèn)題，如：成本問(wèn)題、期限問(wèn)題、可行性等問(wèn)題，而這些問(wèn)題就是會(huì)展項(xiàng)目工程投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。

二、會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)的類別內(nèi)容

（一）會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)類別

會(huì)展項(xiàng)目工程投資過(guò)程會(huì)產(chǎn)生各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的根源，將這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)集中領(lǐng)域進(jìn)行有效管理。只有對(duì)會(huì)展項(xiàng)目工程投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的了解，才能有效識(shí)別這些風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)加以控制，文章對(duì)第四種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)概述：

（二）會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)概述

1.會(huì)展項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

會(huì)展項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是投入與產(chǎn)出，產(chǎn)生的盈虧風(fēng)險(xiǎn)，投資人進(jìn)行項(xiàng)目投資過(guò)程中，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，使項(xiàng)目工程投資出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，而這一風(fēng)險(xiǎn)可能表現(xiàn)為：利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、供求變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等。如果展會(huì)項(xiàng)目工程投資人的主要資金，是來(lái)自金融機(jī)構(gòu)間的信貸拆借，當(dāng)貸款利率不斷上升時(shí)，投資人投入的資金占用費(fèi)用加大，提高了工程項(xiàng)目的投資成本，加大了會(huì)展項(xiàng)目投資收回的難度，即出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；另外，供求變化也會(huì)給項(xiàng)目投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，如果會(huì)展行業(yè)存在嚴(yán)重供大于求的情況，就會(huì)使項(xiàng)目投資人投入的資金很難快速收回，甚至根本無(wú)法收回，因此，對(duì)于會(huì)展項(xiàng)目工程投資者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是最重要、危害最大的投資風(fēng)險(xiǎn)，需要投資者投入更多的精力，采用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、識(shí)別經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用合理的方法降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.會(huì)展項(xiàng)目投資政策風(fēng)險(xiǎn)

會(huì)展項(xiàng)目投資政策風(fēng)險(xiǎn)是與項(xiàng)目投資有關(guān)的政策、法律、制度等，給投資過(guò)程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：信貸政策風(fēng)險(xiǎn)、土地、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)等。由于會(huì)展行業(yè)受國(guó)家政策影響比較深，各種與會(huì)展行業(yè)有關(guān)的政策都會(huì)給投資者帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，如：政府給予會(huì)展項(xiàng)目工程稅收政策不斷弱化，這種變化加大了投資者投入的成本及投入資金的收回期限，另外，會(huì)展項(xiàng)目要求占用大規(guī)模的土地，沒(méi)有合理的土地占用，會(huì)展項(xiàng)目工程建設(shè)無(wú)從談起，因此，相關(guān)政策也會(huì)對(duì)會(huì)展項(xiàng)目投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3.會(huì)展項(xiàng)目投資管理風(fēng)險(xiǎn)

會(huì)展項(xiàng)目工程投資管理風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期及項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間，每個(gè)階段可能會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，而這些管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括：項(xiàng)目規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)、組織能力管理風(fēng)險(xiǎn)、施工管理風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)管理風(fēng)險(xiǎn)等，實(shí)際上，許多展會(huì)項(xiàng)目工程或多或少都會(huì)出現(xiàn)超期情況，這是由于管理不善而引起的，鑒于會(huì)展工程投資項(xiàng)目具有很強(qiáng)的專業(yè)性，因此，需要對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)做好管理工作，保證系統(tǒng)工程可以如期完成，避免延誤工期現(xiàn)象的發(fā)生。

三、會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制策略分析

會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在不同的階段產(chǎn)生不同的影響，需要根據(jù)不同的階段的特點(diǎn)，對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與控制，采取不同的控制策略與方法，來(lái)轉(zhuǎn)移、化解、降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率，以下通過(guò)對(duì)會(huì)展項(xiàng)目工程投資籌備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段及項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別進(jìn)行詳述，找出降低風(fēng)險(xiǎn)、避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的策略。

（一）會(huì)展項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與監(jiān)控的意義

由于會(huì)展項(xiàng)目工程處于特定的環(huán)境中，其發(fā)展過(guò)程受到各種因素的制約，而這些因素必然會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、可能帶來(lái)的損失進(jìn)行準(zhǔn)確估算，避免一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)及損失；會(huì)展風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控可以確保風(fēng)險(xiǎn)策略正確執(zhí)行，即阻止風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生不利影響，同時(shí)，也可以預(yù)防工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中再渡出現(xiàn)新風(fēng)險(xiǎn)，它是對(duì)新風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，也是對(duì)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的控制。

