序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇動物保護的建議，期待它們能激發您的靈感。

篇1

首先，從立法目的看，野生動物保護法目的過于單一和功利化

現行的野生動物保護法立法目的側重保護、發展和合理利用野生動物資源，生態平衡對其只是一個無足輕重的口號而已。生態平衡作為人類生存與發展的基本要求和社會要素，理應更多地體現于野生動物保護法中，并成為立法的原則與目的。但縱觀全文，涉及野生動物本身保護的寥寥條款，又被籠統的各種特殊利用情況給例外掉了。這部法律的主要內容實際上成了野生動物保護利用法，而不是野生動物保護法。

其次，保護的野生動物范圍涵攝不周

我國《野生動物保護法》規定保護的野生動物，是指珍貴、瀕危的陸生、水生野生動物和有益的或者有重要經濟價值、科學研究價值的陸生野生動物。也就是說本法只保護瀕危、珍貴以及對人類有價值的野生動物。可見，這是一部《瀕危、珍貴和有用野生動物保護法》。對普通野生動物的保護，該法強調的是行政許可和收費，對那些大量的尚未發現有利用價值或不起眼的小動物，該法根本未予保護，同時該法忽視了被人類定義為所謂的“有害動物”的保護，它們對維護生態平衡也是起到很重要的作用的。從動物的食物鏈來看，普通動物、珍稀動物都是食物鏈中的重要一環。人為的挑選性的保護其中的一些，而不保護另一些，只會毀掉動物世界的食物鏈，同樣也會危及重點保護的野生動物并影響整個生態系統的正常運轉。這種人為地把野生動物界定為珍貴、瀕危、有益和有用的類別，是有悖于以科學的態度對待野生動物的，缺乏對動物多樣性保護的關照，也是對本法“維護生態平衡”的立法宗旨的違背。

同時，我國目前的野生動物法律制度，將受保護的野生動物簡單地劃分為水生與陸生兩大類，這種劃分方法有利于農業與林業部門的分別管轄，但也致使諸如兩棲類野生動物和一些昆蟲類野生動物的保護管轄權歸屬成為一個有爭議的問題。

第三，野生動物生境的保護力度不足

我國的野生動物保護面臨的最大的問題是野生動物棲息地的喪失和人為開發活動的干擾。大規模改造森林造成樹種單一，在一定程度上喪失了森林完整意義上的生態功能，不適于動物生存，也是對野生動物棲息地的一種破壞，還有就是對湖泊、濕地的破壞，這些因素都導致了我國野生動物漸漸的絕跡。而我國目前的法律中，對動物棲息地的生態恢復和保護強調不夠。

第四，野生動物致人損害的救濟的規定缺乏操作性

在對野生動物予以保護之時，也出現了人類同野生動物的生存矛盾，野生動物侵害當地居民人身財產利益時，需要法律規定權利救濟條款。但大多數規范缺乏可操作性。

第五、對主管部門的規定過于籠統，執法主體分散，容易出現權責不明、互相推諉的現象

第六、對傷害、虐待、消費野生動物的行為存在監管缺失

目前我國民間存在的“活熊取膽”、“活體剝皮”、“吃猴頭”等行為，法律并未有制裁性甚至是禁止性規范。比如2002年清華大學學生硫酸潑熊事件，因沒有動物園動物保護的法律依據，法院最終判決劉海洋犯故意毀壞財物罪，免于刑事處罰。

第七、野生動物馴養繁殖管理制度設計存在嚴重缺陷

1、涉及種源管理的規范不到位。需要馴養繁殖野生動物的單位，只需交“資源管理費”就可以從野外捕捉野生動物做種源。法律對此過程中執法機關監管的規定不明確，并且如果由于馴養繁殖人的原因導致野生動物種源死亡，如何承擔責任也缺乏相應規定。由此導致了了一些馴養繁殖場、動物園不重視管理，使得野生動物因受虐待、傷害致死。

2、因對野生動物馴養、繁殖場所的監管存在漏洞，致使一些野生動物馴養繁殖組織成為了野生動物“洗貨”的中轉站和野生動物資源違法犯罪的庇護所。

3、許可證多頭審批制度導致監管弱化。我國重點保護的野生動物馴養繁殖需要向林業部門辦理許可證，如果是動物園進行重點野生動物馴養繁殖的，林業部門可委托建設部門頒發許可證，導致一張許可證，多家可以核準。至于出生幼獸的登記管理，馴養繁殖成功后擴大種群數量的管理卻因多家行政機關推卸責任導致無人監管，這就使獲得馴養繁殖許可證后的單位和個人對野生動物的行為得不到應有的監督和管理。

最后，《陸生野生動物保護實施條例》在具體化國家重點野生動物獵捕特許和開發利用的發動條件時，存在泛化傾向， 例如：條例第11條規定： 有下列情形之一，需要獵捕國家重點保護野生動物的，必須申請特許獵捕證：

（一）為進行野生動物科學考察、資源調查，必須獵捕的；

（二）為馴養繁殖國家重點保護野生動物，必須從野外獲取種源的；

（三）為承擔省級以上科學研究項目或者國家醫藥生產任務，必須從野外獲取國家重點保護野生動物的；

（四）為宣傳、普及野生動物知識或者教學、展覽的需要，必須從野外獲取國家重點保護野生動物的；

（五）因國事活動的需要，必須從野外獲取國家重點保護野生動物的；

（六）為調控國家重點保護野生動物種群數量和結構，經科學論證必須獵捕的；

（七）因其他特殊情況，必須捕捉、獵捕國家重點保護野生動物的。

我認為其中的（四）、（五）兩項反映了條例制定之時（上世紀80年代末）的特殊社會或國家需求，可能具有歷史正當性，但若以當下通行的動物福利理念來審視的話，恐怕已不具有多少法理上的正當性了。

而且各項表述中的“必須”二字含義模糊，在適用時將不可避免的授予行政機關過大的自由裁量權。

（七）兜底性表述同樣存在上述問題。

二、《野生動物保護法》及實施條例修改建議

1、重構立法目的

宜將野生動物保護立法目的確定為：為保護野生動物、拯救珍貴、瀕危野生動物，促進生態平衡；保障野生動物福利、保護、發展和合理利用野生動物資源，實現人與動物的和諧相處。

