序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇商業模式與管理模式，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：商業房地產；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業地產的營業模式決定了商業地產要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產的收益方式。從經營規模上也區別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業房地產是一個綜合的房地產運作形式，要從投資和開發上區別于傳統的地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。

1 商業地產的運營管理

應該在最大程度上提高房地產的租賃收益以及品質的價值，將現代房地產理念加入傳統的經營項目當中。統一地將這些元素結合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產項目，從而逐漸從“商業管理”發展成為“物業管理”，從而逐漸增強核心競爭統一化標準運營模式是商業地產發展的關鍵，在運行管理上的統一最主要的就是開發商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統一步驟的經營管理工作。把傳統的經營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業物業是一個綜合性非常強的復合商業物業，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內容，有統一規劃、統一營銷、統一售后服務管理、統一品質監管和物業服務。為以后的統一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業地產是否能成功的成為城市商業圈中心的重要執行措施。所以執行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業規劃是商業項目成功的運營基礎。

2 商業地產運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產權

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產權，這種經營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產開發商都在日常經營過程中降低了自己的置業門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業地產都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產權類商業地產商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產開發商也是以一個物業為整體進行整體開發的。通過對類型的商鋪的科學規劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產的產權一直在開發商手中，開發商可以將產權進行抵押貸款，待產業增值后再繼續出售，這樣做也會將整個地產都納入資產運作的范圍內，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執行自己商業地產的經營風格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產權作為投資資本進行再開發，還可以同商家進行聯營，以物業為入股股本參與整個地產的運營當中，也可以合作經營。除此之外，還可以通過物業和其他工作單位成立商業經營公司，專門為經營商業物業，同時以租賃的方式從業主手中取得商業物業的使用權，同時還能獲得產權的租賃收入和合伙經營搜如以及物業增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產商的強強聯合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產應用到了極致，并且利用商業地產的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業進駐萬達房地產，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩定的現金流，而商家則是節省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始

投入。

3 商業地產運作中存在的風險

商業地產和住宅地產區別在于商業地產的資金周轉較慢，需要整個環節都不能有差錯，才能形成一個完成的商業模式，也能保證這個商業環節上的開發商、投資者、經營者、物業都能得到自己應有的利潤。主要的經營環節包括了開發、銷售、招商、經營和管理幾個工作環節，這幾個工作環節中每一個都有著非常緊密的聯系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產的區別，同時商業地產的風險也是比普通房地產大，通常會有以下幾個風險：

3.1 宏觀調控的風險

因為現在如今房地產的開發非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經多次出手調控，例如上海市就已經針對這種情況進行詳細的法規規范，同時要明確商場的產權以及分割轉讓的明細標準，并且規定商鋪必須在有產權證的時候才能夠開發、使用和轉讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發商的行為進行了具體的規范。

3.2 行業規劃失誤的風險

行業規劃具體指的是對某一個地區的產業、地區以及人口等方面內容的安排或者計劃，這種規劃屬于法律法規范疇內的，具有一定的強制性，如果出現宏觀上的規劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業也應該在當地開發商業地產的時候應該熟悉當地的政策法律法規，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業地產開發活動很大程度上是以來市場調查等商業活動，但是在法律的角度上來了解城市發展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風險

開發商在賣出商鋪之后，消費者和小業主們委托開發商經營該商鋪，而開發商則是將整個商業地產交給大型商業地產進行統一經營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規劃階段就要規避法律風險，并且按照市場的需求和規律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業地產有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業信譽，維護企業品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產生的經營風險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內因為自身的經營管理不善而無法繼續經營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發商無法支付固定的收益給業主，因此開發商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據商鋪的行業前景、資質一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經常忽視商家整體的精神風貌和影響商業信譽和形象，也會因此造成商業布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風險

通過公平的法律法規確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發商采用委托經營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業主除了和開發商簽訂購房合同之外，開發商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發商要特別注重委托經營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產權分散所帶來的風險

開發商也要公平公正的分配整個商業地產的商業布局，保證在產權上不要和經營者產生糾紛和矛盾。針對這一問題開發商可以在進行分割的過程中成立業主委員會，通過業主委員會對商場未來經營管理進行總體性的規劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產權能最大限度的避免后期發生

糾紛。

3.7 物業管理中存在的風險

在商業物業當中單獨成立的物業委員會的困難很大，而且管理內容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業地產的管理費可能因為經營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發商產生了糾紛，這是物業的管理水平問題就體現了出來。而且很多不同形態的物業也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發生物業糾紛的概率。

4 結語

綜上所述，商業地產的已經在我國開始有了很大程度的發展，不僅是已經進入的房地產開發商還是新參加的開發商，都是處于探索階段。商業地產是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業地產開發商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發出具有市場競爭力的產品，在進行項目開發之前要做好可操作性研究和規劃設計， 商業地產的經營周期很長，在進行經營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產業鏈，才能實現良好的運行，取得預期的效益。

參考文獻

[1] 夏聯喜.商業地產新兵入門[M].中國建筑工業出版社，2011.

[2] 武能堯.商業房地產開發運營的研究[D].蘇州大學，2010.