（二）會(huì)展項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)控制策略

1.識(shí)別會(huì)展項(xiàng)目籌備階段的風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

會(huì)展項(xiàng)目籌備階段存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目搭建期間的籌資風(fēng)險(xiǎn)及能否獲準(zhǔn)審批的風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別該階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)需要從審批入手。由于會(huì)展項(xiàng)目工程需要占地面積大，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，需要投入的資金數(shù)量也十分之多，此時(shí)，為了能夠得到審批，需要進(jìn)行大量的準(zhǔn)備工作，比如：進(jìn)行項(xiàng)目審批前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)，需要對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)的檢查，審閱設(shè)計(jì)方案中是否存在缺陷，如果存在缺陷而沒(méi)有被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，就會(huì)給今后的建設(shè)過(guò)程帶來(lái)不必要的損失，甚至?xí)鬼?xiàng)目失敗，此階段可以采取專家調(diào)查法與報(bào)表分析法相互結(jié)合，通過(guò)專家指導(dǎo)提出代表性的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，利用報(bào)表對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失做出總結(jié)，給投資者及決策者一個(gè)清晰、明了的信息，使其可以足夠了解項(xiàng)目?jī)?chǔ)備期潛在的風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)對(duì)于會(huì)展項(xiàng)目籌備階段的投資風(fēng)險(xiǎn)，采取規(guī)避與分散策略，如：放棄高風(fēng)險(xiǎn)、審批難度大的會(huì)展項(xiàng)目；設(shè)計(jì)過(guò)程存在很大的難度，此時(shí)可以采取其他方案等策略，使會(huì)展項(xiàng)目籌備階段的投資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)寬展渠道的方式予以規(guī)避、降低。

2.識(shí)別會(huì)展項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

了解會(huì)展項(xiàng)目工程建設(shè)階段的每個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)該階段可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，如：工程的工期、項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)階段技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及超預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)等，項(xiàng)目建設(shè)期的投資風(fēng)險(xiǎn)最為密集，如果項(xiàng)目的投資工期過(guò)長(zhǎng)，受到外部物價(jià)因素的影響，物價(jià)上漲就會(huì)使工程項(xiàng)目超出預(yù)算支出，就會(huì)增加投資方的資金投入量，延長(zhǎng)項(xiàng)目成本回收期，導(dǎo)致建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)；該階段可以將流程圖與現(xiàn)場(chǎng)考察相結(jié)合，對(duì)建設(shè)期工程每個(gè)環(huán)節(jié)通過(guò)圖表清晰的表現(xiàn)出來(lái)，找到每個(gè)模塊中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，動(dòng)態(tài)反映圖表的預(yù)測(cè)結(jié)果，及時(shí)掌握第一手材料，在每個(gè)流程將風(fēng)險(xiǎn)控制到最小；另外，會(huì)展項(xiàng)目建設(shè)階段工期很難如期完成，此時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的形式，減少投資方風(fēng)險(xiǎn)，如：超預(yù)算、超費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，可以將其轉(zhuǎn)移給施工方，由施工方承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)。

3.運(yùn)識(shí)別會(huì)展項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段的風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

會(huì)展項(xiàng)目工程進(jìn)入到營(yíng)運(yùn)狀態(tài)后，會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如：營(yíng)運(yùn)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、外部環(huán)境及外部政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目?jī)?nèi)部資產(chǎn)折損風(fēng)險(xiǎn)等，而這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)直接影響展會(huì)項(xiàng)目工程實(shí)際投入的回收期，及實(shí)際產(chǎn)生利益的多少，另外，會(huì)展項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段的風(fēng)險(xiǎn)很難轉(zhuǎn)嫁，因此，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，可以采用環(huán)境分析與列表法相結(jié)合，將營(yíng)運(yùn)過(guò)程與外部環(huán)境相聯(lián)系，辨別階段性風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)整理成來(lái)源表，列出這些風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際發(fā)生可能性及帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，將其設(shè)定在可以控制的范圍內(nèi)。該階段風(fēng)險(xiǎn)控制需要加強(qiáng)會(huì)展項(xiàng)目管理者的管理水平，對(duì)營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目進(jìn)行卓越管理，從而實(shí)現(xiàn)整體管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)階段風(fēng)險(xiǎn)有效控制。