2、拓寬法律所保護的野生動物保護范圍

建議修改為： 本法保護不危害生態系統和人們正常生產、生活的哺乳類、鳥類、爬行類、兩棲類和昆蟲類等野生動物。 3、完善野生動物生境保護制度

（1）擴大野生動物棲息地法律保護的范圍

（2）對可能發生的生境破壞行為進行預防性控制

（3）構建維護自然保護區與周邊居民利益衡平的法律機制

4、立法明確野生動物致害補償經費來源和補償標準

建議將中央政府納入補償義務主體，建立以中央財政補償為主、地方財政補償為輔的損害補償機制。 建議考慮設立野生動物損害補償的基金，基金的來源主要是：一方面，中央政府的專項撥款；另一方面，征收野生動物補償費。還可考慮國內外各團體組織及個人的捐款。 建議明確具體的補償標準。

5、強化法律責任

明確的法律責任是做好野生動物保護工作的重要路徑，當前，我國具體法律制度中尚有需要健全和協調之處。

（1）修改并完善《野生動物保護法》有關刑事責任的條款，與現行刑法相銜接

《野生動物保護法》一些條款的罪名依據與現行刑法事法律制度不一致。如該法第31條規定，非法捕殺國家重點保護野生動物的，依照“關于懲治捕殺國家重點保護的珍貴、瀕危野生動物犯罪的補充規定”追究刑事責任。而該補充規定已被1997年刑法廢除。

（2）加大對違法獵捕和販賣、故意傷害野生動物等行為的處罰力度

（3）建立禁食某些野生動物的制度（從保護野生動物和保障食品安全角度）

6、加強對野生動物商業性馴養繁殖和經營利用的管理

7、完善我國的野生動物保護管理體制

最后，對《陸生野生動物保護實施條例》泛化傾向的修改建議 1、刪去條例第十一條第4、5、7三項，縮小捕獵國家重點保護

野生動物特許范圍，只能用于第1、2、3、6項情形。 2、在以馴養繁殖為目的的野生動物捕獵特許制度中融入相關動物福利的規范內容： （1）應將捕獵動物的相關福利內容列為申請捕獵許可的必備要件之一； （2）型塑違反捕獵動物的相關福利要求情形下的捕獵許可撤銷制度及從業禁止等較為嚴格的處罰措施。 3、明確獵捕特許審批所應當考量的相關基準或者客觀要件，以此將行政機關的審批裁量權限制在合理的范圍之內。 4、嚴格限制、甚至廢除利用野生動物資源的商業項目。

據《中國動物保護法制建設白皮書》統計數字：我國涉及有關野生動物保護與管理的法律、法規和規章已超過350余部。初步形成了包括國際條約、憲法、刑法、野生動物保護法及地方法規等在內的保護野生動物的法律體系。

綜 述 我們能夠感知到中國并不缺乏野生動物保護方面的立法；欠缺的是更大范圍的野生動物保護法律意識的普及和制度的執行力；欠缺的是將現有的野生動物保護法律規章結合國情、結合時代系統整合完善；修訂法律比我們重新立法更容易推動，嚴格執法比立法更具有實際意義！

篇2

您好！

在我國東北部的森林里有許多動物，最多的應該是狼吧！

大多數人們大覺得狼是一種兇猛的動物，它會傷害人類，其實它們也是有靈性的動物，只要你不去傷害它們，它們也不會傷害你。我們也是動物，不過是高級動物，但是人類大量殘忍地殺害狼，狼數量銳減，少到都快看不到了。

有些人帶著獵槍去傷害動物，他們把狼皮用來做衣服，鞋子，用狼毛做毛筆，多沒有 人性啊！

如果我們每人都買一只毛筆，全國那么多的人，要殺害多少動物啊！如果我們人工養殖動物，就不面臨滅絕。

保護動物，人人有責！

篇3

在放學回家路上，我看見一只受傷的流浪狗。只見它渾身上下流著鮮紅的血，好可憐啊！我很快把它送到了動物醫院，請醫生為小狗包扎治療。

晚上，媽媽下班回家后，我把事情的經過告訴了媽媽，媽媽也被我的保護動物的精神所感動，讓我去買一些排骨給小狗吃。在我的精心照料下，小狗漸漸恢復了健康。我決定收養它，并給它起了個好聽的名字“歡歡”。

“歡歡”好像很喜歡這個名字，每天放學回家，“歡歡”總是提前出來迎我，搖著尾巴圍著我轉，，好像在說：“歡迎小主人的到來，小主人你在學校表現好嗎？我在家里表現挺好的！”完成作業后，我總是帶著它出去玩。我在前面跑，它在后面追；我轉圈，它也跟著轉。玩累了，“歡歡”就趴在我腳上，伸出舌頭，呼呼地喘著粗氣。

每天，我和“歡歡”都玩得很開心，我們之間成了離不開的好朋友。指導教師：趙淑華

篇4

【關鍵詞】勞動者隱私；用人單位知情權；附隨義務

勞動者隱私權與用人單位知情權的沖突以時間來劃分，主要表現為勞動合同成立前、勞動合同履行中、勞動合同終止后之沖突。在勞動合同存續階段的隱私保護糾紛，內地與港澳地區都同樣面臨大量的隱私糾紛。用人單位主要因下列原因而導致侵犯勞動者隱私權的糾紛：對勞動者行為的直接控制、工作場所的監視監聽、電話監聽、工作場所的搜查、工作場所的檢驗、勞動者網絡監控、個人信息的搜集和處理等。如何看待內地與港澳地區在勞動者隱私保護方面的共同性？內地如何借鑒港澳地區制度以提高勞動者隱私保護的水平？這是本章所關注的焦點，下文通過分析內地與港澳地區的共同性，解釋內地與港澳地區同樣面臨大量的隱私保護糾紛的原因，并選取典型情形探討分析用人單位在勞動合同存續期間的附隨隱私保護義務。

一、內地與港澳地區的共同性

用人單位對勞動者個人信息掌握欲望程度不斷增強，雙方地位出現偏差。在勞動合同的存續階段，用人單位與勞動者的地位實際上已經開始出現不對等關系。在勞動合同履行期間，港澳與內地同樣面臨大量的隱私糾紛，其是具有相同的原因，比如第一，勞動者權利意識的提高；第二，市場競爭壓力。隨著全球化市場的競爭壓力劇增，迫使用人單位必須更強化控制方面的管理功能，以提高企業的運作效率，用人單位面對激烈競爭為求生存，只好對勞動者采取高壓式的手段進行管理；第三，信息科技的進步，監控手段不斷更新；第四，侵害勞動者隱私權的責任較輕。