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[關鍵詞]7-Eleven；商業模式；供應鏈管理；外包

[DOI]1013939/jcnkizgsc201528030

1 SEJ的商業模式

7-Eleven便利店誕生于美國得州，1974年由Ito Yokado 引入日本，并結合日本現實國情進行商業模式革新，迅速確立零售霸主地位。

商業模式是指企業組織管理企業各種資源（包括貨幣資本、實物資本、人力資本、知識資本及創新管理模式）提供消費者無法自力的產品或服務以滿足消費者需求、創造價值的系統。

SEJ在CEO Toshifumi Suzuki 的經營下，致力于發展成為顧客提供生活日常問題解決方案的便利商店連鎖企業，不僅供應高質量的實體產品，同時提供人性化服務，旨在為顧客提供24小時全天候的便利。

由于日本與美國存在諸如文化、消費者心理、外部環境等商業元素的差異，SEJ結合日本國情確立了以信息系統支持下的高效供應鏈管理來滿足消費者需求（顧客導向）的商業模式。

11 顧客導向

新經濟時代，消費需求更趨多樣、復雜化。市場天平向消費者傾斜，即買方市場上消費者占據主動。日本消費者普遍對產品及服務質量反應敏感，而對價格敏感度較低。日本地狹人稠，受店鋪面積限制，SEJ連鎖便利超市貨架數量及倉儲能力有限，在預測消費者需求的基礎上有針對性地銷售熱銷產品尤為必要。SEJ以顧客需求為導向，全天24小時無間斷為消費者提供熱銷產品，而不滿足于傳統的將貨架產品“銷售一空”。消費需求是SEJ所有戰略選擇的出發點，商業系統的構建也都圍繞顧客需求開展，滿足消費需求成為SEJ占據市場獲得收益的源泉。

12 致力于產品開發與提供友好服務

作為便利連鎖商店，SEJ不僅銷售供應商生產的制成品，更注重研究消費者潛在需求，通過調研分析為消費者提供方便其生活的各類便利產品。

與一般便利商店或大型超市不同的是，SEJ致力于為顧客提供日常生活問題解決方案，其任務不僅僅是提供高質量的產品與優質服務，而是為消費者打造更便利輕松的生活。因此，除去24小時全天候營業外，SEJ還提供“宅急送”、代收水電費、代收機票、自助取款等特色服務，將零售業務范圍不斷拓延。

13 高效低成本的供應鏈管理模式

受條件限制，SEJ貨架上的商品都是經數據分析后挑選的針對目標顧客的高質量產品，該目標的實現離不開高效、低成本的供應鏈管理。通過連鎖經營形成規模優勢，不斷復制盈利模式，確保每家分店的盈利水平；通過創新物流模式、外包配送中心等方式確保商品質量、降低成本；借助信息技術實現供應鏈相關環節的信息共享，降低交易成本，提升顧客滿意度。

2 SEJ商業模式的戰略支持

21 SEJ的經營原則

SEJ堅信顧客滿意是企業利潤的源泉。這一原則反映在企業運營的各層次戰略中。Suzuki 認為庫存是零售業中最需關注的問題，成功的零售商應準確預測消費需求，降低供應鏈各環節成本。

為給消費者日常生活提供便利，SEJ通過IT技術預測消費需求，避免顧客流失；通過有效的項目控制和科學的供應鏈管理提供需求量高、周轉率高的產品，并移除銷售緩慢的產品，降低成本。

22 連鎖經營戰略

SEJ采取了成熟的連鎖經營模式，形成規模優勢。企業形象識別系統完善統一，易于識別并形成顧客忠誠度；統一的物流，保障產品質量并降低物流成本；規范系統的培訓，使各店鋪均可保持較高水平的服務質量。

為進一步占據市場份額，SEJ在連鎖選址時采取密集分布戰略，利于品牌辨識度提升，同時緩解了店部分散造成的物流壓力。約60%的新加盟店都是由個體商鋪改造而成，SEJ與特許經營者的關系非常親密，SEJ提供規范的管理、IT系統支持，培植加盟商忠誠度，確保盈利水平。

23 供應鏈管理

信息技術支持下的供應鏈管理，是SEJ商業模式創新成功的關鍵。

首先，獨創組合配送體系。早在1976年SEJ便建立了流暢的物流配送系統，隨著科學技術的發展，SEJ改進了組合配送系統。來自不同供應商的產品被匯集到全國223所綜合配送中心，然后被分裝到相應的貨車上發送至各門店。

其次，信息系統的支持。1999年6月，SEJ投資五億美元革新了其第五代全信息管理系統。系統連接了總部及各店面70000余臺計算機，實現了衛星通信、獨立連接；店鋪信息系統使得全體員工有機會參與貨物、訂單管理，實現了精細化管理；與合作伙伴共享信息平臺，降低交易成本，提升了供應鏈綜合管理效率。

再次，電子商務提升服務質量?；ヂ摼W時代，SEJ積極發展電子商務，拓寬服務范圍，其電子商務業務主要包括金融服務、網絡營銷、公共社區服務、店內智能打印等。在提升服務質量，提升顧客忠誠度的同時增進顧客交流，獲得信息資源，為供應鏈管理乃至整個商業模式的運行提供了信息支持。

最后，采取積極外包政策。SEJ的外包策略及供應鏈關系管理能力聞名于世。SEJ避免了盲目業務擴張，集中精力于整條供應鏈中自己最擅長的環節構建競爭優勢，而將物流中心、全信息系統等供應鏈服務進行外包，降低研發管理成本，并積極維系上下游合作伙伴的關系，增進彼此信任，降低交易成本。