篇4

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、清算風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)6個(gè)方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險(xiǎn)，又稱不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多個(gè)相似樓盤引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)影響樓盤銷售量提高營(yíng)銷成本的風(fēng)險(xiǎn)，與市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場(chǎng)敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險(xiǎn)由于樓盤出售價(jià)格低于預(yù)期價(jià)格造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過(guò)少，市場(chǎng)供求過(guò)多，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易價(jià)值高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目資金交易的周期長(zhǎng)，一旦貨幣價(jià)值有所變動(dòng)，造成企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要由于行業(yè)政策變動(dòng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，并且政策風(fēng)險(xiǎn)的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險(xiǎn)可分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)、施工法規(guī)改革風(fēng)險(xiǎn)、審批風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因包括：（1）回報(bào)周期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期普遍偏長(zhǎng)，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。有統(tǒng)計(jì)資料表明，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資伴隨開(kāi)發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項(xiàng)目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見(jiàn)，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長(zhǎng)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及資金壓力的能力，客觀完成市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。（2）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)水平、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項(xiàng)目處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平不足，缺乏經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，直接影響企業(yè)的信譽(yù)及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)，即：一旦借入資金利率過(guò)低，企業(yè)以財(cái)務(wù)管理為依托提高利潤(rùn)率，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；一旦借入資金利率過(guò)高，企業(yè)存在效益虧損及負(fù)債過(guò)高破產(chǎn)的可能性。（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。（6）自然風(fēng)險(xiǎn)。在人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對(duì)投資者帶來(lái)很大的損失。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

1.分析市場(chǎng)行情

在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)為切入點(diǎn)，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場(chǎng)調(diào)研

一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，特別是管理過(guò)程中存在的不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際管理過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題。因此在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研工作，得出詳細(xì)的項(xiàng)目可行性報(bào)告，通過(guò)計(jì)算、研究、調(diào)查等方法，得出社會(huì)效益、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)等項(xiàng)目不確定性風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供強(qiáng)有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運(yùn)用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)一步分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.重視工程監(jiān)管

在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，加大對(duì)于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進(jìn)科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進(jìn)及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認(rèn)識(shí)到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實(shí)際控制過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，及時(shí)簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟(jì)利益為前提，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任，有助于完成工作目標(biāo)，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

一般說(shuō)來(lái)，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制的反應(yīng)不強(qiáng)。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識(shí)，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際控制的過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題。因此在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對(duì)于人才引進(jìn)的重視程度，組織一系列在崗培訓(xùn)，樹(shù)立投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)工作人員的整體素質(zhì)水平。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目控制投資風(fēng)險(xiǎn)人才短缺的問(wèn)題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持性政策，以填補(bǔ)長(zhǎng)期人才缺口。

篇5

關(guān)鍵詞：投資效益；投資決策；投資風(fēng)險(xiǎn)防范；投資項(xiàng)目評(píng)估

中圖分類號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-00-02

一、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)投資現(xiàn)狀的簡(jiǎn)述

2013年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)了放緩的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)家出臺(tái)了新一輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”的管理政策支持下，投資規(guī)模放緩的格局有所改善。投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)按經(jīng)濟(jì)行業(yè)的分化，全國(guó)制造業(yè)投資總體規(guī)模在減速、房地產(chǎn)投資低位企穩(wěn)；各行業(yè)區(qū)域板塊投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持優(yōu)化。

（注：全國(guó)固定資產(chǎn)投資規(guī)模2013年1-12月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展示圖）

2013年國(guó)家相關(guān)管理部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）436528億元，同比名義增長(zhǎng)19.6%，比2012年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長(zhǎng)1.41%。

從到位資金情況看，投資到位資金480381億元，同比增長(zhǎng)20.1%，其中，國(guó)家預(yù)算資金增長(zhǎng)17%，增速加快1.6個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)14.4%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金增長(zhǎng)20.8%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；利用外資下降3.7%，降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；其他資金增長(zhǎng)25.3%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。

展望2013年，我國(guó)投資方向?qū)⒃谕庑柘騼?nèi)需轉(zhuǎn)變、工業(yè)化生產(chǎn)需求驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)需求轉(zhuǎn)變。然而，這并不能從根本上改變投資規(guī)模總量仍處減速的發(fā)展趨勢(shì)。未來(lái)投資政策取向應(yīng)在“投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化”和“投資效益提高”為重點(diǎn)，加大對(duì)重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域支持，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資，改善融資環(huán)境和金融服務(wù)，保證并促進(jìn)企業(yè)的投資規(guī)模平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、經(jīng)濟(jì)投資運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題