二、工作場所監視的附隨隱私保護義務

勞動者在用人單位的監督管理下，在用人單位提供的工作場所工作，當然存在保護勞動者隱私權的要求。

香港個人資料隱私專員公署摘錄了一個關于工作場所監視的真實案例：2012年一間物業管理公司以隱蔽式攝錄機收集雇員的個人資料，被負責管理私人屋苑的雇員投訴到公署。投訴人不滿該公司在沒有知會他們的情況下，透過隱蔽攝錄機收集他們的個人資料，因而覺得私隱被侵犯，遂向私隱專員投訴。私隱專員在調查后，認為該公司安裝隱蔽攝錄機的真正目的是監察雇員當值時的情況，而不是為了保障安全的原因，該公司的做法已構成非法收集勞動者的個人資料。[i]

通過上面案例，引發了下述問題的思考：公司監視員工的行為是否違法？監視勞動者需要注意哪些事項呢？

第一，我們應當區分采用技術手段的監視（如使用監視設備）與其他類型的監視（如管理人員的監視）。對于采用技術手段的監視，法律上應施加更多限制，使勞動者有權參與決策的過程。

第二，監視時間與空間的限制。對于監視手段，用人單位監視勞動者的時間僅限于工作時間，監視空間僅限于工作場所中的必要地點。

第三，用人單位的監視行為應當得到勞動者的同意，進行監視時應讓勞動者知曉。

第四，用人單位的監視行為應具備正當的理由。這一理由包括為了用人單位自身的經濟利益和為了公共利益。

第五，監視勞動者應適度。適度原則主要指最低限度地介入。

第六，適度的保管義務。除了基于公共利益的原因而透露之外（如案件偵查），用人單位不得將勞動者的數據對外公開或泄露。

三、網絡監控的附隨隱私保護義務

網絡監控，主要是通過IP地址檢查勞動者瀏覽過的網站、發送電子郵件的去處和勞動者的聊天紀錄。

香港個人資料私隱專員公署摘錄了“雇員投訴雇主在其不知情的情況下登入其計算機收集cookies數據”的典型案例[ii]。雇主在雇員不在場的情況下，使用當初以“緊急之用”為由而取得的計算機密碼，登入該雇員的計算機查閱雇員瀏覽網站的數據，即cookies數據，而且雇主并無采取所有切實可行的步驟，令雇員知悉有關通告的存在。私隱專員經過調查認為，雇主違反了《個人資料私隱條例》的有關規定。

通過上面的典型案例，可以得出以下結論：用人單位與勞動者之間必須明確網絡監控的基本規則，勞動者的隱私需要接受一定的限制。

第一，用人單位事前告知義務。香港在用人單位告知義務這一層面上，香港《保障個人資料隱私指引：雇主監察雇員工作活動須知》規定了一套有系統的程序，規范制定監察政策及數據管理的程序，即清晰政策、政策傳達、妥善存用。[iii]

第二，監控的目的和范圍限制。用人單位對勞動者網絡行為的監督應具備充分的利益需求；網絡監控范圍應限定于實現正常監督、管理所必要，不應任意擴大網絡監控的適用范圍。

第三，用人單位所使用的監督手段必須是透明的、公開的。用人單位基于管理需要確實要對勞動者郵件內容或cookies數據進行查看的，必須在勞動者本人在場的情況下進行查看。

第四，用人單位對于網絡監控到的信息必須加以保密，不得擅自向他人和社會公開、傳播相關內容。

結 論

通過本文的比較研究，筆者認為港澳地區的隱私保護制度可被內地系統借鑒。一方面，內地目前尚未有專門法律對勞動者的隱私進行專門保護，只是零散地分布在法律法規中，脫離了當前信息社會發展的需要；另一方面，內地與港澳地區，在文化背景和社會環境方面具有一定的相似性，港澳地區隱私保護相關的實踐經驗對于內地來說是重要的參考依據。

注釋：

[i]《香港人料私公署2011-2012年年》，第100，香港人料私公署官方站：http：//.hk/chinese/publications/files/anreport12_05.pdf（2013/3/15最後）。

[ii]香港人料私公署的案述，案： 2006014，香港人料私公署官方址： http：//.hk/chinese/casenotes/case_complaint2.php id=318&casetype=B&cid=26（2013-3-15最後）。

[iii]《香港保障人料私指引：雇主察雇工作活知》，第15，香港人料私公署官方址：http：//.hk/chinese/publications/files/monguide_c.pdf（2013-3-15最後）。

【參考文獻】

[1]潘峰.勞動合同附隨義務研究[M].北京：中國法制出版社，2010.

[2]王利明，楊立新.人格權與隱私侵權[M].北京：中國方正出版社，2000.

[3]張新寶.隱私權的法律保護（第二版）[M].北京：群眾出版社，2004.

篇5

[關鍵詞] 物權變動，物權效力，債權形式主義，合意，物權法

一、買受人利益的保護在兩種不同模式下的比較

案例一：1996年6月，張某將自己的房屋以2萬元的價格轉讓給肖某。肖某取得張某的房產證后，并沒有辦理過戶登記手續。肖某在使用該房屋不到兩個月之后，對房屋略加修繕然后以4萬元的價格轉讓給丁某。丁某從肖某那里取得張某的房產證，但也沒有辦理過戶登記手續。丁某住了一年后，以5萬元的價格將該房屋轉讓給趙某。趙某也沒有辦理過戶登記手續。在趙某居住期間，即2001年，該房屋所在的位置被劃為經濟開發區，該房漲至20萬元。此時張某訴請法院判決其與肖某的買賣合同無效，要求肖某返還其房屋。由此而發生爭議。

對于本案，存在兩種觀點。第一種觀點認為，由于房屋買賣沒有經過登記，合同無效，該房屋的所有權并沒有轉移。我國《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。” 《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”由以上兩條規定可知，在我國，房屋買賣合同以登記為生效要件。本案張某與肖某之間的房屋買賣合同沒有登記，應當認定為無效。既然合同無效，房屋的所有權并沒有轉移，仍然歸屬于張某。出賣人負有返還價金的義務。同時，由于合同無效，出賣人張某不存在承擔違約責任問題。至多只能承擔締約過失責任。