3 SEJ商業模式評析

一方面，SEJ的連鎖經營模式通過統一管理提升了管理效率；統一配送確保了產品質量，降低了物流成本。以顧客需求為導向提供高質量產品、提升服務質量建立了高度的顧客忠誠度，采取的特色服務模式也形成了區別于普通便利店的差異化優勢。IT技術支持下的供應鏈管理高效系統，降低了運營成本，確保持續收益。

另一方面，差異化的產品及服務導致了高價格，缺乏價格競爭優勢。多數連鎖店由個體經營店鋪改造而來，資源整合存在困難。部分店面選址偏遠、管理不善導致店面倒閉。存在過度多元化問題。

4 結 論

SEJ結合日本國情，革新了零售連鎖經營模式，發展至今建立起便利零售王國。高效科學的供應鏈管理及統一完善的連鎖經營管理模式有效支撐起SEJ以顧客為中心的經營理念，使得SEJ零售業界長盛不衰、獨樹一幟。我國便利連鎖企業應根據中國消費環境合理借鑒SEJ的商業模式，更好地服務顧客、贏得市場，以期在激烈的競爭中占得一席之地。

參考文獻：

[1]Kei Nagayama and Peter Weill7-Eleven Japan Co，Ltd： Reinventing the Retail Business Model[R].CISR WP No338 and MIT Sloan WP No4485-04

[2]于秋月淺析7-Eleven便利店的營銷模式[J].商業經濟，2013（4）：59-61

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一、企業工商管理現狀

1.管理水平不足。

企業工商管理工作開展的過程中，需要以全面提高企業市場競爭力為發展方向，這也決定了企業未來的經營情況，并且能否在激烈的市場競爭中占有一席之地，并能從根本上提升市場的資源占有率，但我國的很多企業在進行工商管理工作的過程中，并沒有做好管理工作之間的協調發展，也沒有將目標客戶為了主要的發展導向，因此企業工商管理還存在很多待解決的問題。企業的各個部門在溝通的過程中會存在著很多問題，這些問題在企業經營活動開展的過程中會存在著比較明顯的協調性差，互動性不足的情況，這些問題會對企業的經營活動管理機制有著影響，并不能真正的將解決措施落到實處。在當前的社會背景下，企業發展并不是一帆風順，會受到各方面的阻礙，想要實現企業經濟化、規模化的發展，就需要全面提高企業的工商管理水平，當前我國企業還存在著管理者經營理念落后的問題，這也是影響企業發展的主要原因，企業員工不能明確認識到工商管理工作開展的重要性，所以不能了解企業管理中的問題，很難制定明確的管理措施來解決這些問題。綜上所述，想要全面提升企業的工商管理水平，就需要轉變當前的企業經營觀念，完善現有的工商管理制度，做好市場和企業之間的協調發展。

2.企業定位不明確。

在我國的企業類型的統計過程中，發現加工生產型的企業的數量具有一大部分，這些企業經營中的大部分企業是通過外貿訂單的形式來進行加工的，想要實現生產型企業向經營型企業轉變還需要走很長一段路，許多生產企業對經營型企業的了解不足。加工型企業從嚴格意義上來講處在產業鏈的底層，并且價值取向十分單一，很難在激烈的市場競爭下實現長遠發展，因此，企業必須要進行轉型，一旦企業的自身定位一直處在同一種層次，就無法做好企業的工商管理。我國社會經濟的發展讓企業的發展速度得到了顯著提升，企業在經營和管理的過程中需要順應時代的發展潮流，因此需要優化企業的工商管理技術水平，傳統的生產型企業很容易在經濟發展的過程中遭到淘汰。我國的很多企業發展都是建立在現有的市場經濟條件下的，并且企業成立的主要目的就是能夠通過經營活動來從中獲取更多的經濟效益，企業的發展是建立在利益獲取的基礎上的，從而忽視了自身應該承擔的社會建設重任，企業在經營管理過程中經常出現資源浪費的情況，生產肥料污染環境，市場活動中不遵紀守法，這些問題的出現對社會的建設發展產生了影響。

3.管理理念落后。

隨著我國市場經濟的發展，要想實現企業可持續發展的戰略目標，就需要全面提高企業的市場競爭力，結合實際企業發展情況發現，影響到企業競爭力的主要原因就是企業的工商管理水平，基于此，只有從根本上提高企業的工商管理質量，結合市場經濟發展規律，定時優化管理模式，不斷完善工商管理技術，才能真正的實現企業管理水平的提升。由于我國的部分企業在經營發展的過程中受到了計劃性經濟體制改革的影響，傳統的思想觀念根深蒂固，這也是企業現有的工商管理水平難以滿足社會整體經濟發展需要的主要因素。企業為了更好地發展，制定的很多新型管理制度，這些管理制度大多數是從計劃經濟改革基礎上形成的，這些制度并不能在當前的市場經濟發展環境下得到應用。因此，在進行管理制度的選擇和應用時，通常會遇到很多問題和阻礙，這是因為企業發展缺乏基礎制度保障，從而導致企業工商管理工作的開展并不順利，企業管理始終處在一個無序的發展狀態下。受到這些企業制度的影響，在與具有較強競爭力的企業時，很容易受到沖擊，長此以往很快會被社會淘汰。