當(dāng)前投資存在的主要問(wèn)題仍然是固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然偏大，投資結(jié)構(gòu)不合理。現(xiàn)將目前存在于經(jīng)濟(jì)投資的弊端簡(jiǎn)單展示如下，目的是為提前做好經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面轉(zhuǎn)軌做準(zhǔn)備。

（一）投資規(guī)模過(guò)大的問(wèn)題。從總趨勢(shì)上看，投資規(guī)模過(guò)大的問(wèn)題主要從資本形成率及固定資產(chǎn)投資率兩個(gè)角度來(lái)看。

1.投資比例過(guò)高，而消費(fèi)率比重過(guò)低。資本形成率也稱投資率，是指資本形成占GDP的比例。我國(guó)的資本形成率明顯高于主要發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家水平。

與資本形成率過(guò)高相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)率在GDP中的比重過(guò)低。從GDP構(gòu)成比例來(lái)分析，社會(huì)消費(fèi)品零售的實(shí)際增長(zhǎng)率遠(yuǎn)低于同期的投資增長(zhǎng)率，目前我國(guó)社會(huì)消費(fèi)率為53.6%，遠(yuǎn)低于同期世界平均社會(huì)消費(fèi)率。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家最終消費(fèi)支出占GDP的比例平均在80%左右，發(fā)展中國(guó)家平均約為74%。

2.固定資產(chǎn)投資率呈上升趨勢(shì)。固定資產(chǎn)投資是以貨幣表現(xiàn)的建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)活動(dòng)的工作量。固定資產(chǎn)投資率是指固定資產(chǎn)投資占GDP的比重。如2012年投資運(yùn)行仍處于減速下行階段。前三季度，固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)20.5%，與2000-2011年同期均值相比低5.3個(gè)百分點(diǎn)。

（二）投資結(jié)構(gòu)失調(diào)。

1.社會(huì)投資的所有制結(jié)構(gòu)比例不合理。社會(huì)所有制結(jié)構(gòu)是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各種經(jīng)濟(jì)成分之間的比例關(guān)系。制造業(yè)投資規(guī)模與外貿(mào)出口緊密相關(guān)，制造業(yè)投資減速主要是由于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇脆弱、下行風(fēng)險(xiǎn)加大以及一些國(guó)內(nèi)制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、需求萎縮、企業(yè)投資信心不足導(dǎo)致。

2.不同地區(qū)投資結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是指生產(chǎn)力的空間分布，以及各地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的相互制約關(guān)系。

我國(guó)東部地區(qū)與中部、西部的經(jīng)濟(jì)差距長(zhǎng)期存在著發(fā)展差距。在2012年的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，在1-10月區(qū)間，東、中、西部地區(qū)投資累計(jì)同比分別增長(zhǎng)18.2%、26%和24.2%，中西部地區(qū)投資增速持續(xù)高于東部。這表明中西部投資增加幅度更大些。

三、如何確定投資項(xiàng)目決策的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目評(píng)估決策就是研究如何最佳地配置社會(huì)資源，并在其使用過(guò)程中得到最佳利用的科學(xué)方法。進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估的參考條件大約有一下幾方面；國(guó)家有關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等、可行性研究報(bào)告的評(píng)估、擬投資項(xiàng)目的必要性、生產(chǎn)的必須條件、預(yù)計(jì)產(chǎn)品需求、必備工程技術(shù)參數(shù)、項(xiàng)目收益和社會(huì)效益等，投資項(xiàng)目評(píng)估的結(jié)果是投資者、貸款的金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)管理部門進(jìn)行投資決策的重要理論依據(jù)。可行性研究報(bào)告的評(píng)估是重點(diǎn)。

（一）可行性研究報(bào)告是投資項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。可行性研究報(bào)告的評(píng)估要求項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須熟練掌握可行性研究的理論和方法，熟悉有關(guān)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容及處理方法。審查可行性研究報(bào)告的一般程序展示如下：

1.對(duì)可行性研究?jī)?nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的審閱，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題。2.確定并分析是否可行的各項(xiàng)重要因素，在可行性研究中沒(méi)有得到解決或有點(diǎn)疑點(diǎn)的問(wèn)題。3.對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，確定項(xiàng)目評(píng)估的要點(diǎn)。

投資項(xiàng)目的可行性研究不僅是投資項(xiàng)目本身的一個(gè)重要工作環(huán)節(jié)，在分析評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的可行性報(bào)告時(shí)，要做到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與微觀實(shí)體經(jīng)濟(jì)相結(jié)合、靜態(tài)資料數(shù)據(jù)分析與動(dòng)態(tài)資料分析分析相結(jié)合。