第二種觀點認為，這些合同有效，但是房屋的所有權不能轉移。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”根據該規定，雖然我國《城市房地產管理法》第35條規定房地產轉讓必須經過登記，但是并沒有規定房地產轉讓合同經過登記才能生效。因此，本案張某與肖某之間的房屋買賣合同仍然有效。但是由于沒有登記，房屋的所有權并沒有轉移，仍然應該歸屬于張某。由于買受人丁某、趙某知道該房屋的所有權人是張某仍然買受該房屋，其主觀上并非善意，不存在善意取得問題。當然，出賣人不能把房屋所有權轉移給賣受人，違反合同，應該承擔違約責任。

案例二：1998年，張某是某軟件公司的員工，因成績突出，軟件公司獎勵給他兩套住房。但軟件公司并沒有辦理房屋產權過戶登記手續。1999年，張某將其中的一套房屋轉讓給楊某。楊某經過調查核實，得知這是軟件公司獎勵給張某的房子，于是支付相關款項后搬進居住。2001年，張某在一次交通事故中不幸逝世，遺產由其子繼承。軟件公司以我國《合同法》規定贈與合同在標的物所有權轉移之前可以隨時撤銷為由，主張撤銷該贈與合同從而收回該房屋。由此發生爭議。

對于本案，存在三種觀點。第一種觀點認為，按照我國《合同法》第 186條的規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，在本案中，軟件公司沒有為張某辦理房屋產權過戶登記手續，所以當然可以撤銷贈與合同，軟件公司與張某的贈與合同因被撤銷而至始不存在，張某不能取得房屋的所有權，張某的轉讓行為屬于無權處分行為，楊某明知該事實存在，不構成善意取得，我國既有立法也不承認不動產的善意取得。張某的兒子應該返還楊某的價款以及自接收該款項之日起至返還之日為止的利息，而楊某則要支付居住該房屋期間的租金。

第二種觀點認為，軟件公司與張某的贈與合同有效，但是由于沒有辦理房屋產權過戶登記，按照我國現行法律的規定，張某并不能取得房屋的所有權。如果張某的兒子不能進行房屋轉讓登記，楊某可以訴請張某的兒子承擔違約責任。

第三種觀點認為，軟件公司與張某的贈與合同有效，楊某可以依據該有效的合同訴請張某的兒子辦理房屋轉讓登記。而張某的兒子可以訴請軟件公司辦理相關產權轉讓手續。

顯然本案中，第三種是一種對楊某與張某的利益保護較為合理的觀點。但是，這是一種現有立法難以得到支持的觀點。根據我國《合同法》第186條（關于贈與合同的規定）、《民法通則》第72條（關于財產所有權轉移的一般規定）以及《合同法》第44條（關于財產所有權轉移的一般規定）、第133條（關于財產所有權轉移的一般規定）以及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條的規定，因為房屋所有權因沒有登記尚沒有轉移，而贈與合同在標的物所有權轉移之前可以隨時撤銷，那么該贈與合同因被撤銷而無效。既然無效，張某的兒子、訴請軟件公司辦理相關產權轉讓手續就失去了其基礎。因為張某的兒子的處分行為是一種無權處分行為，根據《合同法》第51條，楊某與張某的合同也屬無效合同，楊某的訴請也失去其根基。

以上兩則案例盡管有所不同，但爭議的焦點都在于：在物權變動情形中，如果出讓人與受讓人僅僅達成相關的合意，而沒有按照法律規定的方式進行公示，能否發生物權變動的法律效果。這涉及物權變動的立法模式問題。如果實行物權變動的意思主義立法模式，那么僅有出讓人與受讓人的合意就可以發生物權變動的法律效果，法定的公示至多只是對抗第三人的要件而已。法國與日本就實行此種模式。如果實行物權變動的債權形式主義（亦稱折衷主義），那么在出讓人與受讓人達成合意之外，還需要按照法定的方式進行公示才能發生物權變動的法律效果。奧地利與瑞士等國實行此種立法模式。 [1]從公示的法律效力的角度看，這兩種立法模式分別對應于公示對抗要件主義與公示生效要件主義。

我國現行法在物權變動問題上究竟采取何種立法模式，需要通過民法解釋予以明確。《民法通則》第72條規定：“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移。法律另有規定或當事人另有約定的除外。”《合同法》第133條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”《民法通則》制定于1986年，當時在我國作為交易標的物的財產幾乎都是動產，民間的不動產交易十分罕見，在這種歷史語境下，《民法通則》第72條自然是主要針對動產物權變動而設計的，以交付為原則。后來，隨著商品經濟的發展，不動產交易逐漸增多，我國先后頒布《城市房地產管理法》、《擔保法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，對房屋所有權、土地使用權等不動產物權的變動作了相應的規定。這些規定可以理解為《民法通則》第72條所謂的“法律另有規定”。《合同法》第133條沿用了《民法通則》第72條的立法表述，在公示問題上為單行法的適用留下余地。

《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”按照《擔保法》第41條與42條的規定，以房屋、土地使用權等不動產以及交通工具、企業設備等特殊動產設立抵押權的，以登記為生效要件。如果把《民法通則》第72條、《合同法》第133條、《城市房地產管理法》第35條以及《擔保法》第41條與42條結合起來，進行文義解釋與體系解釋，就可以得出如下結論：在我國，不動產物權變動實行債權形式主義，以“債權合同+登記”作為物權變動的生效要件。動產物權變動的情況比較復雜，原則上以交付為生效要件，交通工具、企業設備等特殊動產設立抵押權則以登記為生效要件，依據《擔保法》第43 條的規定，以其他動產設立抵押權的，以登記為對抗要件。由此可見，對于動產物權變動，我國實行的是一種混合式的立法模式——既有債權形式主義的因素，又有意思主義的因素，或者說既有公示生效要件主義的因素，又有公示對抗要件主義的因素。

前文所舉的兩則案例都涉及不動產物權變動，依據我國現行法的債權形式主義，第一則案例應當以如下方式處理：由于張某與肖某簽訂合同后沒有辦理房屋產權過戶登記，肖某只能享有對房屋的債權，并不能取得房屋所有權。肖某將該房屋轉讓給丁某的行為屬于無權處分，由于丁某知道肖某沒有處分權，所以不能構成善意取得。同理，此后丁某與趙某簽訂的合同也是無權處分，趙某也不能取得該房屋的所有權。在第二則案例中，由于軟件公司贈與給張某的房屋沒有辦理產權過戶登記，房屋所有權并沒有轉移給張某，依據《合同法》第186條的規定，贈與人軟件公司有權撤銷贈與合同，撤銷之后，合同即喪失效力，張某將該房屋轉讓給楊某，屬于無權處分，楊某不能取得房屋所有權。