4.市場開拓能力不足。

結合企業的實際發展情況得出結論，企業在進行經營管理的過程中必須要嚴格遵守社會的發展規律，實現企業長遠的發展的經營目標，這代表著企業要合理的制定經濟發展計劃，以實現競爭力提升的戰略目標，同時能夠綜合性的考慮到市場發展的各種因素，堅持以市場需求為導向，建立合理的管理模式?，F代企業發展需要將企業的生產和銷售進行有機結合，只有全面提高企業的生產效率，才能實現經濟效益的提升，企業的銷售能力會影響到企業的競爭優勢。目前，我國大多數企業在發展重點并不是市場開拓，在與其他企業進行市場競爭的過程時，也會將自身作為衡量標準，生產型企業很多都存在著對市場經濟發展形態認識不足的情況，很容易讓企業逐漸喪失社會的發展節奏。

二、企業工商管理的未來發展方向及管理模式

1.提升管理人員的職業素質。

企業工商管理的工作人員需要參與到管理方案的制定過程中，監管整個管理工作的內容，想要實現這一目的，需要全面提高管理人員的職業素質，提高管理人員的管理水平，為了實現這一發展目標需要企業加強對企業工商管理人才的培養，結合當前經濟發展背景下企業各個部門的管理需求來進行人員更換，目的是能夠讓工商管理人員具備綜合化的管理能力。企業之間的競爭從本質上來講是人才間的競爭，企業的發展離不開人才作為基礎，想要保證工商管理的長足發展，就需要做好企業人員管理，堅持以管理作為企業發展的中心，做好管理人才的培訓。比如：企業可定期在企業內部開設培訓活動，將最新的管理理念落實到人員管理的過程中，為企業管理人員提供一個良好的學習環境，也為企業與高校之間的合作提供了機會，企業的發展需要具有一個明確的人才管理理念，能夠充分了解企業對崗位發展的需求，挖掘出每個員工自身應具有的管理優勢。

2.完善企業組織架構。

企業在進行組織架構的過程中，需要明確企業的發展需求，全面提高企業的市場競爭力，完善企業當前組織內部架構，主動承擔起企業組織部各個崗位之間的職責和義務，不斷地規范化當前的企業工作流程，為企業的發展提供一個良好的發展環境。同時，想要全面提高企業的工商管理效率，企業發展還需要面向所具有企業應部門，讓所有的管理人員都意識到在崗位上需要承擔的責任和義務，并且制定一封家書，在進行考核制度制定的過程中，需要做好獎勵工作，激發工作人員的工作熱情，全面提高企業部門工作的積極性。優化當前的企業晉升制度，推動員工綜合素質的提升，并且企業需要結合自身的經濟發展目標，來制定出合理的晉升制度，為社會經濟發展輸送更多優秀的管理人才，充分的發揮出人才的無限價值，激發企業管理者的潛能，有效的促進企業長遠發展戰略目標的實現。例如：當前我國產業發展過程中對能源的需求量正處在不斷上升的狀態下，尤其是中石化和中石油等企業，想要對這類企業進行工商管理模式的建立和完善，需要保證企業組織結構的完整性，盡可能的避免出現市場汽油價格漲幅的情況。需要在工作開展的過程中協調企業各部門的力量，來進行企業資源的整合發展，讓企業的管理工作更加規范化，工作人員能夠及時的發現企業管理過程中的問題，采取針對性的管理措施進行改進。同時在企業發展的過程中，需要保證企業自身文化的發展，爭取實現企業的品牌創建，讓企業具有符合自身發展要求的特色，能夠在激烈的市場競爭過程中吸引大眾的目光。

3.企業發展戰略管理。

工商管理工作的開展需要做好企業的戰略管理，這是全面提高企業管理水平的主要內容之一，首先需要明確戰略管理主要指的是企業結合自身發展情況而制定的發展目標，屬于企業長期發展的計劃形式，能夠充分認識到企業的具體化發展方向，實現不同類型資源之間的優化整合和合理配置，為企業的長遠發展提供助力。同時想要做好企業的戰略管理，需要從宏觀的角度來規劃企業管理目標，目的是能夠實現企業發展過程中的財力、物力最優化，以此來為企業獲取更多經濟效益，企業的戰略管理，需要面對不同類型的風險，只有做好企業風險把控，制定出合理的發展戰略，才能夠更好地規避企業控制風險。企業的發展和建設會受到管理人員職業素養的影響，造成企業發展定位不準確的問題出現，讓企業很容易受到外部市場發展環境變化的影響，阻礙了企業競爭力的提升。因此，企業在進行未來發展戰略的制定過程中，需要結合自身的實際發展情況，明確市場戰略目標，充分了解企業的內外部的發展環境，結合國家出臺的相關扶持政策和規定，制定出合理的管理方案，企業發展戰略的制定需要具有可行性。因此，在企業工商管理工作的開展中，需要明確戰略管理的主要方向，全面提高企業管理效率。