（二）項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的宏觀分析。投資項(xiàng)目的宏觀分析，主要是分析投資項(xiàng)目所存在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和自然條件環(huán)境。具體內(nèi)容有顯示如下：

1.投資項(xiàng)目第一步是了解項(xiàng)目的政治環(huán)境，具體包括項(xiàng)目的審批手續(xù)、政府規(guī)章制度等。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)投資項(xiàng)目的影響。3.法律環(huán)境能有效的保護(hù)投資者的利益，并不斷擴(kuò)大投資規(guī)模。4.社會(huì)文化環(huán)境的主要內(nèi)容是指當(dāng)?shù)鼐用竦娜丝跀?shù)量和結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、教育水平、和價(jià)值觀念等。5.自然地理環(huán)境主要分析項(xiàng)目所在地的地理位置和自然資源。對(duì)于自然資源能否滿足投資需要等。

四、如何做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）明確投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的要點(diǎn)。國(guó)際通常采用的風(fēng)險(xiǎn)投資主要集中在以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：投資項(xiàng)目的收集與篩選、投資決策、簽署投資協(xié)議、投資運(yùn)作、策劃并適時(shí)退出.風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)的最為關(guān)鍵點(diǎn)，決定著投資活動(dòng)的成敗。

投資項(xiàng)目如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制是投資的前提條件，投資者應(yīng)采用專業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)團(tuán)體。對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行客觀實(shí)證分析，篩選出具有投資價(jià)值的項(xiàng)目，只要將充分的事前信息搜集和審慎的研究評(píng)估過(guò)程，才能將投資風(fēng)險(xiǎn)降低到社會(huì)最低水平。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)估體系的要點(diǎn)。目前我國(guó)的投資市場(chǎng)的快速發(fā)展，迫切要求由政府牽頭，建立一個(gè)健全的投資項(xiàng)目評(píng)估體系。以下是對(duì)建立風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估體系的一點(diǎn)參考建議，具體在一下幾個(gè)方面：

1.加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估理論研究力度。政府應(yīng)加大對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系的人員投入及資金投入，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)建立一個(gè)健全的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目市場(chǎng)，使項(xiàng)目投資人在實(shí)踐投資活動(dòng)中有法律理論參考依據(jù)。

2.規(guī)范中介機(jī)構(gòu)和中介行為。投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目評(píng)估運(yùn)作過(guò)程是相對(duì)比較復(fù)雜，中介機(jī)構(gòu)的公正、客觀要求是投資決策工作的基礎(chǔ)，中介機(jī)構(gòu)通常包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、投資咨詢機(jī)構(gòu)等一般中介機(jī)構(gòu)；但是還需要增補(bǔ)專門中介機(jī)構(gòu)，例如風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)協(xié)會(huì)、標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)和科技項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)等，只有這樣我們才能保證中介機(jī)構(gòu)的信息具有公正、客觀的特性。

3.建設(shè)全面投資項(xiàng)目評(píng)估系統(tǒng)。投資項(xiàng)目技術(shù)的創(chuàng)新性或經(jīng)濟(jì)收益并不是決定投資的最重要的因素。在對(duì)高新技術(shù)性投資項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)，投資的管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目的管理制度、產(chǎn)品發(fā)展前景、產(chǎn)品的獨(dú)創(chuàng)性、國(guó)家政策與法規(guī)的分析等都是一并要同步考慮的關(guān)鍵因素。不可偏廢其一，否則項(xiàng)目還可能有失敗的可行性。

4.建設(shè)職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資者人才體系。投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的具體操作過(guò)程中，從商業(yè)計(jì)劃的開(kāi)始，到交易內(nèi)容結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、投資步驟策劃及最后投資退出，都需要專業(yè)的投資人在操作。投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)要求投資從業(yè)人員既要有廣泛的社會(huì)知識(shí)，又要具備專業(yè)嫻熟的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

從長(zhǎng)期發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)投資的角度看，就必須加大力度培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)投資人才；吸收國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)投資公司的風(fēng)險(xiǎn)投資人才，借以培養(yǎng)和造就我國(guó)自己的風(fēng)險(xiǎn)投資人才隊(duì)伍；設(shè)計(jì)合理的投資回報(bào)機(jī)制，以此吸收和留住優(yōu)秀的風(fēng)險(xiǎn)投資人才。

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