從解釋論的角度看，以上處理方案是正確的，符合我國現行的債權形式主義立法模式。然而，從立法論的角度觀之，債權形式主義立法模式的正當性卻值得檢討。盡管此種模式有利于確保標的物權屬狀況的清晰、明確、透明，在一定程度上可以起到防止不特定的交易第三人遭受損害的作用，但也存在比較明顯的弊端，擇其要者，分述如下：

其一，受讓人的利益得不到充分的保護。在上述第一則案例中，作為房屋第一受讓人的肖某未能取得房屋的所有權，盡管他可以依據有效的合同要求出讓人張某承擔違約責任，但這只不過是債權的救濟方式，其效力與物權的救濟方式不可同日而語。如果此時張某還有其他債權人，而他的責任財產又不充足，那么肖某即便主張違約責任也得不到充分的救濟。而在第二則案例中，由于贈與合同被撤銷，受贈人不能主張違約責任，處于更為不利的境地。

其二，保護了惡意出讓人，違背民法公平正義、誠實信用的價值理念。在上述兩則案例中，出讓人既然已經與受讓人達成了有效的合同，而且標的物已經交付，那么就應當信守諾言，尊重財產變動的事實。然而，在債權形式主義的模式下，出讓人卻可以任意反悔，以未經登記為由，將標的物討回來，這種背信棄義的惡意行為得到法律的保護，顯然是極不合理的。

其三，不利于維護交易秩序的穩定。在上述兩則案例中，標的物都經過多次轉讓，形成一個交易鏈，這種情形在實踐中并不少見。依據債權形式主義，第一受讓人因未辦理登記不能取得標的物所有權，其他受讓人（后手）也因此不能取得所有權，而且由于我國《合同法》第 51條將無權處分合同定性為效力待定合同，所以其他受讓人甚至得不到合同的保護，這種“多米諾骨牌效應”使得整個交易鏈都歸于斷裂，嚴重損害了交易秩序的穩定。

筆者認為，我國物權法不應當固守物權變動的債權形式主義，如果不動產轉讓合同（合意）是有效的，并且標的物已經交付，法律就應當承認其能夠產生物權變動的效力。

二、當事人合意產生物權效力的法理基礎

在物權變動的情形中，雙方當事人的合意能否產生物權效力在很大程度上取決于對物權本質的認識。傳統觀點認為，物權是對物直接支配的權利，具有排他性與對世性。基于物權的支配性、排他性與對世性的特征，為了保障交易第三人的利益免受不測之損害，物權法要求物權及其變動狀況應當按照一定的方式予以公示。

那么，能否據此推斷出公示是物權的本質特征呢？筆者認為，物權的公示不是物權的本質特征，而是傳統物權法理論基于物權的支配性、排他性與對世性特征，為了維護交易安全而延伸出來的一個制度性構建。物權公示制度的立法目的僅僅在于保護第三人的利益，離開了第三人的保護，也就失去了其應有的意義。學者們也正是從這個意義來論及物權公示制度的。比如王利明先生認為，物權變動公示的意義在于“一方面，物權直接反映所有制關系，對社會經濟關系影響重大，不能允許當事人隨意創設物權，滿足法律規定的公示方法才能設定物權，如此才能充分體現物權的法定原則；另一方面，物權是一種對物直接支配的權利，具有強烈的排他性，直接關系到第三人的利益與交易安全，不能允許當事人通過合同自由創設物權。”[2]孫憲忠先生認為，不動產物權的登記具有權利正確性推定的效力、物權變動的公示效力以及善意保護的效力等[3].所以，順乎邏輯的推演結論是，只要不牽涉到第三人，公示也就沒有必要，或者說，沒有我們依照習慣性思維所想象的那么大的意義。正因為如此，《法國民法典》第711條規定：“財產所有權因繼承、生前贈與、遺贈以及債的效果而取得或轉移。”只要根據當事人所達成的債的效果就能夠產生物權的效力，這就是為學者們所詬病的意思主義。的確，此種立法例把物權變動與債權行為的效果相混淆，沒有明確地區分物權與債權，不利于保護第三人的利益，從某種意義上說也不利于維護交易的安全。為了克服此種弊端，法國的法官在實踐中發展出對抗力規則，物權的轉讓不經公示不能對抗第三人，但是在雙方當事人之間依然能夠發生物權轉讓的法律效果。這種“合意+公示對抗要件”的物權變動立法模式兼顧契約自由與交易安全，盡管其具有很多缺點，[4]但是就買受人利益保護的問題上，能夠有效保護第三人的利益這一點上值得效仿。

傳統物權法理論中的很多原理都是建立在這樣一種假設（或者說想象）的基礎之上的：物權以及物權的變動涉及第三人的利益，這一點與債權不同，債權僅涉及雙方當事人的利益。正是基于此種假設，物權變動的債權形式主義才會被很多學者奉為正統。然而，在現實生活中，很多物權變動的案件卻根本不涉及第三人的利益。[5]從這個意義上說，債權形式主義的理論基礎并不牢固，甚至可以說是帶有虛構的成分。物權變動規則的設計固然應該考慮不特定第三人利益與交易安全，但不能“一葉障目、不見泰山”，忽略了交易雙方當事人本身意志與利益。對于交易的雙方當事人來說，在不涉及第三人利益的場合，承認他們之間合意的物權效力，并不會損害交易安全，更不會危及社會公共利益。即便在涉及第三人利益的情形中，也不應該無條件地保護第三人的利益。只有在第三人主觀上是善意的，即根據交易當時的客觀情形，其不知而且也不應該知道物權變動事實上已經發生，其利益才能獲得保護。如果第三人主觀上是惡意的，即便交易雙方當事人沒有對物權變動予以公示，也應該承認發生物權變動的法律效果。