4.加強企業財務管理。

企業經營過程中，需要做好財務管理工作，這時企業經濟的重要部門，也是企業價值評估的重要依據，現代化市場經濟發展形勢，決定了企業在進行財務工作管理的過程中，必須要制定明確的財務管理方案，開展戰略性的財務管理，因為管理所涉及到的企業經營發展內容比較多，所以，需要做好財務信息系統的構建，能夠自動化的進行成本、預算管理。企業工作人員需要做到對企業資產和財務風險的控制管理，設計全方位的管理系統，為企業的長遠發展制定明確的發展戰略。戰略財務管理工作的實施需要抓住市場發展帶來的機遇，全面提升企業投資的合理性，最大化的獲取企業利潤，同時在進行企業經濟效益評估的過程中，最重要的依據就是企業的現有經營利潤，爭取用最少的資金投入來獲取最大的經濟收益，這也是進行財務預算管理工作的主要目標。財務管理工作關系到企業的發展前景，會影響到企業工商管理工作的發展方向，需要保證企業發展過程中的工商管理模式符合當前的市場經濟發展需求。

總結

隨著我國社會經濟體制的發展，為了適應社會發展情況，需要創新企業的工商管理形式，提高企業的市場競爭力，以此作為主要發展方向，才能實現企業經營規范化發展，更好地適應當前的社會環境，提高企業的市場競爭力，推動企業長足發展。因此，在進行企業工商管理的發展方向和管理模式的研究過程中，需要全面提升工商管理人員的綜合素養，完善當前的企業組織內在結構，通過新型管理模式的運用來實現管理技術的提升，同時能夠通過企業經營戰略的完善，更好地進行企業財務管理工作，全面提高企業的工商管理工作效率。

參考文獻：

[1]麻新.企業工商管理的未來發展方向探索[J].時代金融,2018(06):143+147.

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[3]王詠梅.企業工商管理的未來發展方向及管理模式探索研究探討[J].經貿實踐,2018(03):219.

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[5]張劍峰.企業工商管理的未來發展方向探索[J].電大理工,2017(01):62-63.

篇4

    1 商業企業進行物流管理模式選擇的必要性

    1.1 我國商業企業物流管理現狀

    據不完全統計,目前我國商業企業一般商品物流成本占商品總成本55%以上,尤其是季節性較強的水果、食品等商品的流通費用占據產品總成本的60%左右,玻璃、陶瓷等易損性產品的運輸破損率高達20%。美國、日本、德國等發達國家,物流成本僅占GDP的10%左右,而我國的物流成本則在20%~25%左右。從時間消耗看,發達國家的產品的物流環節占據整個生產-銷售流程時間的30%左右,而我國產品的物流環節則占據整個生產-銷售流程時間的85%以上。例如:從目前超市銷售的蔬菜來看,基于蔬菜生產的區域性、分散性、季節性與市場需求的平衡性、常年性、多樣性等矛盾,決定了蔬菜的物流環節呈現出分散-集中-分散的特點。本文對福州市和重慶市多家超市的蔬菜在物流環節的成本進行了考察。第一步,在蔬菜由地頭到一級批發商的階段的流通過程中,蔬菜會有3%~5%不等的損耗。包裝好的蔬菜進入裝車階段,車輛通常由一級批發市場的批發商提供,在蔬菜的采購環節,發生了費用中包裝材料與人工費用比重較高,約占全部費和的49.1%。第二步,由農村運往重慶盤溪蔬菜批發市場的過程中,運輸中發生了各項費用,如:路橋費、燃油費、車輛費等。到達重慶盤溪蔬菜批發市場后,要向工人支付工資的費用,蔬菜進入批發市場后,批發商要雇傭工人進行整理、分揀、加工、卸貨。由于大多蔬菜都怕損失水分,因此在運輸過程中,平均每噸蔬菜的正常水份蒸發量約為0.3%,加上包裝不合理,運輸、儲存等因素造成蔬菜腐爛、變形的物流損失約為5%左右。第三步,重慶盤溪蔬菜批發市場的蔬菜經過批量銷售進入超市后,蔬菜的超市價格是地頭價格的6倍。重慶市農民、零售商、批發商的利潤關系為“批發商>零售商>農民”,在蔬菜市場存在著“兩頭哭,中間笑”的現象,而流通成本的高低直接影響著中間商的最終利潤。

    1.2 存在的問題分析

    一是商業企業對物流管理的重視程度不夠。一些商業企業受傳統“重商流、輕物流”經營理念的影響,不能接受現代物流的管理理念,沒有專項資金進行物流市場的開拓,缺乏產品“供應鏈”理論,商業企業與上級批發商缺乏相互協調機制,沒有建立起取長補短的長效物流管理鏈條,企業間對于物流成本,出于自身考慮相互推托,都試圖把物流成本轉嫁給對方,沒有形成合作機制。由于流通不暢增加物流成本。二是不能根據自身條件選擇合理的物流模式,許多商業企業仍然采取自營的物流方式,且品的供應鏈繁瑣,企業“大而全、小而全”的情況依然存在。一些商業企業從產品的生產、倉儲、到配送運輸,全部由企業自已承擔,這種自營物流方式,并不適用于所有的企業,一些商業企業由于模式的選擇不當,明顯增加了企業的運營成本,自營物流成為了額外負擔,削弱了核心競爭力。三是物流人才稀缺。在目前商業企業的物流人才中,專業的物流規劃、管理、研究人員,尤其是掌握產品供應鏈優化、整合等物流先進理論的管理經營型人才、物流宏觀管理人才非常緊缺。

    2 商業企業物流管理模式探索

    我國《物流業調整和振興規劃》中指出“:我國企業將進一步推廣現代物流管理,運用供應鏈管理與現代物流理念、技術和方法,實施采購、生產、銷售和物品回收物流的一體化運作。鼓勵生產企業改造物流流程,提高對市場的響應速度,降低庫存,加速周轉。推動物流企業與生產、商貿企業互動發展,促進供應鏈各環節有機結合?！痹谖磥淼陌l展中,SCM(自營物流)、TPL(第三方物流)、FPL(第四方物流)、5PL(第五方物流),將是商業企業主要面臨的幾種發展模式。

    一是SCM自營物流模式。傳統的自營物流模式,其目標僅為降低物流成本,實現物流利潤的最大化。而現代SCM自營物流模式,則以產品供應鏈為標尺來衡量企業的物流管理效果。企業通過設置專業的物流部門,購買先進的物流設備,自行招聘、培養高素質的物流人才,對供應商、銷售商的物流過程進行有效的整合,實現供應鏈的最優化設計,最大限度拓展企業的物流資源。二是TPL第三方物流模式。我國國家標準《物流術語》中給出的第三方物流定義—— 第三方物流是由供方與需方以外的物流企業提供物流服務的業務模式。第三方物流又被稱為“合同物流”“、外包物流”等。商業企業基于自身物流基礎條件考慮,將物流管理全權委托給其他外部的物流企業。物流系統的規劃設計、物流活動的運作等都由第三方物流企業負責。物流企業根據不同客戶的需求,整合物流資源,將具有相同運送時間、地點要求的運輸需求的貨物搭配在一起,實現供應鏈的最優化,達到規模經濟效應。例如:我國上海的華聯超市利用自身運力資源優勢,成立了“第三方物流公司”,為其他超市提供物流服務,已初具規模。三是FPL第四方物流模式。相對于“第三方物流”的資源整合、供就鏈優化方面的局限性,第四方物流從宏觀的角度在第三方物流模式的基礎上隨之產生。商業企業可以通過第四方物流對自己的物流系統進行更加全面的宏觀規劃,彌補不同物流企業間的缺陷,實現物流資源、能力與技術的互補,推動產品供應鏈的集成化,為企業提供更加科學、合理、全面的供應鏈組合方案。第四方物流是近年來隨著信息技術的廣泛應用更發展起來的,依賴于強大的信息溝通機制,能夠為第三方物流企業提供資源共享的平臺,實現有別于傳統第三方外包物流的運營模式,全面提高商業企業的競爭力。例如:目前我國的沃爾瑪、家樂福等大型連鎖超市,電子商務領域的B2B、B2C(京東商城)、C2C(如:淘寶網)大多在使用自營與FPL相結合的物流模式,用來最優化自己的供應鏈系統。四是5PL第五方物流模式。目前第五方物流模式業界還沒有一個統一的定義,概念較為模糊,還屬于探索階段,沒有得到廣泛的應用。一般指基于7P(人員、有形展示、過程、產品、價格、渠道、溝通策略)基礎上的,集物流與市場營銷為一體的專業人才培養模式。5PL其基本功能在于為企業培養專業的物流人才,為企業提供人力資源支撐。

    3 商業企業選擇物流管理模式的對策

篇5

【關鍵詞】合同能源管理；商業模式；機制設計

【中圖分類號】F426　【文獻標識碼】A　【文章編號】1002－736X(2012)03－0051－03

我國目前正處于工業化快速發展的時期，能源消耗大，能源利用率低，單位產值能耗和單位產品能耗呈現雙高態勢。從行業層面看，我國能源利用效率要低于國際先進水平10％以上；從單位產品能耗看，鋼鐵、水泥和冶金等高能耗行業的主要產品單位能耗，平均比國際先進水平高40％。這既是粗放式發展方式存在的問題，也是“轉方式、調結構”，發展節能產業的戰略機會。根據中國節能服務產業發展報告(2008～2010)，2008年我國節能服務產業總產值增長417.3億元，2009年節能服務產業總產值增加到588億元，同比增幅40.9％。合同能源管理項目投資額從2008年的117億元增長到2009年的195億元，同比增長67％。2009年合同能源管理(EPC)項目形成年節能能力1757.9萬噸標準煤(2008年節能能力為569.27萬噸標準煤)，年減排1133.85萬噸二氧化碳(2008年減排二氧化碳367.18萬噸)。2009年，全國節能服務公司約502家，共實施節能項目4000多個，總投資280億元，節能服務產業從業人員由2008年底的6.5萬人增加到2009年的11.3萬人，增幅達74％。2010年節能服務產業產值預計達800億，增速有望保持30％～40％。目前，節能服務業的發展目前主要集中在工業和建筑兩大能源消耗產業，EMCA協會估計節能服務產業規模潛力約有4000億元，摩根士丹利的估計預測比較樂觀，認為中國潛在的節能市場規?？蛇_到8000億元。