在債權形式主義的立法模式下，未經公示的物權變動之受讓人至多只能獲得合同的保護。然而，合同保護對于受讓人并不充分。受讓人最多只能取得違約賠償請求權，不能取得標的物的物權。如果標的物是不動產，其價值一般較高，而且難以準確評估，增值空間比較大，一旦市場環境或其他因素發生變動，不動產價值上漲的幅度有可能高達數倍，此時違約賠償所得數額很可能與之相去甚遠。況且，在某些情況下，標的物對于受讓人而言具有某種特殊意義，違約賠償根本無法完全彌補其所受的損失。另一方面，如果作為標的物的不動產已經交付但受讓人卻因未辦理登記而未能取得其所有權，那么出讓人還可以所有權人的身份主張返還原物，由此將會產生諸多麻煩與成本，顯然違背民法鼓勵交易的宗旨。

其實，在司法實踐中，根據當事人的合意即能產生物權效力的合同是存在的。典型的例子就是動產抵押。根據我國《擔保法》的規定以及實踐慣例，除了交通工具、企業設備等特殊動產以外，只要當事人之間訂立動產抵押合同，該動產抵押權就具有優先于一般債權受償的效力，即便當事人并沒有辦理抵押登記。如果不承認當事人之間的合意能產生物權變動的效果，那么，動產抵押這一現代融資實踐中具有重要意義的擔保方式就失去了存在的基礎。占有改定在交易實踐中的運用以及法律對此種做法的肯定也說明公示并非物權變動的絕對要件。在我國，土地承包經營權及其變動一般并沒有進行登記，但其具備物權效力同樣也是不容置疑的。如果不承認合意可以產生物權變動的效果，那么這些現象就無法解釋。

三、當事人合意產生物權效力的社會基礎

物權變動的債權形式主義模式在一定程度上能夠確保物權關系清晰、透明，有利于區分物權關系與債權關系，因此長期以來深得我國很多學者的青睞，然而，這種模式對于物權公示程序以及當事人的公示意識要求過高，過于理想化，在我國現階段還欠缺充分的社會基礎。

首先，從我國的登記制度現狀來看，存在登記機關過多、登記職權不統一的現象。在我國，房屋的登記機關是各地的房地產管理部門，土地使用權的登記機關是各地的國土資源管理部門，林木的登記機關是各地的林業主管部門，航空器、輪船、汽車等準不動產由相應的交通主管部門進行登記，企業設備抵押由各地工商行政管理部門進行登記。登記機關的不統一給物權變動登記帶來了很多麻煩，增加了登記與查詢的成本，嚴重影響了登記制度功能的發揮，這無疑對債權形式主義的推行構成很大的障礙。近年來，我國民法學界極力呼吁借鑒國外先進做法，統一物權登記機關，然而，由于部門利益的影響，物權登記機關在我國似乎不可能在短期之內實現統一。

其次，從我國的國民法律意識來看，盡管法制建設在我國已取得很大成就，民眾心中的法律意識已經有所增強，但總的說來，法律意識、權利意識有很大欠缺。在現實生活中，很多人購買房屋時都欠缺強烈的登記意識，不愿意及時地去辦理登記手續，有不少人都認為房屋的鑰匙或房產證一交付就等于所有權轉移。在這種背景下，如果嚴格推行債權形式主義，顯然將會違背民眾法律觀念。而且，法律意識在我國存在嚴重的地區不平衡與城鄉不平衡現象，要想在很短的時間內就實現物權變動規則的統一性，難度顯然很大。即使在我國有些國民的權利意識已經得到很大增強，但是更多的是法律程序的規避而不是主動的遵循法律的要求。如果立法要求所有的不動產變動需要經過登記，在實踐中也很難得以有效執行，可能使該規定成為法律的具文。一個典型例子我國稅法實行過程中存在嚴重的偷稅避稅的例子。在我國，不是我國稅收制度不是很健全，而是國民的納稅意識普遍不高。如果這種登記需要付出昂貴的費用，交易人為了避免更多的稅賦，更加容易使這種登記制度估計成為一種立法的美好愿望。

再次，由于我國現有登記制度存在登記期限問題，采取合意產生物權效力的立法模式更有利于防止 “一房二賣”現象的發生。如果實行債權形式主義，不承認基于合意已經占有房屋的受讓人享有物權性質的權利，那么，出讓人完全有可能在等待登記的30天之內進行一房二賣或者多賣。而如果基于債權形式主義立法， “一屋二買”只能提供給特定債權人的債權救濟，其它債權人的利益不能受到保護。[6]

最后，在實踐中，房屋產權證書的申辦不可能在房屋建成時立即完成。由于各種原因，房屋的產權證書一般都得在房屋建成以后若干時間才能辦好，要求出讓人在轉讓房屋時即刻辦理產權過戶登記顯然不切實際。如果對尚未辦理產權登記的房屋的轉讓不給予物權保護，顯然是不合情理。

我們認為，考慮到我國目前的社會現實，在采納物權變動的債權形式主義的情形下，應該承認在一定條件下當事人的合意能夠產生物權變動的法律效果。這種物權變動立法模式符合我國的國情，在實踐中具有諸多優越性。

第一，采納這種物權變動立法模式，可以體現物權變動的交易便捷與安全原則[7].物權在本質上是一種財產權，現代市場經濟的發達依賴于財產在市場中不斷地迅速流轉，在流轉中實現境值，產生經濟效益，與此相應，現代物權法的基本任務不僅僅在于確定財產的歸屬關系（靜態財產關系），還在于盡可能地肯認、保護財產的流轉關系，確保財產能夠迅捷地在市場中流通，這要求現代物權法應當將交易便捷與安全作為一項基本原則。當事人合意產生物權效力恰恰能夠體現這項原則。

第二，有利于體現私法自治的理念。物權法雖然基于物權法定原則在一定程度上具有強行法的因素，但其作為私法的一個部分，仍然應該踐行私法自治的理念。物權變動歸根到底是交易雙方當事人的私事，對這種交易法律應該給予交易當事人廣泛的自由，由他們自由選擇交易的方式。這樣才能確保財產法發揮其固有的功能，促進社會經濟的發展。對于私人事務，只有私人自己最清楚如何處理對他們最為有利。法律不能越俎代庖，事先替當事人進行選擇，也不能妨礙當事人自己進行選擇。如果當事人在物權變動中決策失誤，沒有選擇有利于實現其交易安全的最佳行動方案，應該由他們自己來承受不利的后果。