一、合同能源管理的發展歷程

20世紀70年代中期，“合同能源管理”(Energy Performance Contracting簡稱EPC；亦被稱之為Energy Manage，ment Contract，簡稱EMC)在發達市場經濟國家逐步培育和發展。合同能源管理是指專業節能服務公司(Energy Ser－vice Company，簡稱ESCO)與具有節能意愿的客戶簽訂服務合同，向客戶提供節能改造方案設計、原材料和設備采購、施工、培訓、運行維護、節能量監測和能源效率審計等綜合服務，而且專業節能公司常常墊付服務所需資金，并通過合同約定在未來一定時間段，從能源費用的節約中逐漸收回投資并獲得一定利潤。傳統節能投資方式下，節能項目的所有風險和所有盈利都由節能投資的實施企業來承擔；合同能源管理方式下，允許用戶使用未來的節能收益來支付節能項目全部成本，一般不要求企業自身對節能項目進行大筆投資。

1998年我國政府引入國際上先進及成熟的合同能源管理節能新機制，同世界銀行、全球環境基金共同實施“世行一全球環境基金(GEF)中國節能促進項目”，在北京、遼寧和山東三省市成立3個示范性能源管理公司，利用世行貸款探索合同能源管理的商業運作。當然，僅靠三家示范公司，僅靠世行的貸款是遠不能滿足節能市場發展的需要。2003年國家發改委與世界銀行啟動二期合作。節能市場的發展需要企業擁有自有資金，還需要獲得銀行貸款的支持，但是剛成立的節能服務公司一般貸款擔保能力比較差，項目二期設計了專項貸款擔保資金模式。中國投資擔保有限公司設立世行項目部為中小企業解決貸款擔保的難題，并專門成立了中國節能協會節能服務產業委員會(EMCA)，世行提供2200萬美元作為擔保資金幫助合適的企業獲取銀行貸款發展節能市場。2009年我國政府與世行啟動了中國節能融資項目的三期合作，該項目通過中國進出口銀行、華夏銀行和民生銀行這三家轉貸銀行利用世界銀行貸款，向國內重點用能工業領域大中型企業節能技術改造項目提供貸款，解決大中型耗能企業節能改造資金短缺的問題。

二、合同能源管理的商業模式

商業模式概念最早出現在信息管理領域。20世紀90年代互聯網興起以后，商業模式成為企業界的時髦術語，并引起了理論界的關注，其內涵也擴大到企業管理領域的廣闊空間。合同能源管理也存在著商業模式問題，主要有如下四種方式。

(一)節能量保證型

節能服務公司在節能服務合同中承諾最低節能指標(如節能量、節能率)，合同期內一般由客戶歸還節能改造所需的貸款。如果合同期內節能收益沒有達到承諾的最低指標，節能服務公司需要補差給客戶；如果節能效果達到承諾最低指標，節能服務公司可以獲得合同規定的服務費用；如果節能收益超出合同規定，雙方可按合同事先商定的比例分享受超額收益。

(二)節能效益分享型

節能工程的改造投資可由節能服務公司單獨承擔，也可以根據合同約定與客戶共同分擔，節能服務公司與客戶按比例分享節能項目運行后的收益。一般來說，節能服務公司前幾年的分成比例會比較高，以使其能盡快回收投資，獲得合理利潤。

(三)節能費用托管型

客戶委托節能公司進行節能改造和運行管理，并按照合同約定支付托管費用。節能服務公司通過提高能源效率降低能源費用，并在合同期內根據約定擁有全部或者部分節省的能源費用。

(四)設備融資租賃型

節能服務公司為用戶購置和安裝節能設備，在設備租賃期內用戶向節能服務公司分期支付租賃費用后，期滿后設備歸用戶所有。

目前，節能效益分享型項目主要在建筑領域，節能量保證型項目與節能設備融資租賃型項目主要集中在工業領域，能源費用托管型項目主要在具有一定規模的醫院、賓館、飯店和商場等商業領域。筆者運用JamesRichardson(2005)的框架分析合同能源管理的商業模式(見表－1)。目前，節能服務產業需要結合具體需求企業所在產業的特性和企業特質設計具有復合型商業模式，比如節能效益分享型與節能量保證型相結合，節能效益分享型與能源費用托管型相結合，租賃業務與合同能源管理相結合的復合型商業模式。

三、合同能源管理的運作機制

(一)節能服務企業融資能力與節能前期投資需求之間存在矛盾

合同能源管理一般需要節能服務公司先期提供啟動資金、設備和安裝調試以及維修保養等一攬子服務，后期逐漸回收收益。合同能源管理的資金來源包括自有資本、銀行商業貸款、政府貼息的節能專項貸款、設備供應商允許的分期支付、電力公司的能源需求方管理(DSM)基金、專業債券和國際資本融資等。美國的節能服務公司主要是靠政府基金，而韓國是由政府委托商業銀行進行貸款，日本則主要采用通過大財團加上市融資

的模式。國內EMC的資金渠道相對匱乏，大部分企業都依賴銀行貸款。但是，節能服務企業注冊資本少、資質低，能效工程又常常是非資產性投資，節能設備的抵押價值不高，無形資產(如專利技術)質押貸款申請程序和監管復雜，合同能源管理業務回報率也存在延遲性和不確定性，這些因素都使節能服務企業很難通過銀行的貸款審查，獲得貸款支持難度很大。