第三，適合我國社會多樣化的特點。我國目前正處在一個社會轉型期，各地區之間以及城鄉這間存在社會經濟文化發展不平衡的現象，在很多地方，尤其是農村，辦理房屋產權登記還不是一件很容易的事，需要具備相關的知識、意識，而且還需要付出時間、費用、甚至人情等成本，很多人打心眼里不情愿辦理物權變動的登記手續，寧可采用雙方約定或者附加其他措施的“私了”方式來解決權屬變更問題。在這種背景下，對于物權變動，采用合意產生物權效力的模式更可以迎合當事人的不同觀念與需要，比整齊劃一的債權形式主義立法模式更有實踐價值。

第四，適合我國登記制度的現狀。我國目前的登記制度在很多方面還存在缺陷，比如登記機關不統一、辦理登記的速度較慢、手續比較麻煩、登記錯誤較多、查詢登記不方便等等。盡管有關部門正在籌劃對登記制度進行完善，但任何制度變革都不可避免地存在“路徑依賴”現象，[8]在短時間內，我國物權登記制度的上述缺陷是難以克服的。在這種制度背景下，物權變動的債權形式主義的理想難以實現，如果勉強推行，必然出現法律制度與生活事實?龜醯霓限尉置妗S肫淙绱耍??蝗繽碩?篤浯危?敵懈????質檔牧⒎?J劍?腥系筆氯說暮弦飪梢圓??鍶ㄐЯΑ?/P>

四、當事人合意產生物權效力的立法基礎

在我國原來的相關立法與司法實踐中，沒有辦理登記手續的不動產轉讓合同經常被認定為無效合同。[9]這種做法顯然是不合理的。首先，不利于保護善意當事人的利益。當事人沒有辦理不動產轉讓登記有多方面的原因，如果基于出賣人的過錯而導致沒有辦理登記，恰逢房價上漲，出賣人以不動產轉讓沒有經過登記為借口主張買受人不能取得不動產的所有權，而且還主張認定合同無效，這顯然是一種背信棄義的惡意行徑，但卻經常能獲得勝訴，善意的買受人反而得不到保護，這無異于懲善揚惡。其次，不利于穩定交易秩序。不動產轉讓雖然沒有經過登記，但是如果買受人已經對該不動產進行重大的修繕與改良，買受人不能取得其所有權顯然不利于穩定既成的財產秩序。最后，此種做法也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。因為按照我國法律規定，房屋所有權因買賣而轉移的，需要在3個月內辦理所有權變更登記。如果在3個月期限內，當事人沒有辦理登記手續，出賣人顯然可以再進行買賣[10].

我國近年來的一些立法與司法解釋對此種問題的態度已經有所改變。“合同法的立法指導思想已經發生了重大變化，不再是象經濟合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認合同的效力。”[11]最高人民法院1999年《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條已經拋棄了一概認定未辦理登記的合同為無效合同的做法，2003年頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條與19 條也規定由于出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記或未能取得房屋權屬證書的，出賣人應該承擔違約責任，既然是違約責任，那就意味著未辦理登記的房屋買賣合同是有效的合同，而不是無效的合同。

更值得注意的是，我國目前有些立法或司法解釋甚至已經在一定程度上肯定了當事人合意可以產生物權變動效果。《擔保法》第43條規定：“當事人以其他財產（指不動產以及交通工具、企業設備以外的動產——筆者注）抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同（當時的立法者顯然將其等同于抵押權本身——筆者注）自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。”由該條規定可知，普通動產抵押如果未登記，在雙方當事人之間也可以發生物權變動效果。

在司法解釋方面，《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則 >若干問題的意見》第112條規定：“債務人或者第三人提供抵押物時，應當訂立合同或者在原債權文書中寫明。沒有書面合同，但有其他證據證明抵押物或者其權利證書已交給抵押人的，可以認定抵押關系成立。”也就是說，即便沒有辦理抵押登記，也可能產生有效的抵押權。此外，該《意見》第128條規定： “公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。”由此可見，在贈與場合，即便沒有辦理產權過戶登記手續，房屋所有權也可能轉移給受贈人。

此外，最高人民法院2000年頒布的《關于適用<中華人民共和國擔保法 >若干問題的解釋》也對當事人合意產生物權效力予以肯定。該解釋第49條規定：“以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。”第59條規定“當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人”。

可見，在我國，當事人合意產生物權效力并不是理論上的憑空捏造，其具有一定的立法觀念演進史作為基礎，在我國的未來立法中，為了保持立法觀念的延續性，應當明確規定在物權變動情形中，當事人的合意在符合一定條件時能夠產生物權效力。

五、當事人合意產生物權效力的內容及其條件

綜上所述，我國物權法有充分的理由承認當事人合意產生物權效力的立法模式。那么，這種物權效力的具體內容如何？發生此種效力應該具備何種條件？

筆者認為，在未按照法律規定進行物權變動公示的情況下，當事人的合意也應該能夠發生物權效力，但這種物權效力比較弱，可以稱之為不完備的物權效力，它在強度與范圍方面與已經進行公示的物權存在差距。具體而言，這種物權效力的內容及其條件如下：

首先，這種物權效力可以對抗出讓人。就不動產物權變動而言，如果出讓人與受讓人已經訂立買賣合同或其他合同，而且出讓人已經把不動產交付給受讓人或者已經把產權證書交付給受讓人，那么在雙方當事人之間，應該認定已經發生物權變動的法律效果。出讓人不得反悔，主張物權未發生變動。受讓人可以物權人的身份拒絕出讓人返還標的物的請求。就動產物權變動而言，如果出讓人尚未將標的物交付給受讓人，但雙方明確約定標的物所有權已經轉移給受讓人，那么受讓人也可以以所有權人的身份拒絕出讓人返還標的物的請求。

其次，這種物權效力可以對抗沒有辦理登記的其他受讓人。[12]此種情況僅適用于不動產以及交通工具（準不動產）的物權變動。如果出讓人在簽訂合同后已經把不動產或準不動產交付給受讓人，或者已經把產權證書交付給受讓人，但在此前或此后出讓人與第三人也簽訂了買賣合同或其他合同，不過并沒有辦理登記，那么占有標的物或其產權證書的受讓人享有優先的權利，可以對抗其他受讓人，后者只享有債權。

再次，在破產程序或者在參與分配程序中，這種物權的標的物如果是不動產或準不動產，那么其效力可以對抗出讓人的一般債權人，但有兩個前提條件：其一，以這種方式設立的物權不應該是擔保物權，否則就會對其他債權人不公平；其二，這種物權的受讓人已經向出讓人支付了對價——受讓人的付款及其對標的物的占有是該標的物的價值得以保存下來的“近因”，既如此，受讓人理所當然地應該享有優先于其他債權人的權利。

最后，這種物權效力不能對抗一般物權。如果出讓人在將不動產或準不動產交付給受讓人之前或之后與第三人簽訂了合同，并且已經辦理了物權變動的登記手續，那么第三人就確定地取得了標的物的物權，而且是一種效力完備的物權，其效力優于僅僅基于合意占有標的物的受讓人。

值得注意的是，當事人之間產生的物權效力是一種有限的效力，因其不能對抗經過登記的買受人，顧及交易安全與交易風險的存在，買受人自會進行不動產轉讓登記。只不過這種立法與債權形式主義立法相比，前者把這種交易安全利益的維護系于買受人一種自愿的選擇，而后者定為立法的強制需求而已。

結 語

物權法具有較強的本土性，物權立法應該立足于我國的國情，尊重我國當下的社會現實。物權變動的債權形式主義固然有其優點，但它需要以完備的物權公示程序以及當事人高度的公示意識作為制度基礎與文化支撐，而這兩項因素在我國目前尚付闕如，短時期內也不會有太大改觀。鑒于此種現實，在立法上承認當事人的合意能夠產生物權效力是一種務實的、理智的選擇。執著于過于理想化的立法模式，為了理論上的偏好而無視活生生的社會現實，只能是立法者的美好的美好愿景。而我國《物權法（草案）》公開征求意見稿（即三審稿）中，明確采用了債權形式主義的立法，[13]但存在以下問題：第一，在我國，如果未經登記的不動產的產權不受法律保護，那么，現實生活中基于特定原因沒有經過登記的不動產的權屬問題如本文開始提高的類似案例怎樣解決？如根據實施后的物權法，沒有經過登記的不動產的物權的狀態一概不予承認，那么由于諸多原因出現的現有房屋沒有甚至不能進行登記的買受人利益怎么進行保護？第二，物權法的相關法規配套實施問題。我國立法機關已經決定對各種登記機關進行統一，但是，各種既有登記部門利益怎么解決？這個統一登記的時間多長？能否與物權法配套實施？如果不能配套實施，在登記制度尚不完備，物權法匆忙付諸實施，同時也會造成與第一個類似的問題。第三，既然是要統一登記機關要進行登記，為了保證這種登記的有效性，其必然需要對登記進行實質審查，如果不進行實質審查，則會使登記錯誤的幾率大為增加，影響登記的公信力，最后會必然影響到采用這種債權形式主義中登記本身的存在價值。為了保證這種實質審查的有效性，相關的配套制度如登記責任制度、保險制度甚至是不動產買賣的強制公證制度等需要建立。在這些制度尚付闕如的情形下，真正的登記制度也就很難設立，從而使這種債權形式主義立法模式在我國的改造難以取得實質成功。然而遺憾的是，該草案對登記的審查制度并沒有規定，從而使這種登記制度在實踐中能否起到效果大打折扣。[14]另外還有一些問題如由于我國農村本來賦稅繁重，新制定的物權立法要求其修建的房地產重新進行登記與納稅，農民利益如何保護？如此等等，這些需要我國物權法制定過程中對此進行解決。

本文初稿的寫作，很大程度上得益于 2004年11月19日在中國人民大學賢進樓501會議室召開的“物權法研討會”的（王利明教授主持）。該研討會中對物權變動采登記生效要件與登記對抗要件的看法爭論激烈。會中王利明教授、錢明星教授、王軼副教授、申衛星副教授、梅夏英副教授（現已為教授）、程嘯博士等（因當時沒有作非常具體的記錄，諒不能一一列舉名字）的觀點對此文的寫作啟發甚大，在此表示感謝。但文中觀點概由筆者負責。關于該研討會的具體內容，可以參見中國民商法律網

[1] 謝在全：《民法物權論》，中國政法大學出版社1999年版，第64頁；梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社1997年版，第92頁。

[2] 王利明：《物權法論》（修訂本），中國政法大學出版社2003年版，第163頁。在這里，王先生把物權的公示與物權的自由創設聯系起來。

[3] 孫憲忠：《論不動產物權登記》，載《中國法學》1996年第5期。

[4] 具體評析可以參見王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第44-48頁。

[5] 李建華 許中緣：《論物權變動的交易便捷與安全原則》，載《吉林大學社會科學學報》2005年第1期。

[6] 這也是債權形式主義立法的固有弊病。基于此點，學者提出，基于“一屋二買”定買受人利益可以建立某種撤銷權制度來進行解決。但問題是，根據公認的觀點，撤銷權為一種債權的保障救濟措施，作為一種債權的權能之一。如果基于債權形式主義立法例，這種債權性質的撤銷權能夠撤銷具有物權性質的行為嗎？另外，有學者提出設立預登記、轉交付、買受人優先權的制度來進行特定買受人利益進行保護。其實，買受人的優先權制度本身就是承認當事人買賣合同在當事人之間產生一定物權效力的制度，與我們主張的觀點是一致的，而在債權形式主義立法例下建立這種優先權制度，是有違登記產生物權性質的登記法理。關于這些制度的創立，參見馬新彥：《一物二賣的救濟與防范》，載《法學研究》2005年第2期。

[7] 李建華 許中緣：《論物權變動的交易便捷與安全原則》，載《吉林大學社會科學學報》2005年第1期。

[8] [美]道格拉斯·C·諾斯著：《制度、制度變遷與經濟績效》，上海三聯書店1994年版，第5—6頁。

[9] 《城市房地產管理法》第37規定：“下列房地產不得轉讓：……（六）未依法登記領取權屬證書的；……　”在實踐中，很多地方的法院基于該條規定將未辦理登記的房地產轉讓合同認定為無效合同。

[10] 王利明：《物權法論》（修訂本），中國政法大學出版社2003年版，第169-170頁。

[11] 崔建遠：《無產權證房屋買賣合同的法律后果》，載《法學研究》2004年第3期。

[12] 參見孫憲忠：《房屋買賣交付而未登記的法律效果分析》 2005年7月25日瀏覽。