(二)節能服務公司自身實力與政府補貼要求之間存在差距

2010年6月財政部、國家發展改革委聯合出臺《關于印發合同能源管理財政獎勵資金管理暫行辦法的通知》，中央財政決定2010年安排20億元，用于支持節能服務公司采取合同能源管理方式在工業、建筑和交通等領域以及公共機構實行節能改造。年節能量在500噸標準煤以上(含)、1萬噸標準煤以下的工業節能改造項目給予獎勵，其他節能改造項目的節能量下限放寬到100噸標準煤以上(含)。獎勵資金由中央財政和省級財政共同負擔。中央財政獎勵標準為240元／噸標準煤，省級財政獎勵標準不低于60元／噸標準煤。此次補貼具有力度大、范圍廣等特點，補貼力度粗略的計算相當于標準煤煤價(960元)的30％，補貼范圍也非常廣。但是，申請獎勵的前提是節能服務公司必須具有500萬以上的注冊資本，節能服務公司投資70％以上，并在合同中約定節能效益分享方式。目前，多數節能服務公司自身實力不足，80％的節能服務公司注冊資本不超過500萬，多數企業還不具備先期投入70％的實力。

(三)合同能源管理的投資回報與合同雙方之間履約信用之間存在缺陷

國外的能源合同管理期限一般都是10-15年，合同雙方會在法律的框架下以及諸多能源政策、稅收政策和環保政策規定下規范運作。由于能耗單位經營狀況存在不確定，合同雙方亦存在是否違約的博弈，節能服務公司面臨節能整改費用可能難以回收的風險。合同履約風險的存在，使得合同能源管理的合同管理期限呈現短期化的趨勢。雖然世行項目中試點的3家節能服務公司的投資回報率可以處于30％左右的水平，但是國內合同能源管理的投資回報率仍然存在不確定性因素。以建筑行業的節能空調制造企業的10年期合同能源管理項目為例，設備利潤所占比重為30％，財政補貼所占比重為20％。不計入設備后期的調試管理費和維修保養費，設備投入的利潤率約為5％。合同能源管理項目還要對空調系統各部分運行能耗指標進行精確計量，需要增加控制系統和計費系統，約增加設備投入成本20％～30％。空調設備制造商在權衡成本收益之后，會發現合同能源管理的商業模式“投人大、回報低”，不如直接銷售設備產品收益高。

(四)客戶單位的管理體制與節能收益的分配機制之間存在錯位

不少能耗單位在節能理念方面仍然存在認識誤區，一些大型能源類壟斷企業，盡管節能潛力很大，但是對能源費用支出表現為“無所謂、不差錢”的態度，而且不愿意與能源服務企業分享節省下來的水電費用。資金實力雄厚的大型能耗企業在比較“合同能源管理”與“技術改造”的方案之后，常常更愿意企業自己實際操作技術改造的投入，獨自享受節能的全部收益。國有企業的任期制和預算管理制度都可能會影響合同能源管理的推進。在國有大型企業中，節能改造的初期投資大，成本回收時間較長，具有“前人栽樹，后人乘涼”的性質，有些企業負責人不愿意在有限任期內在節能改造方面進行投入。

再比如，美國聯邦政府是全美最大的能源用戶，聯邦政府機構約占能源服務產業收入的22％，但合同能源管理對于中國政府的具體機構來說還存在節能收益的分配問題?，F有體制下，政府采購合同能源管理的服務后，節能收益都歸國庫所有，這是制約政府機構采用合同能源管理的一大因素。河北省已經開始了有益的探索，該省規定凡是采用合同能源管理進行節能的，節約資金的10％可以用作行政經費。

四、合同能源管理亟需基于價值網絡的商業模式創新

商業模式的創新除了價值鏈的分工以外，還包括重組價值鏈和構造獨特的價值活動體系的內容。構造獨特價值活動體系的目的是使得合作聯盟尋找到競爭優勢，獲得持續的價值。

(一)客戶真正獲得節能價值是合同能源管理商業模式設計的關鍵

客戶是否有節能的需求和動力是合同能源管理的關鍵。一家單位如果實行電費總額固定，節約的電費歸自己支配的制度，這樣的企業就有積極性參與到合同能源管理之中；如果一個單位采用電費實報實銷，而投資節能改造則需要審批的制度，電費的節約和浪費與單位自身沒有利益關系，而設備投資反而需要層層審批，這樣的單位從事節能工作的積極性就會打折扣。

再比如，電梯節能改造技術已經日臻完善，對電梯加裝能量回饋裝置可以達到節能40％的效果。電梯都有下降的勢能，尤其是從高層向低層的運行過程中需要靠剎車來消除勢能，但是剎車會浪費勢能，而能量回饋技術可以讓勢能變成電能，實現并網節能。居民小區內的電梯節能改造具有廣闊的市場空間，但目前面臨現實的成本收益的分配問題。電梯作為公共電力設施，屬于設備運行費，電梯電費是從物業管理費中扣除。對于物業公司而言，節能電梯屬于改造項目而不是維修項目，無法使用房屋維修基金來進行節能改造。此外，安裝節能設備受益者是小區物業公司。而購買節能設備的投資人卻常常是社區業主，業主很難有積極性對電梯進行節能改造。如果物業公司直接投資改造節能電梯，一次性投資比較大，投資回收期和受益期比較長，物業公司本身的合同期也常常只有兩年，物業公司會面臨節能改造成功剛開始回收投資，物業管理合同就到期的問題，這會影響物業公司進行節能投資的積極性。

(二)從全產業鏈可持續發展的視角設計商業模式是破解難題的可選思路